摘要：韭菜還有一點（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|張銀銀&編輯|欣欣然
不得新建500米以上建築，嚴格限制新建250米以上建築。《「十四五」新型城鎮化實施方案》（下文簡稱「方案」）里的這句話引發關注。
前2年說原則上不能建500米的超高，去年相關部門把「原則上」刪了，直接就是禁止。這次方案再次明確不得新建500米超高，且250米都是嚴格限制——其實這對樓市、居民的影響並沒有多大。
此次方案里更多的內容，才是對房地產、城鎮化的影響大。
如相關部門答記者問所言，城鎮化是現代化的必由之路。
截至2021年末，我國常住人口城鎮化率達到64.72%、戶籍人口城鎮化率提高到46.7%。
「十四五」時期，我國仍處在城鎮化快速發展期，城鎮化動力依然較強，與此同時，城鎮化質量亟待進一步提升，城鎮化發展面臨的機遇動力和問題挑戰並存。
今天，槓桿遊戲認真閱讀了一下方案，有些想法和杆友做個溝通分享吧。
1、部分中小城市及小城鎮面臨經濟和人口規模減少，再次提醒我們從房產保值角度看必須慎重。方案第一部分「發展基礎-（二）發展形勢」中談到，大中小城市發展協調性不足，超大城市規模擴張過快，部分中小城市及小城鎮面臨經濟和人口規模減少……
如果你所處的城市屬於這個情況，那麼別說投資房產了，就是保值，如果地段不夠好，或許都是個問題。
雖然方案也說，「小城市發展活力不斷增強，以縣城為重要載體的城鎮化建設取得重要進展」，但是這部分城市樓市總體要跑贏物價，也未必容易。
另外，較大城市旁邊能發展成為衛星鎮，以及一些不錯的邊境地區城鎮，房子保值性槓桿遊戲覺得或許還可以。
方案也有專門提。
2、韭菜還有一點。方案第一部分「發展基礎-（二）發展形勢」認為，我國仍處在城鎮化快速發展期，城鎮化動力依然較強——上文槓桿遊戲也提到。
要破解問題、應對挑戰、緊抓機遇、釋放動力，推進新型城鎮化不斷向縱深發展。
正如第二部分「總體要求-（三）指導思想」所言，深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，持續促進農業轉移人口市民化，完善以城市群為主體形態、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化格局……
上述表達，對於地方房地產了來說意味著2點：
第一，搶抓最後的韭菜；第二，利用好住房改善需求。
較大的城市不用說，即便大中小城市和小城鎮，也應該利用最後的韭菜考慮怎麼出牌。
比如槓桿遊戲注意到，方案第二部分「總體要求-（四）工作原則」就提到：
因地制宜、分類施策。根據各地資源稟賦、要素條件和經濟社會發展基礎，考慮城鎮化發展階段的差異性，找准城市群和大中小城市各自發展定位，實施有針對性的任務舉措，形成符合實際、各具特色的城鎮化發展模式。
懂的人自然懂，但是總體而言，中小城市的房產如果是投資，99%不要考慮。
3、人的城鎮化、戶籍人口城鎮化率要求明顯提高，更加利好較大城市。方案第二部分「總體要求-（五）主要目標」開宗明義，到 2025 年，全國常住人口城鎮化率穩步提高，戶籍人口城鎮化率明顯提高，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距明顯縮小。
方案第三部分「加快農業轉移人口市民化-（六）深化戶籍制度改革」再次明確說，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，確保外地與本地農業轉移人口進城落戶標準一視同仁。
全面放寬城區常住人口300萬至500萬的I型大城市落戶條件。
完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例，鼓勵取消年度落戶名額限制。
同時方案說，各城市因地制宜制定具體落戶辦法，促進在城鎮穩定就業和生活的農業轉移
人口舉家進城落戶，並與城鎮居民享有同等權利、履行同等義務。
類似的表達近年一直說，部分也有更進一步。
總的來說，槓桿遊戲認為這些更加利於較大城市的房地產市場。
即便是未落戶的，方案也提到：農業轉移人口市民化質量顯著提升，城鎮基本公共服務覆蓋全部未落戶常住人口。
方案第三部分「加快農業轉移人口市民化-（九）強化隨遷子女基本公共教育保障」明確，保障隨遷子女在流入地受教育權利，以公辦學校為主將隨遷子女納入流入地義務教育保障範圍。
根據人口流動實際調整人口流入流出地區教師編制定額，加大人口集中流入城市義務教育階段學位供給。逐步將農業轉移人口納入流入地中等職業教育、普通高中教育、普惠性學前教育保障範圍。
在槓桿遊戲看來，這或許會導致一個悖論，如果越來越多城市，城鎮基本公共服務覆蓋全部未落戶常住人口，那麼部分人就不願意落戶。
其中包括一些農業戶籍人口，家裡的戶口留著，總覺得耕地、宅基地更有保障。
雖然方案說：依法保障進城落戶農民的農村土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，健全農戶「三權」市場化退出機制和配套政策——但部分朋友就是不會退出。
大城市這方面可能不是太擔心，越是中小城市、縣級城市這越是個問題了，甚至影響到部分群體的置業需求和欲望。
對了，方案說「支持有條件的地區有序推進居住證持有人在常住地申辦最低生活保障」——句子好長，能落地那也是真不錯。
4、重點都市圈、三大城市群房子更保值。方案第二部分「總體要求-（五）主要目標」要求，重點都市圈建設取得明顯進展，軌道上的京津冀、長三角、粵港澳大灣區基本建成。超大特大城市中心城區非核心功能有序疏解，大中城市功能品質進一步提升……
這些表述夠直接了。槓桿遊戲提醒一下，軌道上的三大城市群，三大城市群很大，即便這些世界級城市群，也不是每個地方都有價值、能保值。
基礎的東西無非就是軌道、產業，以及其他配套等。
方案第四部分「優化城鎮化空間布局和形態-（十三）分類推動城市群發展」更加詳細闡釋了：
深入實施京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區建設等區域重大戰略，加快打造世界一流城市群。積極推進成渝地區雙城經濟圈建設，顯著提升經濟實力和國際影響力。實施長江中游、北部灣等城市群發展「十四五」實施方案，推動山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原等城市群發展。引導哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州—西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群穩步發展。
三大城市群層次最高，然後第四大的成渝地區雙城經濟圈接著，接著後面的。
5、利好城市既有建城區，搶人落戶大戰或升級。方案第二部分「總體要求-（五）主要目標」要求，城市可持續發展能力明顯增強，城鎮開發邊界全面劃定，並給出了確切數字，「新增建設用地規模控制在2950萬畝以內」。
當城市邊界清晰、不能到處搞新區、炒新區的概念，既有城區、既有建成區的房子價值也就少了分流，更具備保值性。
這個道理哪怕對於中小城市、縣級城市也是一樣。
當然，較大城市吸引力更大，城市邊界、用地嚴管，意味著老城區、建成區的住房需求或許增加、價值更加凸顯。
不能瞎擴張後，如方案所言，就會去搞既有城區的功能品質，還比如：
城市內澇治理取得明顯成效，城市燃氣等管道老化更新改造深入推進，能源資源利用效率大幅提升，城市黑臭水體基本消除，地級及以上城市空氣品質優良天數比率提高到87.5%，城市建成區綠化覆蓋率超過43%……
方案第五部分「推進新型城市建設」、第六部分「提升城市治理水平」也談到增加普惠便捷公共服務供給、有序推進城市更新改造、優化城市空間格局和建築風貌等。
那麼，槓桿遊戲認為，更加利好既有城區、建成區的居住品質、利於房產保值。
這其實是城市、經濟發展方式的轉變，也是我國城鎮化發展階段的變化。
方案第三部分「加快農業轉移人口市民化-（十二）完善農業轉移人口市民化配套政策」專門講到：
各級國土空間規劃編制修訂充分考慮人口規模因素特別是進城落戶人口數量，科學測算和合理安排城鎮新增建設用地規模，在人口集中流入地區優先保障義務教育校舍建設和保障性住房建設用地需求。
還說，推動中央預算內投資安排向吸納農業轉移人口落戶多的城市傾斜，中央財政在安排城市基礎設施建設、保障性住房等資金時，對吸納農業轉移人口多的地區給予適當支持，省級政府制定實施相應配套政策。
言下之意，搶人落戶大戰或許將升級。
為了戶籍人口、為了土地指標，這一回，槓桿遊戲覺得一些較大城市的門檻，可能對優質農民工也要敞開。
當然，也是為了當下的地產，為了長遠的經濟。
本文所有截圖出自《「十四五」新型城鎮化實施方案》，特此說明並致謝
版權及免責聲明：本文系槓桿遊戲（頭條號簽約作者）創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初註明出處和作者，謝謝！槓桿遊戲任何文章之觀點，皆為學習交流探討用，非投資建議。用戶據此進行的一切投資，請自負責任。文章如有疏漏、錯誤歡迎批評指正。