21世紀經濟報導記者 唐韶葵 上海報導
7月20日，南通市住建局印發《主城區剛性和改善性商品住房購房獎補實施細則》的通知，明確在主城區範圍內，以個人名義購買家庭首套或二套商品住房（含二手住房，下同），且購房合同網簽備案時間在2022年5月20日後（含），或通過拍賣取得主城區範圍內商品住房，且符合獎補條件的，可按購買住房（住宅部分）契稅計稅金額（以契稅繳納票據為準）的0.75%申請購房獎補。
巧合的是，就在同一天，南通完成了二次土拍，成交結果顯示，13幅地塊有一幅在經歷21輪競價後因故中止出讓，其餘12幅均底價成交，全部為南通當地企業所競得，總成交額為61.2億元。
這個與上海一江之隔的三線城市，土拍的平淡收場，或是地方政府出台激活流動性政策的因素之一。不止南通，近期購房補貼政策正在各地陸續登台。7月份至今，就有南通市、宜昌市、徐州市、寧夏固原市、河南西平縣等超過10個城市相繼發布文件，實行購房補貼。
據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至目前，全國有超過30個城市出台了購房補貼政策，以三四五線城市為主，其中7月至今有超過10城發布了購房補貼政策。
去庫存衝動
各地推出購房補貼政策是為了去庫存，短期內政策對樓市的影響相當明顯。早在6月初，徐州新沂市就率先推出購房補貼，外來人員在新沂市購買首套房給予300元／平方米購房補貼；二孩或三孩的本市戶籍家庭購買商品住房的，二孩家庭給予200元/平方米的補貼，三孩家庭給予300元/平方米的補貼。一名徐州本土房企人士指出，新沂市由於補貼力度較大，已呈現一定效果。
7月18日，徐州市又宣布在市區（含銅山區、高新區、賈汪區、經開區、港務區）範圍內，家庭購買新建普通商品住宅（單套建築面積在144平方米以下，不含定銷商品房），可獲得合同價格1%補貼。
不過，前述房企人士便認為，這次徐州市區的補貼力度還不夠大，效果有待觀察。
他以安徽淮北為例指出，補貼政策力度越大，效果越明顯。4月中旬，安徽淮北市出台購房補貼，明確個人或家庭購買家庭首套房，給予600元/平方米獎勵(最高不超過6萬元)；購買家庭非首套一手商品房，給予400元/平方米獎勵(最高不超過4萬元)；個人、家庭或者企業購買新建非住宅商品房的，給予150元/平方米獎勵(最高不超過3萬元)。
目前淮北的房價均價在6000元/平方米左右。據易居研究院數據顯示，自4月中旬實行購房補貼政策之後，淮北在5月份的成交面積相比4月份有較大幅度的增長。
據觀察，此次購房補貼潮在一些偏遠地區的力度並不小。7月15日，寧夏固原市人民政府網站發布《關於購買首套房和二套房+申請購房補貼有關事宜的公告》，明確在市區購買新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），購房面積144平方米以下的首套房按購房合同價款的10‰給予補貼，二套房屋按購房合同價款的5‰給予補貼。
7月14日河南西平縣規定，在縣城區購買90平方米以下商品住房的居民，可申請1.5萬元購房補貼；購買90-120平方米商品住房的居民，可申請1萬元購房補貼；購買120-144平方米商品住房的居民，可申請0.8萬元購房補貼。
21世紀經濟報導記者通過梳理各地出台的購房補貼政策發現，大部分城市的購房補貼政策都有「保質期」，大多數設置在2022年12月31日前或者2023年12月31日前；河南西平縣則規定購買補貼自文件印發之日起8個月內有效，先購先領、領完即止。
此外，三四五線城市推出購房補貼，多為外來人員、人才和農民進城購房提供便利。同策研究院研究總監宋紅衛認為，大部分三四線能級比較低的城市出台購房補貼，尤其是針對人才購房補貼，這一現象的背後是這些城市近年來人口流入較慢，部分城市還處於人口淨流出的狀態。在缺乏人口支撐的同時，樓市受到行業調控，市場下行以及經濟下行壓力三重因素影響，這些城市房地產市場下行壓力較大，庫存上升，土地流拍頻現。
購房補貼政策能否起到穩定樓市的作用？宋紅衛預計，下半年能級較低的三四線城市仍然處於市場底部。一名在金華業內人士則指出，購房補貼政策屬於「治標不治本」。據了解，上半年也推出過購房補貼的金華，現在市場已發生了變化：開始增加大戶型和大平層的產品供應，過去小戶型產品的投資和金融屬性被過度強調，庫存一般較高。
此次購房補貼潮中，不少城市也將購房補貼針對的戶型設定為144平方米以下，多少流露了地方政府樓市去庫存的迫切需求。
為什麼蘇州最給力？
在此輪購房補貼潮中，蘇州的購房補貼額度是最高的。7月12日，蘇州發布一系列人才政策，明確3年內提供10萬套人才公寓、最高800萬元購房補貼。其中，「1000套人才公寓免費住對博士後流動站出站人員，最高可享受500萬元科技項目資助和300萬元安家補貼」一條表明，蘇州購房補貼政策大力實施頂尖人才（團隊）「一人一策」的特殊支持。
蘇州出台力度較大的人才購房補貼政策有其原因。一方面，蘇州城市發展有產業結構優勢，地方政府有財政實力支撐人才引進，購房補貼最高給到800萬的「出圈」政策，正是基於蘇州城市產業的支撐。近年來蘇州大力發展新能源、生物醫藥等產業，也為其引進人才提供了較堅實的城市底盤；另一方面，蘇州樓市經歷過去幾年的高位運行之後，郊區樓市庫存遠高於市區的結構性問題暴露，且庫存總量較大，進入成交調整期。
第三方機構數據顯示，2022年上半年蘇州新房商品房住宅一共網簽約315萬平方米，與去年同期相比，下滑約38%；二手房住宅共網簽229.40萬平，與去年同期相比下滑40.44%。
前述分析人士指出，從樓市長期發展看供求關係的邏輯來看，蘇州的樓市庫存壓力集中於吳江區等郊區，藉助人才購房補貼政策可以消化一部分庫存；但想要通過購房補貼政策改變市場趨勢，以當下市場的環境和老百姓的購房需求來看，還存在一定難度。市場拐點仍取決於貨幣政策與漲價預期。
伴隨著樓市購房補貼政策潮起，也有業內人士擔憂，購房補貼可以在短時間內刺激樓市，有助於去庫存，但是否具有持續性有待觀察。
比如，三四線城市的樓市發展與地方政府的財政能力、區域經濟發展緊密關聯。一名房企研究人士對21世紀經濟報導記者表示，其團隊曾在2021年對長三角一些三四線城市做過調研，發現在樓市周期變化里，消費者此前購房獲得的補貼，會在市場出現下行後被房價下降抵消。
早在2020年，義烏就出台過針對各類人才的購房補貼，其中全日制本科學歷或中級職稱人才，就可給予購房補貼30萬。或許，義烏當年各項政策對市場產生了刺激作用。2020年，義烏商品住房備案套數16522套，同比增長55.12%；成交金額441.57億元，同比增加70.39%；成交面積197.66萬平方米，同比增加59.52%。
但從去年下半年開始，義烏樓市從高點開始回落，據一名當地樓盤銷售反映，義烏房價從去年上半年到現在可能跌了10%-20%。
不過，作為過渡性政策，購房補貼對於短期內的樓市刺激作用，仍值得肯定。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，地方政府出台購房補貼政策值得肯定，因為能夠直接或間接降低購房者的購房成本，刺激消費需求，客觀上確實帶動了房地產交易行情的小復甦。但要注意的是，補貼應落實到位，否則購房者對此類政策的興奮點會減弱。
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