近期，發哥注意到，在北京、杭州等城市都出現了老破小「降價出售、成交量降低」的新聞傳出。而在成都樓市「5.31」新政之後，二手房市場成交活躍，但那些之前備受追捧的「老破小」，卻遭遇尷尬。
發哥的一位朋友，在城東理工大學的一套完全符合「老破小」標準的二手房，掛出去了兩個多月，不但沒成交，現在連問的人都沒有。
關於「老破小」的話題一直是二手房市場的熱點。一些人認為價格低、位置好，配套完善，翻新一下好像也能過上自己的理想生活；另一些人則認為老小區實際的居住環境並不舒適，公區老舊，物業管理水平一般，而且很多老房子還不好辦貸款。
老破小為啥難賣?
學區影響價格，一環老小區單價差2.6萬
那些能站在二手房成交價鄙視鏈頂端的老小區，一定還有一個身份——學區房。
在成都市中心，天府廣場旁，坐落著一個名為人民中路一段6號的小區，這一小區建於1986年，房齡達到36年。貝殼APP顯示，小區有8套二手房，6月的參考均價為38189元/㎡，甚至有部分房源掛牌站上4萬。讓這個典型老小區擁有掛牌4萬+的底氣，很關鍵的因素就是，在它的旁邊，就是成都實驗小學。而且，今年以來，小區已經有多套成交，成交單價最高超過4萬元/㎡。
因為靠近名校而選擇「老破小」旁邊的老小區，且面積越小單價越高，這是成都一部分老小區的購買邏輯。
但另一部分與人民中路一段6號同齡的房子，就並沒有那麼幸運了，這些房子在出售時因為沒有好學校作為配套，失去了較大的競爭。
同樣是在一環，距離人民中路一段6號不足兩公里的人民中路三段，坐落著一個名為人中苑的小區。建成於1995年，人中苑似乎還要年輕一些，但這個小區的二手房掛牌均價卻僅為1.4萬元，從小區最新的成交來看，成交單價徘徊在1.2萬左右。2公里的距離，二手房成交單價差達到2.6萬元/㎡。
住在老小區
配套成熟、日常成本低，但轉手困難
L先生在幾年前買下了沙灣附近的一個老小區，沒有電梯、小區只有一棟樓。
「房子對面就是醫院，菜市場也就幾百米，距離地鐵也不遠……」在L先生看來，周邊成熟的配套是許多新板塊難以比擬的，而對他而言，住在這裡還有一個很大的優勢——生活成本低。沒有動輒數百元的物業費、每月僅需繳納少量的垃圾處理費，雖然小區不大，但前幾年院落改造之後，讓這裡有了十餘個停車位，「業主們的停車問題也得到解決。」
在L先生看來，住進老小區，生活依舊很精彩。但另一邊卻是殘酷的市場現實。
L先生家對面的房子，曾在2016年左右被一位中介花了70餘萬買下，其後，便是緊鑼密鼓的裝修，半年後，這套房子再度掛牌入市，但最終銷售價格僅僅為80萬——而中介的裝修大概也是這樣的價格。
鄰居的房子這樣折騰一番，也讓L先生清楚地知道，這類老房子，自住可以，但如果要轉手，就很困難了；甚至需要面臨另一個殘酷的現實——即便市場普漲，隨著時間流逝，這類本來就飽經風霜的小區，如果沒有學區加持，大概率會面臨價跌的可能。
老小區值得買嗎？
自住或學區，入手前這些現實問題需要考慮
單價萬元買入便捷的一環，如果邁向二環，部分老房子的單價甚至不到一萬，這些房子大多數房齡超過30年，沒有電梯，也沒有小區環境，但這類房屋卻是對於許多預算有限家庭的選擇。
但買老小區，卻需要關注這些實際問題。
首先是實際的居住成本。從總價來看，老房子確實比許多電梯房更有優勢——很多老房子的總價都能控制在100萬以內。
但事實上，老房子的成本不僅是購買單價，買入後的裝修和維護成本同樣重要，因為使用年限久，許多隱蔽工程或許面臨重做，在裝修支出上，是不可忽視的成本；另一方面，房子如果過於老舊，房齡超過25-30年，可能會被銀行拒貸，也就是說，購房者需要做出一次性拿出一大筆錢全款的準備。
其次是增值空間小，換手比較難。買下一套老房子，但需要面臨的另一個問題是，你準備在這套房子裡住多久？
如果到了換房周期，你會發現，這套房子很難賣出。我們以光榮北路87號的房子為例，在貝殼App上可以看到，其中一套掛牌於今年4月的房子在最近兩周已經調價三次，降價6萬元；而同小區的另外兩套房源，掛牌時間都在去年，且看不到近期的帶看記錄。
第三個問題則是即便有學區加持，為了知名小學，多花上百萬的成本，是否划算？有一部分買入老小區的家庭，看中的是小區旁的學校，買一套房子讀書，等到孩子畢業後這套房子也將被賣掉，但需要考慮的是，動輒百萬買下一套房子是否穩妥？
近年來，越來越多新學校建成投入使用，這些房子，都保證孩子們能否就近入學。與此同時，以同一區域的學區房和非學區房的老小區的價格來看，失去學校加持，這其中會面臨極大的價差。