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「這個商鋪前幾周剛剛轉讓，原來是5萬元一平方米，轉讓價不到3萬元一平方米，商鋪業主實在是扛不住貸款壓力了，只能這麼打『骨折』出售。」 紫金財經小編的朋友王路（化名）指著臨近的一處商鋪表示。他在這個新商業區也有一處商鋪。
跟著王路再往裡走，經過路口、商業區門口兩重掃碼，走過十幾級台階和一處略顯雜亂的庭院，占地數千平方米的下沉式商業廣場映入紫金財經小編的眼帘，細瞧之下，營業的店鋪並不算多。
王路還在碎碎念這個位於北京大興的萬科商業廣場怎麼沒火起來，南臨埝壇公園，緊挨萬科和泰禾的商業辦公樓，地段看似絕佳，商業卻一直不溫不火。王路的商鋪從2020年開始就沒有租出去，現在仍然是閒置狀態。
「現在人流在緩慢恢復，可是商鋪依然租不出去，買商鋪的貸款必須定期還，愁啊！」王路嘴上說得很悲觀，但一直盯著街上逐漸密集的車流，眼裡閃爍著希望的光芒。
「未來會好的，商鋪會租出去的」，王路不停的給自己打氣，他相信這是蜜糖，不是砒霜。
線上有了積極信號，線下還需要時間
不得不說，疫情對商鋪投資還是有比較大的影響的。最開始，人們無論如何不會想到疫情對線下的生意影響這麼大，還在按照舊有的思路進行投資和築夢，王路便是其中之一。
旺鋪富三代，為了讓家人生活的好點，他在2019年購買了這個下沉廣場商鋪，七十多平方米花了三百多萬元，銀行貸款和借錢背了近百萬的債。王路認為這是值得的，他對這個商鋪十分有信心，因為這裡的地段具有很好的升值潛力。即便不賣，靠租金也可以良性滾動起來。
想像的美好與現實總是有些距離。因為附近的商業樓入駐不理想，南邊的公園總是限流和閉園，帶來的人流量不足，這處商業廣場的餐飲店鋪舉步維艱。
「你看到還有很多店鋪掛著招牌，實際上裡面空空如也並沒有營業，坦白說這裡一直沒有租滿。」王路感慨，商鋪投資的邏輯跟民宅是完全不一樣的，承認自己當初是錯判了，才「負債」買下這處商鋪。
在一家火鍋店裡，老闆李泓（化名）無所事事的坐著，他也是商鋪業主，因為長期沒有招來租客，李泓索性就自己開了家火鍋店，談及生意情況，李泓說並不理想。
「人們的就餐行為確實發生了改變，客流量不多。這裡只有晚上才會有一些周邊居民過來遛彎，但這樣的人流不是來就餐的，帶不來消費。我這個店就當自己玩了，給兄弟們一個聚會的點兒，這裡開著的店，大多數都是商鋪業主自己的買賣。」
這只是線下商鋪的冰山一角，而在線上，電商市場正在釋放出積極信號。星圖數據顯示，2022年618全網成交額為6959億元，同比增長20.3%，超出市場預期。同時，「知識+帶貨」主播董宇輝和東方甄選的迅速躥紅也讓電商圈感到欣喜。一些跡象顯示，市場正在逐步走出疫情陰霾。
而在線下，對不少商家來說，要迎接市場轉機，構建確定性生意，依然面臨諸多挑戰。這其中，持續改善現金流是非常重要的一環。同時，疫情重塑了消費市場，消費者更加務實的審視需求，越發關注商品和服務的本質，對商品的質量、體驗和性價比等都提出了新要求。
這當然也適用於王路投資的這個商圈，雖然北京已經恢復了堂食，大多數商圈也開始恢復營業，但消費意願和消費訴求已經發生了變化，作為商家，應該去敏銳的發現這種變化。尤其是人流量大的商圈廣場，消費者出於「減少接觸」的考慮，自然不會像原來那樣自由自信的閒逛。
「目前的情況是人們害怕聚集，線下商業恢復到原來的火熱還需要一定的時間，而空置的商鋪租不出去，本來就不是降不降租金的問題。」王路無奈地說。
有人抄底買商鋪，賭的就是市場恢復
有人辭官歸故里，有人星夜趕科場。對商鋪的看法也是一樣，就在王路對他的商鋪一籌莫展的時候，有的商鋪反而十分紅火。
程雲（化名）就在百子灣有一處店鋪，面積不大，四十平米左右。租賃他家商鋪的是一個小賣店。疫情來襲，程雲主動減免了部分租金，店主選擇了咬牙堅持。也難得店主的堅持，現在的生意十分紅火。
「這一片商鋪，之前有不少商家扛不住壓力或是畏懼風險，退租走人了，小部分是找商鋪業主談降租金不成，不得不關店止損。我覺得租賃雙方都要正確估計當前的形勢，不能一味的不能降房租，幫商家挺過去就是幫自己了。」程雲住的不遠，時不時會過來看看，跟店主聊上幾句。
程雲是吃到了商鋪的甜頭，他給紫金財經小編盤算了一下接下來的打算：旁邊不遠的麵館老闆選擇了放棄，裡面的桌椅板凳和廚具都沒有拉走，現在商鋪業主正打算出售，他想藉機把這個商鋪盤下來，自己找人繼續開麵館或者將店鋪租出去。
是的，此時程雲的想法不是如何維持，而是在周邊商業並未完全恢復的時候，用低價購買商鋪，畢竟現在的價格比原來低了三分之一，在他看來已經與打「骨折」沒有區別了。
「不是商鋪沒有價值，而是很多商家在開店時錯估了形勢，商家生意不好，損失比較大，並不能因此認為商鋪本身的價值縮水了。現在商鋪價格已經到了冰點，如果人流量恢復，遠遠不止現在的賣價。」程雲認為，現在商鋪是被市場低估了。
實際上，現在對於普通人來說，投資的渠道和方式並不多，而購買一間商鋪，不失為一條有效的投資渠道。中國民間一直就一種說法，一間好商鋪就是一處好財源，相當於買了長期保障，穩定的現金流。當然這有一個前提，就是商鋪業主不會因為商鋪無人承租而負擔不起商業貸款。
商鋪的優點是，可以享受比住房出租更高的租金，但不同於住房需求，基數規模龐大，極少出現租不出去的現象，因為地段、價格、商業環境等種種因素，有的商鋪可能面臨比較長的空窗期，商鋪業主以租養貸實現不了，就需要有足夠的資金還上按揭。
王路告訴紫金財經小編，那個不到3萬元一平方米「骨折」出售商鋪的業主，就是因為長期無人租賃，自己無力償還購買商鋪的銀行貸款，最終只能將商鋪轉手。這個商鋪業主是在2020年底購買的，原本以為抄到了底價，結果竟然抄在了半山腰上。
「如果他有雄厚的資金，其實可以扛一扛，現在顯然是低估了。」王路也認為他賣的可惜。
社區商鋪成為優質資源
商鋪的投資邏輯迥異於普通商品住宅，要更客觀理性的分析，才能不被虛假客流和投資收益蒙住雙眼。
為什麼很多緊鄰知名商圈的商鋪總是頻繁更換店面？因為同業競爭太過激烈，顧客的選擇成本非常低，商家很難獲得回頭客，並且嚴重依賴客流量。一旦客流量減少，那麼商家只能虧損閉店，商鋪業主陷入頻繁招租和空置的麻煩之中。
一位地產中介告訴紫金財經小編，過往幾年雖然商鋪流量下滑和招租難，但因為一些商圈經濟帶動，商鋪整體的價格是上漲的，其中一些優質商圈周邊的商鋪價格水分比較大。
疫情就像一面放大鏡，真實客流被照得一清二楚，這也導致商鋪業主重新評估商鋪的價值，「目前商鋪價格波動十分劇烈，甚至一天一個價。」該中介表示。
市場環境影響、電商衝擊、商鋪投資收益下降...種種因素都要求投資人提前考慮的維度要儘可能的多。在這個過程中，社區商鋪的價值越發凸顯。
社區商鋪做的是365天的「全天候」生意，客流穩定是其主要特徵，而後疫情時代，穩定便是最大的商業保障。社區商鋪聚集了一大批長期穩定的消費群，同時與顧客無縫對接的近距離優勢，使商鋪衍生出符合主流的一站式消費模式。無論哪種商業業態，都有保底消費客群，即本小區及周邊小區居民。
程雲告訴紫金財經小編，支撐他在這個時期購買商鋪的原因之一，是因為他已經在這個街區有了一定的人脈基礎，有信心把生意繼續做大。
「做社區商業生意，一方面是產品品質，另一方面做的是人情。」程雲表示，他看到太多品質不錯的餐飲倒閉轉讓，主要是因為老闆或者員工不會做生意，把周邊顧客都得罪了，沒有復購率就離關門不遠了。
因為疫情等原因，人們的購物消費習慣也在變化，人們需要出來散步、溜達、生活，這就給了社區商家機會。而人們逛大型商超的次數在減少，逛小菜店、小超市的頻率在增加。一方面是出於方便因素，另一方面是減少被傳染的風險。
商圈有商圈的優勢，而社區小店更有機會。社區商鋪在口碑經營下，客流量並不少。
尾聲
商圈從開始到繁榮，需要很長的培育期，一旦商圈成熟以後，商鋪的租金就會逐年增長，商鋪也會越來越值錢，「一鋪養三代」成為很多人看好商鋪的執念。
對於商鋪投資來說，現在是最差的時代，也是最好的時代，有人唉聲嘆氣，有人躍躍欲試。機會總是留給有準備的人，「買一個商鋪，萬一火了呢，你就不用再跟同齡的中年人內卷了」，程雲這樣表示。
那麼問題來了，各位還在內卷的年輕人、中年人，在繁華處，擁有一處商鋪，你認為是砒霜，還是蜜糖？