最近看到一則微頭條，說是一個租戶以1800萬的低價，將房東的一套價值4000萬的房賣了出去，還偽造了全套手續，房東發現後要求買房者搬出去未果，果斷報警，租戶因涉嫌詐騙罪被逮捕，還查出她在該小區轉賣了20套房，金額高達2億。
以上是我看到的未經核實的信息，真假與否並不確定，不過我在下面留了一條評論：合同有效，無權處分不是導致合同無效的原因。
這條評論還引來一些回復，有人質疑：不是業主本人也能買賣？那就是誰都可以把你名下任何財產賣掉咯？
類似的表達還有不少，讓我覺得有必要進行一下普法。
是的，無權處分合同有效，而並不是合同成立但無效。
認為無權處分人簽訂的合同無效，這些人要麼是學藝不精、上課打了瞌睡，要麼就是五十歲以上年紀，當年接受的法律知識並未區分物權行為與債權行為。
自《物權法》實施以來，這個問題其實已經再無爭議，《民法典》不過是繼承了原物權法的條文和思想，並對《合同編》內容進行梳理，將物權行為與債權行為的區分貫徹到底。
為向非法學科班出身的網友講明白這個問題，我們先從法條出發，再膚淺地延伸到理論，更直觀易懂。
一、法條變化
我國《合同法》頒布於1999年（民法典生效後，合同法已失效，所以重點看從合同法到民法典法條的變化），裡面有幾個條款涉及到無權處分人出賣他人財產的問題，比如：
《合同法》第五十一條：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
《合同法》第一百三十二條：出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制了轉讓標的物，依照其規定。
從這兩條的意思來看，無權處分權人處分他人財產，滿足特定條件（權利人追認或者無權處分人事後取得處分權），合同有效，言下之意，未滿足特定條件，則合同無效。
而132條中「應當」兩字也說明，對買賣合同而言，出賣人是要取得所有權才能出賣或處分該物的，雖然沒有明說這樣做的後果，但潛台詞仍是合同無效。
這也是為何，很多人都認為無權處分合同無效的原因，在《物權法》出台之前，即使是老法官，也持無效的態度，但隨著《物權法》出台，對無權處分合同效力的認定開始發生變化。
簡單說，從無效到有效的變化。
我翻到我一本2008年購買的舊書，上面就談到對於所權處分行為所簽訂合同的效力問題，當時有三種觀點：無效、效力待定、有效，而那本書的作者是贊同有效觀點的，並將《合同法》第五十一條「處分」限縮解釋為處分行為，而不包括負擔行為，這兩個概念就源於物權法，也即物權行為與債權行為。
當然，這是理論問題，比較複雜，我們在後面講，現在還是說法條。
《物權法》是2008年實施的，但《合同法》並未因為《物權法》實施而修改，也就是前面所說的兩個條款一直存在，直至《民法典》出台。
《民法典》第五百九十七條：因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
根據這一條，我們完全可以看出，無權處分人簽訂的合同並非無效，而是賦予買受人解除合同、追究違約責任的權利。
換句話說，合同有效，因為只有合同有效的前提下，才存在解除合同、追究違約責任。
也就是說，關於無權處分情形下買賣合同效力問題，已經沒有爭議：有效。
不過，需要強調一點，關於這點的確定也並非《民法典》首創，而是2012年公布的《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律法規問題的解釋》第三條就已經作出規定。
《買賣合同司法解釋》第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
不過，《買賣合同司法解釋》只是司法解釋，並非法律，法院審理案件時雖然遵照執行，但畢竟還沒有上升到立法，《民法典》則吸納了這一條文，作出立法層面的規定。
二、理論問題
前面我們羅列的都是法律條文，其中也提到《物權法》實施後，關於無權處分人簽訂合同的效力問題其實已經沒有爭議，這是為何呢？
是因為物權行為與債權行為區分理論，也就是從理論上將法律行為分為物權行為、債權行為（也叫處分行為、負擔行為）。
所謂物權行為，是指能夠發生物權產生、變更、消失效果的行為，也被稱為處分行為（也有認為處分行為包括物權行為和准物權行為，這個我們就不詳細探討）。
所謂債權行為，則是指發生債法上給付義務效果的財產行為，也就是債權產生或者變更，也被稱為負擔行為，比如合同就是典型的債權行為。
以買房為例，雙方簽訂一個房屋買賣合同，這是債權行為，產生的是債的後果，如果一方違約，比如出賣方不交房了，或者購房者不付錢了，這都是違約，要承擔相應的合同之債的後果，比如賠錢之類。
合同不會導致物權的變動，也就是我們簽一個購房合同，但只要房產證沒有辦理變更登記，物權就沒有發生轉移，房子就還不是對方的。
如果此時出賣方反悔不交房了，購房者要麼要求對方繼續履行合同，如果履行不了（比如賣方沒有產權，或者已經賣給其他人並辦理過戶），則只能要求賠錢，也就是承擔違約責任。
從民法理論上來講，這叫作物權行為的獨立性與無因性，也就是這兩種行為是獨立的，互不干涉，並不當然地因為發生了債權行為，就必須發生物權行為，二者後果是不相同的。
《物權法》第十五條：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
這條規定，明確了涉及物權變動的合同，自合同成立時生效，實際就已經擊潰了《合同法》無權處分人簽訂的合同無效的規定，《物權法》頒布在後，實際已經跨部門影響到《合同法》的條款。
當然，這也帶來了法律適用的問題，這二者是不同的部門法，雖說新法優於舊法，但不同部門法之間新舊如何說起？還是存在障礙，只不過司法實踐中基本已經達成一致：合同有效。
到了《買賣合同司法解釋》出台，再到《民法典》出台，這個問題才最終徹底解決。
小結：
關於無權處分人簽訂的合同有效？無效？的問題，曾經有爭議，也有法律條文的變遷，但《民法典》實施後已經再無爭議，無論從立法還是司法層面，都不會因為出賣人無處分權而認定合同無效。
也就是說，我跟人簽合同賣掉我鄰居家的房子，這是不被法律禁止的，只不過，當我交不了房時，也要承擔相應的違約的後果。
撇開責任談法律，那沒有任何意義。
民法領域意思自治，法無禁止即可為，但責任自己背。
相關連結https://m.toutiao.com/is/YwGvU9v/?=合同詐騙，合同還能認定有效嗎？從租戶偽造材料賣掉房東的房說起 - 今日頭條