在美國申請貸款後，會有一個房屋估價（Property Appraisal）的過程，銀行會根據房屋估價的結果，來決定批給申請者多少貸款。那麼，房屋估價是如何進行的？如何收費？如果貸款被拒，估價報告還能用嗎？

什麼是房屋估價師？

房屋估價師（Property Appraiser）是由貸款銀行派出的，對交易的房產做出正確估值，它將決定申請者最終獲得銀行多少額度貸款。估價師（Appraiser）的主要職責就是出具房屋估價（Appraisal）。

Appraisal（估價）通常是一個基於當前房地產價格，並且綜合各種存在的因素進行綜合評估的結果。這個結果通常對房產能否正常成交起到很大的影響作用，所以很多時候還是需要對整個過程進行一些了解。

至於銀行能批給買家的貸款金額有很多因素決定，如貸款人的信用分數、工資收入等，那麼如果屋主的這些條件都符合，那麼銀行是否能夠貸出買家想要的金額就要根據估價師給出的估價了。

究竟估價師如何影響房產買賣？買賣雙方在估價前要做好哪些準備？

估價師如何做估價？

估價師在估價的時候，具體來說會參考很多數值，比如：6個月內這一區域銷售的房產價格（location）、房屋的大小（size）、房屋的保養程度（condition）、房齡（age）等很多因素，都是綜合評估過後給出的價格。

當估價師準備估價報告時，也會調查政府記錄並與市場資料作比較。除此之外，估價師也會考慮房產的地區，房地產市場及該地區的地區房地產銷售記錄。因此，估價報告是接近市場價格的。

值得注意的是，估價師的判斷通常是非常重要的，並不是所有人的判斷都是一致的，通常在這裡還會有一個偏差，這個偏差一般來說都不會太大，所以如果你覺得你的 Appraiser 估價太低或者太高了，你可能會希望找另外一個 Appraiser 來進行估計，一般來說可能是會有一些偏差的，但是這個偏差不會太大。如果偏差太大就說明 Appraiser 給出的數據是不準確的。

房屋估價的費用是如何收取？

根據HomeAdvisor的數據顯示，美國典型房屋的支付費用大概在$313-$420左右，大多數獨棟別墅屋主支付$350費用。根據各地區費用也不盡相同，如紐約地區的費用普遍偏高，大概在$500左右。

這個費用可高可低，這個費用通常是買家出的，通常也是由於買家的貸款金融機構指定的。

在 Appraisal 的過程中，買家和賣家通常都沒有辦法決定誰來進行實際上的操作，只能由貸款的金融機構指定時間和人。

估價師的費用是根據房產的類型收取，不同的房產類型收取的估價費用是不一樣的。另外，不同的房產面積與房產地區也會影響估價的費用，比如說，如果4室的房產，收費會比1室的房產估價費用高，因為估價師需要對大面積的房產做更多的工作。

房屋估價比合同價低怎麼辦？

估價過低會影響貸款，防止因為估價低導致影響貸款。你需要知道這些：

多準備首付款和過戶款，防止因估價低導致貸款不足，影響購房交易。比如：房產交易價為$100萬，你準備貸款60%就是貸$60萬，但銀行估價只有$95萬，你能真正貸到的金額是$96萬的60%，也就是$57萬。因此你的首付款就不是原來的$40萬，而是$43萬。

如果估價過低，比如估價比房屋售價低了$7萬或者更多，那麼貸款人就需要考慮房子是否有什麼嚴重問題，或者售價是否過高。

如果貸款人懷疑銀行估的價格過低， 通常來說，就算貸款人願意支付費用去作第二次估價，銀行也不會改變原有決定。但如果估價報告中存在重大誤差而導致估價過低，銀行可能會要求重新估價。需要提醒的是貸款銀行一般只接受一次申訴。好的一面是你本人或者你的經紀可以和賣方再進行交流，當然不一定成功。

房屋估價比合同價高怎麼辦？

這是個好事情，但並沒有實際的好處，銀行仍然會按照合同價給你貸款。有一個例外情況就是，如果Loan to Value 從大於65%變成小於65%，或者大於60%變成小於60%，銀行會保持貸款比例，65%或者60%，這樣貸款人其實是可以從銀行拿到一筆錢的。

另外也有人認為對於貸款審理沒有任何實質好處。根據其所合作過的十幾家全國大型銀行來看，他們依然會按照購買價來計算Loan to Value的比例，而不是基於你的房屋估價，這樣就沒有任何影響。

如果貸款被拒，估價報告還能用嗎？

基本不會。如果貸款被拒絕，估價報告Appraisal Report也很難被其他銀行採用。除了銀行都有自己認可的評估公司之外，時效是一個問題，一般發現第一個銀行拒絕也得用個把月，估價報告的有效期就4個月，被拒兩回就過期了。

可以重新評估Review。相比重新再來一次房屋評估，Review便宜很多，有人花50美金就搞定了。就是把舊的報告給新的評估師，新的評估師覺得舊的報告合理，寫一個不需要做新的重新評估的決定。據說一年以內的報告都可以用來 Review，不需要做重來一次。

估價影響房產稅嗎？兩者之間有關聯嗎？

不會影響。銀行貸款的估價是客戶和貸款銀行之間的私用信息，不會傳遞給政府機構。另外，每個房子的房產稅是市政府的房屋估價中心根據前一年或者半年內相似房子的銷售價和其它因素推算出來的，由於跟貸款估價是兩個不同機構，估價和地稅並沒有必然關聯。

想獲得比較好的估價，應該注意什麼？

首先，在估價師來估價之前，一定要把房子都打掃乾淨，這樣可以給估價師留下非常好的印象。如果有違規的情況，一定要提前解決，要麼拆除，要麼申請許可證，在做房屋估價的時候，這些工程都必須完工。

如果房子有很多明顯的破損，比如牆上有洞，或者水龍頭太老舊，都必須把這些比較明顯的破損修復一下，這樣會對提高估價很有幫助。