在熱點城市的樓市中，一直有一個讓很多人瘋狂的概念：
一二手房價格倒掛。
艷姐身處上海，也感受到近期上海樓市的熱度，尤其是在市區的倒掛盤，大多都能引起搶購熱潮。
購房者對於新房的痴迷程度，可以從近期的流行詞看出：
打新盤。
能夠買到市區新盤就是賺到。
近期上海市區有些入市的新盤單價，其和周邊次新房單價相比，便宜了4萬+/㎡！
01 買不到6萬+新房
就買10萬+二手房
前幾天，上海徐涇的倒掛紅盤蟠龍天地認購結束，總共才571套房源，最終有超2000組認購。
最終的積分也讓人看了目瞪口呆：
91.22分！
這是上海目前二批次最高的入圍分。
也就是說，只有基礎分滿60分才有機會入圍；而社保，則要交滿223個月，要交將近19年的社保。從一個大學生22歲畢業，要交到41歲才有資格買房。
雖然入圍門檻極高，但仍然難擋購房者熱情，因為上海有的是「社保巨子」。
關於購房者對於蟠龍天地的執著，此前在網上還流傳著這樣一個清奇的故事。
今年上半年，蟠龍天地成交了一套95㎡二手房。
房子的總價約為930萬，如果算上各種稅費，中介費、契稅、全額增值稅、個人所得稅，最終這套房子的總價超1000萬，單價要在10萬+/㎡。
而此前，蟠龍天地一手房的價格僅在6萬+/㎡的價格，一二手房價格倒掛已經很明顯了，可是這位買家偏偏要買二手房。
這位買家後來發了一張圖片，或許從中能夠猜測出偏要買高價二手房的動機：
圖源：網絡
這位買家也是有資格參與搖號的，可惜運氣不佳，無奈出局，心有不甘，那就以另一種方式回歸。
大概4萬/㎡的單價差，近400萬的總價差，對很多人來說都是十幾年的工資了，這位買家還真夠霸氣。
近期蟠龍天地三期入市，均價約6.87萬/㎡，和前兩期相比單價略微上升，但如果和周海的二手房相比，就真的低得多。
艷姐統計了蟠龍天地周邊次新房的成交單價，比如仁恆西郊花園成交單價最高要到8.6萬/㎡左右，萬科天空之城也要達到8萬/㎡左右。
數據來源：鏈家
真的是買到就是賺到。也難怪為引發這麼大的搶購熱潮。
02 上海倒掛究竟有多厲害？
蟠龍天地在上海的倒掛新盤中還算是比較溫和的。
還有一些盤倒掛是比較猛的，尤其是市區的紅盤，艷姐針對典型樓盤做了一個統計：
上海二批次和三批次典型樓盤倒掛情況
數據來源：鏈家
位於徐匯濱江的寶能公館1288，近期推出建面約140-170㎡房源，均價12.5萬/㎡，比前期的11.8萬上漲了約7000元/㎡。
雖然本批次價格上漲，但是和周邊次新房比起來，卻是便宜得多。
周邊次新房基本都超13萬/㎡左右，倒掛最明顯的是雲錦東方，最高成交價達到17萬/㎡左右。
再比如位於楊浦新江灣城的中企雲萃江灣，單價才9.7萬/㎡，普遍低於板塊內次新房單價，信達泰禾上海院子最高的成交單價已經達到14.4萬/㎡。
就在這幾天，上海公布了三批次新房名單，其中備受關注的新盤金隅外灘東岸、靜安天悅、虹橋璀璨公館、蟠龍府等樓盤均在名單中，部分樓盤還是出現了一定程度的倒掛情況。
比如靜安大寧的靜安天悅，備案均價僅為10.5萬/㎡，而周邊的次新房靜安府西區，最高的成交單價已經到了13.5萬/㎡左右。
楊浦的金隅外灘東岸均價為11.5萬/㎡，而周邊的翡麗甲第、保利香檳苑等次新房項目，成交價大多都超過金隅外灘東岸單價。
這裡請大家注意，艷姐對標的是近兩年板塊內次新房的成交價，事實上這些次新房的掛牌價會更高，也會進一步加深購房者對於區域內一二手倒掛的印象。
也正是這些倒掛現象，也會讓更多購房者加入打新房的陣列中，引發眾多人搶購，最終很多人無法買到新房。
由於新房供不應求，很難買到，一部分人轉而選擇購買二手房，比如上面提到的買不到6萬+的新房，就買10萬+的二手房的案例，這算是極端的例子。
但可以肯定的是，在熱銷盤周邊很多二手房會坐地漲價，在某種程度上也進一步造成倒掛現象。
03 倒掛盤真的一本萬利？
那麼問題來了，購買倒掛盤真的是一本萬利？
首先從倒掛的動機來看， 官方的限價政策是大多數項目出現倒掛的主因。
但是也有部分房企因為本身資金比較困難，比較缺錢，其上報價格也可能會比較低，因為存在資金風險，這也對房屋質量和後期能否順利交房造成了風險。
比如位於徐匯濱江的某樓盤，就在黃浦江邊上，但其目前面臨一期房源的產權糾紛。
雖然新一批的項目已經入市，存在一定的倒掛行情，但對於購房者來說，賭的可能就是明天不會爛尾。
還一些房企也因為被限價，於是會注重成本管控，儘量壓低成本，出現一些降標的情況，從而引發質量問題。還有些開發商可能為了利潤，把裝修包的價格定得很高。
所以明面上樓盤倒掛，實際上可能並不是一個划算的買賣。
04 倒掛僅是熱銷因素之一
艷姐發現，一個樓盤受到市場的熱捧，光有價格倒掛也不行，比如郊區一些樓盤也有價格倒掛行情，但是並沒有出現熱銷的景象；
再比如還有一些樓盤，本身是處於風口浪尖的爆雷房企的樓盤，或者品質口碑較差的房企，購房者自然對這類樓盤不太感冒。
綜合來說，樓盤熱銷，三個因素不可或缺：
樓盤熱銷=倒掛+地段+品牌。
房企的品牌因素又可以從以下三個維度來進行分析：
1、資金實力較強的房企，不存在交付風險
從此次二批次的熱銷盤來看，大多是資金實力比較強、不存在金融風險的港企、外企以及央國企。
比如蟠龍天地是港企瑞安開發的；而像華發仁恆蘇河世紀，則是國企華發以及外企仁恆開發的。
此次三批次入市的樓盤中，也有不少資金實力較強的房企，比如央企保利旗下的靜安天悅、還有國企金隅旗下的金隅外灘東岸等等。
這些房企融資能力都較為強勁，並且鮮少存在債務風險，在如今部分待交付項目出現交付風險的情況下，這些資金實力較強的房企不存在爛尾風險，對於購房者來也會買的放心。
2、在上海本地深耕較久，有一定的品牌影響力
在二批次熱銷樓盤中，也有一些房企在上海深耕已久，大家也比較認可這類房企品牌，形成了品牌勢能。
比如港資房企瑞安房地產，雖然在上海打造的項目不多，但它此前打造的項目，大多是區域內的標杆項目，並且很多都是從提升城市界面的角度來開發的項目。
比如20多年前，瑞安房地產在上海打造的首個「城市中心總體規劃社區」項目上海太平橋，由西部上海新天地歷史建築重建區、北部企業天地甲級辦公樓區、南部翠湖天地高檔住宅區、東部綜合性的購物娛樂商業中心、中心人工湖綠地組成。
再比如近期比較火的蟠龍天地，是瑞安開發的城市改造項目。根據官方資料顯示，蟠龍天地規劃三大功能空間，包含約23萬方公共公園綠地——蟠龍公園、約5萬方水鄉古鎮商業——蟠龍天地，以及約25萬方居住社區——蟠龍國際住區。
蟠龍天地效果圖
對於這些口碑高的房企來說，購房者對於項目品質和一些設計細節的要求會更高，所以這些項目的容錯率會比較低。
比如蟠龍天地一期此前就被一些網友「砸鍋」：
圖片來源：知乎
可能言辭有些激烈，但在某種程度上也反映出業主對於項目的高期待和最終現實呈現出來的心理落差。
再比如全國人都熟悉的央企保利，事實上2003年保利正式進入上海，開啟了上海發展之路。保利在上海的布局也是具有前瞻性和戰略眼光：
2010年左右，保利就開始在上海核心地段布局，打造了諸多品質產品，樹立了較好的口碑。隨著城市的發展，其又在大虹橋以及臨港自貿區進行布局，使得項目也隨著板塊的發展而熱銷。
保利上海布局圖
圖片來源：保利發展官微
此次三批次保利靜安天悅售價僅為10.5萬/㎡，據說附近大寧金茂府的二手房掛牌價也超過15萬/㎡，再加上1號線地鐵盤、大寧商圈等資源加持，該樓盤大概率會爆火。我們可以拭目以待。
保利靜安天悅效果圖
3、產品質量口碑較好，有一些創新點
但凡是在上海能夠持續熱銷的房企品牌，大多數項目的品質都不算差，說不上十全十美，至少在市場上很少聽到關於品質有較大缺陷的傳聞。
比如仁恆，仁恆的產品品質可以說是位於第一梯隊，坊間傳聞每次開盤僅靠老業主復購和老帶新就能賣掉一半以上。一般仁恆粉也不會輕易轉手自己買下的仁恆的房子。
但值得注意的是，去年年末，位於楊浦的仁恆海上源入市，出乎意料的是，仁恆海上源的積分僅為50.68分，和同一板塊的保利天匯相差18.2分。
除了此前被媒體曝出的凍結資金高、沒有樣板間就認購的問題外，部分戶型的得房率僅在70%左右，而且158-271㎡的銷售去化困難的大戶型占比較高。
此外，仁恆海上源也受到了當時市場因素的影響，當時同批次共有15個內環盤一起認購，分流了不少客戶。
今年仁恆海上源二批次入市，約128-135㎡改善型戶型成為主力，並且市中心，最終達到了473%的超高認購率，積分達到72.16分。
仁恆海上源效果圖
仁恆此次在社區打造上也有一些創新亮點，比如打造了1萬方的開放式街區，樓上是住宅，樓下是商業，將來會有一系列的生活配套滿足業主的日常需求。
仁恆·海上源示範區實景圖
結語
現如今，購房者對於項目的要求越來越高，對於房企來說光有倒掛盤價格優勢肯定是不行的。
正如上文提到的那些房企來說，要不斷修煉自己的內功，對城市進行深耕，提高產品力，增厚自己的財務安全墊，才能在市場上站穩腳跟。
-往期精彩推薦-
跳槽or轉型or創業？
焦慮、迷茫、糾結
你可能需要來一場深度對談！
👇
主編：張艷
責編：doug
本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網絡，不為商業用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯繫
1.投稿、約稿、商務合作及建議
必須備註「公司+職務+姓名」否則不予通過
👇
也歡迎投稿
稿酬1000-3000元不等
點擊下方連結，查看投稿方式和稿酬標準
👇
《地產人言徵稿懸賞令！歡迎地產人們踴躍投稿！》
我們建立了「地產人言交流群23班」
備註「公司+職務+姓名」
編輯拉您入群
👇