本文來源：時代周報 作者：胡天祥
掛牌一個多月，近兩周降價7次，馬濤（化名）依然沒有賣掉自己位於廣州白雲區的一套三房單位。
「房子滿五唯一，稅費比較少，且自己的報價與小區放盤均價持平，沒有掛高價。」馬濤告訴時代周報記者，掛牌超一個月，房子整體帶看量仍不理想。
據馬濤提供的數據，一家大型中介平台顯示，關注自家房源的人數為28人，近一個月帶看量為12次，近一個星期僅一次。為了儘快出售現有房產置換新房，馬濤不得不多次調低房屋售價。「近兩周調了7次，從376萬降到365萬元，總幅度達11萬元。」
2020年一度火熱到備受矚目的廣州二手房市場，如今則需要通過降價才能賣得動。廣州中原研究發展部數據顯示，上半年廣州二手房預計共成交42002宗，同比下降44.2%；網簽均價為27468元/m²，較去年下半年下跌2.2%，同比下跌11.2%。
「今年上半年業主延續了去年年底的低迷情緒，報價指數持續在低位調整。」廣州中原研究發展部指出，目前廣州市內多個剛需盤源開始調整報價，擴大議價空間以加快成交，市場開始轉變為買方市場。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆告訴時代周報記者，廣州二手房市場最差的時候是在2021年9月底10月初，雖然目前市場觀望情緒依舊較重，但受益於各類利好政策，成交量正呈現恢復態勢。
業主報價底氣弱
對比2021年上半年成交情況，今年廣州各區成交均出現下滑，其中南沙、增城、黃埔三區跌幅最為明顯，成交分別下降61.8%、54.5%、55.2%。
「2020年廣州二手房市場大漲，市場出現一二手價格倒掛，二手房價格優勢不再。再加上二手房不滿5年要被徵收5點多的增值稅，促使部分購房者轉而去了新房市場。」一位房產中介告訴時代周報記者。
為了吸引看房客，降價似乎成為二手業主的唯一手段。據廣州中原數據，2022年4月份以後，廣州二手業主報價指數連續下滑，6月份報價指數更是跌至歷史最低位（23.9%）。
位於廣州番禺的萬博商務區，是近年來繼琶洲電商總部之後打造的又一經濟發展區域，主打企業總部經濟，目前已經匯聚小米、思科、歡聚時代、虎牙、攜程等網際網路企業進駐。
但今年以來，依然有不少萬博板塊業主選擇降價出貨。
6月21日-28日的一周時間內，位於華南新城南區的一套大三房，降價60萬元。位於廣州雅居樂花園的一套三房單位，降價55萬元。位於華南碧桂園的一套三房單位，降價31萬元。雖然降價幅度不小，但帶看量並未顯著提升。據貝殼平台顯示，上述華南新城房源近一個月帶看量僅一次。
位於廣州天河的珠江新城，是廣州的房價風向標。雖然今年板塊內豪宅房源成交火熱，但仍不乏有多套房源降價出讓。位於珠江新城中區的嘉峪公館，在多次降價之後，已比同小區同居室3個月內套均成交價低了218萬元。位於珠江新城西區的嘉裕君玥公館，近兩周降價80萬元。
合富研究院指出，2022年5月之後，受疫情影響減弱和房貸利率下調等利好，二手成交重回復甦通道，但受筍價盤不足制約，修復速度趨於緩慢。
圖片來源：視覺中國
平均22人成交一宗
相比二手房市場的頹勢，廣州一手房市場表現稍好。據廣州中原研究發展部數據，2022年上半年，廣州累計成交新房近4萬宗，同比下跌35%，在近5年中排名第3。
分區域看，上半年天河、番禺成交表現可圈可點。其中天河成交1451宗，番禺成交7101宗，相比部分區域超40%的下跌幅度，兩個區域分別同比下滑6%、5%。
價格方面，上半年全市新房均價為38737元/平方米，套均價為417萬元。其中天河套均價為806萬元，番禺為475萬元，越秀為1052萬元，海珠為1307萬元。去化方面，2022年上半年廣州累計有112個（次）項目開盤/加推。總推售貨量為14852套，首日去化成交4533套，平均去化率位31%，對比去年同期呈現出相對低迷狀態。
「根據監測，廣州市內重點盤每周來訪量約為180人，成家量為8宗左右，來訪到成交的轉化率大約在4.8%。」廣州中原研究發展部指出。
對於廣州新房市場走勢，廣州中原研究發展部指出，下半年廣州出台放鬆政策可能性不高，但經濟面好轉，有望帶動市場走出低迷狀態。目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，預計下半年將會重新抓緊入市時間。
合富研究院指出，據監測，下半年廣州市商品住宅新貨預計約4.9萬套，總量環比提升超3成。其中，中心區域的豪宅及改善物業成交預計將保持良好勢頭。近郊區域的有效供應增加有望拉升市場熱度。遠郊區域有望走出低位，但總體熱度有限，市場機會更多集中在「價格+交通/配套」等優勢顯著的複合型個盤。