| PART 1 |

▲最新落戶與購房資格表

巡遊杭城，關注二手房板塊；

上塘河過沈塘灣，皋亭垻，雪皚皚。

走進東新-三塘。

| PART 2 |

大東新板塊，區域如下圖紅線範圍內，由於區域實在太大，於是以東新路為界分左右，西側為三塘板塊，東側為東新板塊，各寫一期，本期先寫三塘；

▲東新大片區劃分

三塘板塊，具體範圍如圖，河道、東新路和高架圍合的部分，西邊也可取到沈半路，問題不大，具體的樓盤推薦已用綠色三角在圖上標出；

分別為萬和璽園、香石公寓、錦繡華府及西文南苑，另外有待交付三盤，預計明年就會有掛牌，檀映里、春熙上和灣及天御（御尚華庭）。

新房方面，近半年新出讓地塊均在東新路東側（西房今一明一、濱江一、融創一），留在東新篇寫。

▲三塘

學區地圖如下，特別說明，因觀成實驗民轉公，其校區周圍小區幾年內會吃到明顯的教育紅利，猜測是觀成武林小學的學籍與顏三路以北的學區升學並行。

▲三塘學區劃分

萬和璽園，7年前的板塊頂流，立面全石材配合大面積藍玻，簡化的新古典風格，比例做得很闊，裝飾用粗壯的硬朗線條勾畫層次，幾何的稜角明確，偏德系。

▲萬和璽園

目前掛牌不多，尤其122㎡無人掛，只有掛牌6w/㎡89㎡，這個價也接近成交。

▲萬和璽園89㎡

香石公寓，10年房齡，顯著的古典建築時期的設計語彙，塔司乾的柱式旁邊配兩個獎盃原型的石造雕塑，1比6-7的高寬比基座，石材立面，沒有拱形元素，平樑柱的立面、樓層不高做橫向舒展，偏古希臘，味道挺正宗的，據說是綠城設計，也就不奇怪了。

▲香石公寓

缺點明顯，地塊是L型，與前面的燈塔公寓形成半包圍，如果要買建議買北側3幢，同時因為小區有點小，儘管景觀的品質不錯，但總共也就4幢樓，內部性不強。

推薦掛牌5.1w/㎡的89㎡戶型與掛牌5.5w/㎡的130㎡戶型。

▲香石公寓，左89㎡，右130㎡

錦繡華府，中冶在杭州唯二的作品，香檳金折線鋁板作裝飾板、幾何框的語言限定性很強，使外立面非常有辨識度，很「理性」（能看出外部形式和內部功能清晰的匹配），能做到這一點都是極好的立面。

▲錦繡華府

洋房更是上了石材，小區沿上塘河且景觀層級豐富，可以說是整個板塊目前的改善TOP，產品力上佳。

推薦掛牌6w/㎡128㎡戶型，6.2w/㎡的169㎡戶型，洋房的7w/㎡的137㎡，建議明年秋天去買，交付滿兩年增值稅會少，談價格也好商量。

▲左上128㎡，右上169㎡，下137㎡洋房

西文南、北苑，綠城設計代建的回遷房，房齡都不到10年，位置不錯，當年品牌開發商回遷房比現在很多新盤質量都好，公區景觀更是天差地別，單價又低，剛需住住划算的，指不定還有民轉公的利好。

▲左-西文南苑，右-西文北苑

推薦南苑3.8w/㎡的122㎡戶型，北苑年代更新掛牌少，建議去線下中介。

▲西文南苑122㎡

春熙上和灣及天御（御尚華庭）的施工穩步推進，外立面都差不多了，離交付的時間預計不遠；

▲天御

改善人群搖不中新房的可以看看，預算略低看看春熙的117㎡戶型，略高，看看天御139㎡，對比錦繡華府的掛價權衡，若同等價位果斷華府；

▲上-春熙上和灣117㎡戶型，下-天御139㎡戶型

檀映里經歷過停工風波，如今復工，現場看人不多，大概與筆者中午去有關，隱約聽到有室內施工，交付後若有掛牌，推薦大面闊130㎡的戶型。

▲檀映里130㎡戶型

總結，三塘板塊是近些年拱墅出讓量價兼備的板塊之一，有武林新城的規劃利好；

▲武林新城區域總規

優點是離主城極便利的交通、板塊附近的新天地商場和上塘河、城北體育公園的小環境加分；

缺點也明顯，新老住宅交織，尤其是回遷房和經濟適用房的成片存在，導致規劃只能切分考慮，沒有整體拆改的空間，土地出讓與建設像下跳棋，跨度30多年的各色風格住宅交錯，導致住區界面必然細碎；

作為大城北的重要組成部分，東新-三塘和橋東、和睦的能級類似，有過廠、沿著河還有大片老房，導致天花板低於整拆整建、浙大傍身的申花和強學區、拱宸橋加持的橋西；

另外，「新武林」的名號略顯尷尬，老杭州根本不認，新杭州多在錢新、未科、濱江上班，對武林也無感，城北引以為傲的二產轉三後發，吸收年輕血液的能力十分有限。

總體而言，4.7w的限價下，三塘投資的天花板不高，但小賺問題不大，而自住改善挺不錯，有煙火氣又伴隨都市更新，會有一定的穩健收益。

| PART 3 |

三塘此地，關聯度最強的便是上塘河與東新路，正巧，也是古與舊、農業與工業交通的象徵。

上塘河，是杭州第一條人工河，歷史最悠久，有多悠久，比大運河、西湖、中河都悠久，因為是秦朝開鑿的，設郡縣開始便有此河了，於是也叫秦河。

上塘河是一條拐彎的河，這個彎就在三塘，沈塘灣，沈塘灣和沈塘橋不是一回事，前者是與上塘河有關，後者在文教與古新河有關；

▲沈塘灣

沈塘灣此地，原來有個沈塘灣村，過上塘河有座沈塘灣橋，也就是今天紹興路的位置，舊時過秦河此灣，多半是離鄉去往蘇州或是去半山賞景；

賞的是什麼呢，答：雪。

▲皋亭積雪

此地是明湖墅八景-皋亭積雪的舊地，在湖墅那篇略有介紹，這次寫多些。

說皋亭山也就是半山，是杭州的「靠山」，明代以桃花、梅花雙絕，這兩種花的花期在晚冬初春之際，也正是皋亭積雪示人之時。

臨近嚴冬，杭州下起漫天飛雪，皋亭山的梅花凌寒開放，駕一葉小舟，沿秦河與古城漸行漸遠。

▲皋亭積雪，三點一線

扁舟剛過沈塘灣，只見萬徑蹤滅，千鳥飛絕，白茫茫一片只有船、河、山的一條軸線。

近看，河的兩岸是染了白的珠樹，瑤華滿眼開，縹緲仙台來；

遠看，皋亭山上的梅花與白雪相映成趣，如白糖里的梅子，甜糯喜人，此為賞「艷雪」；

到了2月末、3月初，乍暖還寒，山上的桃花開始爭相開放，雪卻未融，若是此時再去，又是另一幅景象。

行船上塘，船尾附一老翁搖櫓，烏篷內架一小碳爐溫點黃酒，架一支魚竿釣些河鮮，把魚弄上來後有廚子直接切片，謂之魚膾，一口魚一口酒，美；

過了沈塘灣，遠看半山，這桃花比梅花潔白些，在殘雪中白中透粉，懷中美人如玉，遠山雪如胭脂，這時再吹起一曲洞簫，借著酒勁賦詩一首，這一天就舒服了，此為賞「胭脂雪」。

▲皋亭垻公園

說來，皋亭積雪如今也能看，挑個杭州下雪的清晨坐水上巴士3號線，船過紹興路去船頭，往正前方望山就可以了，不過這事實在需要一點抗凍的勇氣，一個人去太傻，最好也有個佳偶在旁，雅不雅就純看心境了。

說了古代的雅，說說近代的俗。

在建國的前50年，杭州相應國家號召，自然是工業時代，城牆裡的企業相繼在50年代搬到城北，越是重污染的越往北；

因為工業需要水，運河邊、上塘河邊自然是首選之地，慢慢的，拱宸橋的周圍一圈成了工業飛地，工農結合的大城郊，就是大城北的代名詞；

東新-三塘也不例外，1998年前，這裡就是一片農田，作為老底子大城北的一員，原本是楊六村、長木村、沈家村、西文村、王馬村等幾個村所在的城郊；

東新路南連杭氧、北接杭鋼，既是一條工業交通的大動脈，也是無數外鄉人來杭州上班的租住地，工人去廠，不是的去朝暉、武林門上班。

上世紀的結尾，99年開始，三塘和嘉綠做了杭州最早一批經濟適用房，品質不錯，尤其竹園、桃園、櫻園的大部分是作為商品房開發的，在當時能有2000多的價格，相當不俗；

不過城郊畢竟城郊，氛圍市井了些，也是大城北的通病，橋西、橋東、和睦、三塘...周遭廠多農村多，浙麻、杭絲聯、剪刀廠、熱水瓶廠...

白天黃沙滾滾，剃頭修車炒飯、百工百業，夜裡霓虹盞盞，夜宵長龍，巷子裡也頗有些鶯鶯燕燕，倒是晚開發的爛泥地申花純潔些，如今反倒成了逆襲的基礎，只能說時也勢也，三十年河東，三十年河西。

能說的確實不多，不能俱足望海涵，有補充的請在評論區留言，或分享與這裡的故事。

| PART 4 |

溯秦河，望半山，近鄉處，雪茫茫。

-END-

文/一葉 編輯/一葉