跑得快的孩子，有糖吃。
相信很多人都看到了2022年廣州最新的城市更新年度計劃，224個項目，黃埔一共有92個，其中70個是舊村改造+舊城。
這拆遷力度，無疑是廣州最大的，這意味著配套和城市界面改善，落地是最快的。
東部要贏麻了。
最直接的效果就是，改造後的房屋有了更好的居住品質，居民的生活質量上來了。
作為中心六區中，唯一改造最快的區域，配套落地快，城市界面改善快，連片開發成為可能。
尤其是，同一個區域內大家可選擇的優質房屋對象變多了，主城區不再是動輒十萬以上的次新。
如果想要住好一點，不一定非得搬到外圍區域。
那麼新一輪規劃之下，黃埔舊村改造，哪個版塊動作是最大的？
按照數量，先排一個梯隊：
科學城＞知識城＞老黃埔。
這還是很好理解。
黃埔科學城板塊，改造數量最多，而且續建和新開工也是最多。
其實，無論是城市界面，還是配套，企業落戶的總量，科學城這兩年變化真的很大，
企業總部的玻璃樓房，新蓋的商品房很漂亮，大馬路，貨車又少，總部經濟，自成中心。
目前科學城板塊核心區改造，主要集中在暹崗（大壯名城）、大塱（保利羅蘭國際）、塘頭、蘿峰舊改等項目。
其中，大壯名城和保利羅蘭國際，商品房都在賣，主流價格在4.5-6萬/平之間。
這些項目，能夠滾動開發，不會有大問題，該批就批，該拆就拆。
至於塘頭，也列入了2022年城市更新計劃前期策劃名單，不過目前塘頭還沒有重啟。
∣塘頭村拆遷現場
至於蘿峰舊改，近期也正在公開招商，不過由於171顆古樹壓占規劃道路，與河湧水系規劃衝突等規劃管控剛性約束，到時候蘿峰舊改控規調整難以完善。
商品房和復建房都建得很高了，就是一直都沒有批覆實施方案。
復建6地塊｜來源美麗蘿峰
除了核心區，科學城隨著舊改，功能區也再不斷外延。
比如，水西水西片，水西長龍片，接下來會是主要供應的區域。
而黃陂板塊，華沙、長安、華僑屬於續建項目。
如果從老黃埔進入科學城，這兩個板塊城市界面反差還是挺大的。
但是，老黃埔距離珠江新城，金融城，魚珠足夠近，又有黃埔大道和5號線，價格本來就站得住。
加上富力茅崗西舊改和萬科文沖西舊改，一直在卷學校、商業配套，已經摸到了6萬/平的價格。
而片區的舊改，除了茅崗西、橫沙、筆村、宏崗、沙步、文沖西，話題最多的就是文沖以東、魚珠舊城、茅崗東和夏園了。
文沖以東，在2022年廣州城市更新年度計劃名單之中，是前期計劃工作項目，跑得最快的。
2022年6月，實施方案過會、口袋公園動工、圓夢計劃動員大會攻堅衝刺...
這兩天，文沖以東舊改首開區機械城地塊最後2棟建築物拆平了。
此次拆除的機械城地塊，面積1.5266公頃，規劃建築面積12.4077萬㎡，規劃功能為復建村集體物業。
比起任何政策，實際行動才是最直接的工作體現，讓市場，讓居民恢復改造信心。
｜來源美滿文沖
目前，文沖以東最新版回遷安置房戶型圖已確定，很快將會啟動戶型意向諮詢；
關於實施方案的最後批覆，爭取今年能夠完成，實現早日回遷。
在過去艱難的一年裡，黃埔其它項目或多或少都出現了臨遷費拖欠的問題。
但是文沖以東因為有國企力量的參與，臨遷費一直都是準時發放。
據內部人士透露，為了實現早開發、早建設、早回遷，項目會集中力量再發力。
文沖以東舊村改造範圍｜拆神細鵬攝
至於為什麼單獨說到茅崗東和夏園，雖然這次2022年計劃名單沒有提到這兩個項目。
但是，在6月9日的市城領會上專門提到了茅崗以東和夏園這兩個項目，接下來預計會有資源傾斜。
實際上，年度計劃是動態調整的，下半年底還有一次增補調整。
所以，不在2022年度計劃名單的項目，真的沒必要焦慮。
在老黃埔，不得不提難度最大的城改。
這一次，魚珠、新溪、港灣一二的項目，也出現在了2022年計劃名單里，讓人有了更多的信心和期待。
5月19日，魚珠城改項目公眾號發布了一則簽約喜訊：項目總體簽約率超八成；除東村小區外簽約率超九成。
魚珠改造宣傳標語@拆神細鵬攝
不過，雖然有政策的支持，但現實情況依舊不樂觀。
在不久前，已簽約居民近期更是聯名寫了一份《公開信》，並呈給了開發商及黃埔相關領導。
數了數幾張複印件，魚珠已簽約業主整整簽了6頁。
｜公開信部分簽名，居民供圖
尤為值得關注的是，信中點名了「東村小區」，直言部分未簽約業主不顧大局，影響了項目建設進度，阻礙大多數居民回遷。
希望黃埔能夠敦促相關單位加快魚珠舊城回遷安置房的建設，滿足東村小區未簽約戶主拒絕簽約的願望，將東村小區地塊劃出項目改造範圍，或納入老舊小區微改造。
對此，我們之前有持續關注：忍不了了，魚珠800多戶業主聯名發表公開信，十年舊改何時有盼頭？
希望在政策的支持下，魚珠能夠早日動起來。
｜魚珠舊城現狀
說完老黃埔，再來看看知識城。
其實，知識城舊改並沒有想像中的那麼順利，不少項目拖欠臨遷費，同時也有項目因為行業調控，謀求退出舊改。
比如，景業名邦的燕塘項目，時代地產的重崗、奧園旺村南、雪松何棠下...等等。
至於鳳尾，大家可以看看我們兄弟帳號@說財貓的報導：唉！廣州知名頂豪開發商，正式宣告暴雷
| 鳳尾村舊村改造實施方案
目前，知識城順利推進的項目有升龍的湯村、時代紅衛、旺南、科學城何棠下等。
當下，知識城板塊價格主要在2.4-3.1萬/平之間，隨著舊改項目節奏調整，商品房入市加快。
比如，何棠下、鎮龍西、鎮龍東片區等等。
可以預料的是，隨著年度計劃的印發，各區會狠抓計劃落實，而金融機構也會加大對廣州城市更新工作的支持，持續為項目提供穩定的金融支持。
看到這裡，有人可能會問，那個一年「拆出「5個搖號地王的黃埔，又要回來了？
猶記得2020年6月，黃埔啟動66條村決勝改造三年計劃，拆遷面積3278萬平，拆出很多房票和需求。
疊加人才落戶的放鬆，黃埔樓市迎來了前所未有的高光時刻，一年瘋漲超過20%。
樓市的狂熱，直接影響開發商對土地市場的判斷。
也是在那一年，黃埔土拍2.7萬/平封頂地價，逢拍必搖。
卓越招商廟頭地塊，搖號；
越秀廟頭地塊，搖號；
越秀知識城地塊，搖號；
德信知識城地塊，搖號；
深振業黃陂地塊，瘋狂搖號；
這也直接刺激了所有購房者的眼球和感官，沖就完了。
但是，隨著行業調控和舊改剎車，需求減弱，黃埔價格也出現了回調。
雖然此時此刻黃埔舊改重啟，但是大拆大建時代，一去不復返。
其一：政策不允許，開發商不允許，也力不從心。
其二：隨著項目持續推進，部分舊改開始供貨，緩解供需矛盾。
隨著黃埔新城舊改航母即將入市，會引發價格戰，3萬以下，萬科品牌，又是黃埔，完全是神仙打架。
如果把板塊卷死，再拉高出貨，市場買漲不買跌，其他項目就更難受了。
萬科黃埔新城沙盤
總之，舊改要科學穩健推進，不要幻想著能回到過去。
如果你想了解更多內容，不妨預約我們周四的直播間，晚上見。