自從土改之後，取消福利分房後，房地產全面進入自由市場。這個時候的房價就不受調控的影響了。
從3000元到10000元一平，用了30年時間，房地產輝煌了30年，城市進程也引來燦爛的30年。從4億的城鎮居民，到9億的城鎮居民，城鎮化率68%。
如果真正按照成本計算，2015年的預算定額是，2000元一平不到。也就是說，建築成本，約等於20萬一套（百平方）。當然南北東西有點差異，西北，以及北方的建造成本稍微高一些。原材料的運輸成本在裡面，以及氣候因素的影響，施工進度慢一點。
所以，最早的房價基本上都是2千到3千一平。後來土地拍賣也放開了，當時的出發點是好的，讓大家都有機會競拍，有機會參與到其中，如果指定某家或者某幾家房企去做，那麼會壟斷，也容易造成F敗。所以放開土拍是好的出發點。
問題來了，房地產是暴利的，只有天氣不影響，加上城市化的進程大力推進。那麼房子缺口大，供不應求。所以，房企數量越來越多，競價也越來越高。大家都想搶購一塊土地。
這個時候，土拍價格就上漲不少，逐年上漲。政F也是不管那麼多，反正這個就是市場調節，遵循市場規律，價高者得。沒有毛病吧！
那麼，拿地價格高了，所以，賣價自然就高。高房價就是這樣一步步上漲的。也沒毛病吧？
開發商嘗到甜頭後，更加邁開步伐去前進，多少年的經營告訴咱們，土地是稀缺資源，多蓋一塊少一塊。所以，必須衝鋒，加速，晚了就喝不到湯。
這個時候，銀行的角色進來了。
開發商要快速拿地，沒有錢怎麼辦？向銀行貸款。高槓桿，高周轉，賺的錢更快，更多。銀行在倡導甜頭之後呢，也把重心放到房地產，大力支持房企拿地，剛開始還有抵押，或者說，足夠的比例抵押，後來就是合作久了，有點信任了。說一個小道消息，當年恆D，用250萬的自由資金，從銀行搞到了幾個億的貸款。這個250萬相當於頭息，最後樓盤秒光，一下子還清所有貸款。
許老闆的膽量就是從那個時候練大的。
之後，很多開發商效仿。既然沒有抵押，那麼利息收高一點，也符合咱們當下的經商邏輯，現金拿貨價優惠，欠款的單價高的邏輯。也沒毛病。
所以，房企也很大壓力，利息逐年上漲。不怪人家銀行，你是沒那麼多項目，但是想貸款多個項目的錢。最後銀行的吃相越來越難看，難看在於，對後來的購房者，也加高很多利息。最高時期的利息，大家都知道，普遍高於6%。
銀行對開發商收高利息，情理上說得過去。但是對普通購房者就有點打J了。為什麼這樣說，因為咱們購房者都用房產抵押，而且全部抵押。你還收那麼高。不了解各國的房貸利息的人，不知道老北說得多麼離譜，但事實如此。
到了第二陣容登場。
炒房客的時代，炒房客作為房產投資人，自然是高買高賣，銀行利息那麼高，交易成本費那麼高，不賣高價，如何賺錢？
綜上，開發商槓桿，銀行變本加厲加利息，炒房客高買高賣，使得房價一直被推高。
到了當下，就推不動了。為什麼？因為剛需客沒有了。就這麼簡單。最後一批站崗的，就是充當了炮灰，有沒有像咱們的股市？在二級市場的投資炒房客，炒樓就是炒股，沒有本質區別。所以，當初就應該想到，風險與收益成比例。
以上是老北說房，大家如何看待當下的樓市？歡迎交流。