哈嘍大家好，我是血拼哥。
中考和小升初的錄取工作剛結束，北京的教育又「卷」起來了。
繼中考鎖區後，小升初也出現了「鎖區」！
先是北京西城區「八少八素」的招生範圍發生大變動，從以往北京市戶籍的適齡兒童，縮小為學籍在西城區的京籍適齡兒童。
八少八素是一項官方允許的少年天才選拔計劃，其中八指的是北京西城區八中，少指的是少兒班，素指的是素質班，合起來就是八中的少年班和素質班。
之後，海淀人大附中早培班也發出招生簡章，同樣聲明只接受北京市戶籍、海淀學籍的適齡兒童。
人大附早培、八少素一直是家長關注的焦點，因為大家都把它們看做是最終考入清華北大最好的跳板，有著極強烈的功利目的，所以消息一出北京各個家長群全都炸開鍋了，他們的第一反應就是西城和海淀進一步「鎖區」了。
那是不是孩子以後從小學開始就要給他買好房子，確定好學區呢？
01/
「鎖區」背後劍指「掐尖」
我覺得倒是不用過分焦慮，
一方面因為八少八素、人大附的早培班，面向的都不是普通孩子，能被錄取是極小極小的概率。
另一方面，和多校劃片、教師輪崗一樣，此次新規其實意在杜絕「掐尖」，「劍指」教育均衡。
只有把各區的優秀孩子都留在自己的行政區內，長期下來，北京各區的教育水平才會逐漸靠近，各區各學校的學生們才會有更多的機會，對教育大局才是最大的公平。
八少（素）已經搞了37年，在超常兒童培養方面在全國都走在最前列，也可以說是北京教育的一張「金名片」，全國享有盛譽，但在北京教改不斷深化和調整下，現在要對這麼知名的教育品牌「下刀子」可見北京市推進教育公平、優質、均衡的力度和決心之大。
北京教育均衡會開啟老破小的下跌時代嗎？
02/
失去學區傍身的老破小還能買嗎？
7月11日北京商報報導，#北京老破小成交量首次跌破五成，次新房占比升至兩成#。
話題衝上熱搜後引起不小的關注和討論，大家就沒了學區屬性，老破小還能不能買有以下幾個觀點：有人說「過兩年都沒孩子了，學區房危矣」；有的舉例身邊老破小依舊在售，價格穩定；也有人表示小小入學調整想撼動學區房天方夜譚，親眼見證老破小在漲。
事實怎麼樣呢？老破小還抗得住嗎？
我扒了包括東西海在內的城六區去年6月到今年6月的二手房數據，驚訝的發現，只有西城跌了。
安居客數據顯示，去年至今，城六區只有西城均價下跌明顯，6月同比去年同期下跌 1.31% 。
波動最大的是德勝和宣武片區，同比去年同期分別下跌 5.23% 、 7.89% 。
西城被針對了？
也……可以這麼說。
繼去年嚴格執行多校劃片，西城部分孩子被「踢出」區後，今年5月11日，西城區教委發布了2022年西城區義務教育階段學區初中一覽表。相比之前，最顯著的變化是每個學區內的派位初中數量由8所增加到了10所，5月教改的核心邏輯還是為了教育均衡。
此次派位由8所初中變為10所初中，對廣外、廣內、大椿天等實習相對弱的學區而言算是利好，此為均衡的一個體現，但是把35和西外兩所比較一般的學校劃入德勝卻減弱了德勝片區初中派位的含金量。
大家都知道西城學區房之間價差是非常大的，這樣一來，重創德勝房價。但是對其他學區總體影響不是太大。
所以，有些朋友理解的，教育均衡了，學區房價暴跌，可能思路不對。
而且，同樣受教育均衡影響，但是東城、海淀還是微漲的。
上車老破小你得想明白幾件事！
03/
老破小的「上車」邏輯是啥？
首先搞清楚一點，房產值錢的部分到底是什麼？
水泥鋼筋堆砌的房子肯定是不值錢的，值錢的只是土地，大家應該發現，同樣一個地段，拋開部分城市限價導致的倒掛因素，一般新房子比老房子貴20%左右。
貴出的20%就是房子的錢，所以老房子=土地的錢，新房子=土地的錢+房子的錢。
這一下是不是就清晰很多，老房子看的是土地，也就是地段。這塊地段是不是越來越值錢決定了這個老房子未來的情況。
而像北京這樣的城市有個特點，房價大致會圍繞中心向四周環線型遞減。
餅越攤越大，而中心城區的老破小占據了不可複製的地段優勢，只要不是危樓，不是條件特別差的情況，配套完善，通勤便利，可以給居住人帶來極大幸福感，也能吸引購房人接盤。
其次就是產業，不可否認東西城隱藏了不少國企央企，職住需求不少，海淀就更不用說了，相比之下，石景山的老破小就比較受傷了，首鋼遷走以後，落地運轉的產業確實不多，房價的支撐相對弱，再加上新房供應，老破小自然不香了。
但是即便是東城、海淀的老破小，漲幅不能再奢望了。
也許有人跟你說，他身邊的老破小半年漲了20%，我覺得這種情況一定要具體分析，不是學區利好，就是地段非常核心，頂級配套，另外周圍還沒有新房或次新。
目前城六區老破小中300萬以下的正常住房，東西海基本不存在了。朝陽、豐臺、石景山有很多。
大部分房源類似圖上這種戶型、小區環境
如果一定要買，建議找樓齡相對新一些的，在臨鐵配套好的裡邊挑，這類的房子其實說白了就是剛需最初上車用的，之後有機會很多人會考慮置換，所以換手率也要高，方便賣出。