當地時間8月3日，大溫地產局如期發布了2022年7月地產交易數據，與火爆的天氣相比，冷得讓人心碎。
2022年7月，大溫地產局管理區域總計成交1887套住宅，同比2021年7月的3326套暴跌43.3%，環比2022年6月也下跌了22.8%。比過去十年7月平均成交量少了35.2%。
不誇張地說，大溫房市盛夏入冬。
圖自微信圖庫
除了成交量之外，2022年7月大溫地房屋基準價為120.4萬元，同比2021年7月漲10.3%，環比2022年6月跌2.3%。按照這個速度，到年底吐出2020年以來房價所有漲幅也並不令人意外。
本輪市場回調的重災區毫無疑問是獨立屋。
2022年7月，大溫地產局管理區域獨立屋僅僅成交523套，2021年7月還高達1050套，足足下跌50.2%，慘被腰斬。基準價格200.06萬元，同比2021年7月漲11%，但環比2022年6月跌2.8%。
在這裡需要補充一點，地產局在公布數據時，既不使用平均成交價，也不使用成交價中位數，而是用非常複雜很多地產經紀都搞不懂的基準價格，所以相對成交價而言，大家更應該通過成交量來觀察市場。
在成交量暴跌的同時，大溫獨立屋售掛比低至11.8%，兩年來首次跌入買家市場區間。相比之下，城市屋售掛比20%，公寓售掛比24.5%（賣家市場），比獨立屋好不少。
此外，2022年7月公寓成交量1060套，同比2021年7月的1666套減少36.4%。基準價格為75.5萬元，同比2021年7月漲11.4%，環比2022年6月跌1.5%。
2022年7月城市屋成交量為304套，同比2021年7月的610套減少50.2%。
基準價格109.65萬元，同比2021年7月漲15.8%，環比2022年6月跌1.7%。
黃三水說，其實除了地產局的數據之外，各家地產經紀公司也有自己的統計數據分析。
比如Zealty.ca在分析2022年7月的數據報告中指出，大溫地區在7月成交的所有房屋中，有70.9%是低於掛牌價成交的，而所有掛牌房屋的平均庫存周期是5.3個月，比2021年7月激增76.7%。
由此可見，房子有多難賣。
黃三水還提醒一點，那就是地產局的統計數據是有延遲的，比如2022年6月就已經簽合同的房產交易，如果地產經紀比較懶一點，有可能在7月上報。再或者2022年5月簽合同但到了7月才解除條件的交易，也會被統計到7月的交易數據。
所以地產局的報告在市場下行時通常比實際情況樂觀，反之亦然。
看完大溫地產局的數據已經讓人感到如潮寒意，但菲莎河谷地區情況更糟。
2022年7月，菲莎河谷地產住宅成交量同比2021年7月下跌50.5%，環比2022年6月下跌22.4%。奇利瓦克成交量領跌，跌幅達到57%。
而所有交易中，76.6%的交易是低於掛牌價成交的。奇利瓦克則高達88.7%的房源打折成交。
黃三水說，房地產市場並不是完全對等的交易關係，因為賣家有一票否決權，買家沒有。即便是所謂的買方市場，賣家也可以通過不賣的方式影響房屋交易數據。
所以大家會發現，房市回調的曲線通常沒有上漲的曲線陡峭，因為賣家的抵抗能力更強。
市場發展到今天，對那些持有大量現金無需很多貸款的買家最有利，而那些必須靠貸款才能買房的人發現，他們甚至比房價上漲時更難買到房。
所以房地產市場的波動總是對有錢人更有利，這一輪波動後，大溫房地產市場的集中度會更高，有房的會有更多房，沒房的距離房子更遠了。