今天（8月5日）上午，貝殼研究院發布了《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》。
報告研究了28個城市的3萬個小區，統計了主要城市住房空置率水平。數據顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處於較高區間。
南昌、廊坊、佛山、重慶、武漢住房空置率位居前五，均在15%以上，明顯超過了警戒線。
深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。深圳是28個城市裡住房空置率最低的，只有5%左右。
關於住房空置率，目前尚未有權威、公認的統計手段。
此次貝殼使用了資深經紀人（入職三年及以上）對熟悉的小區調查、評估的方式，對28個城市的住房空置率做了估算。具體方法是：
貝殼認為，住房空置率在5%—10%之間是合理的；低於此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高；高於10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。
此次調查統計顯示：28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處於較高區間。
其中一線城市住房空置率平均為7%，二線城市平均為12%，三線城市平均為16%。
其中僅有9個城市空置率處於合理區間之內，大部分城市處於10%-15%之間，6個城市高於15%。
貝殼的研究還發現了如下規律：
1、老齡化程度越高的城市，空置率越高。
比如南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達17%，空置率為17%，兩個城市的老齡化及空置率均處於較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低於10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。
本號認為：老齡化率的高低，跟城市人口吸引力密切相關。人口增量越多的城市、越年輕，因為流動人口以年輕人為主。人口增長快的城市，住房矛盾相對尖銳，空置率自然偏低。
2、房價越貴，空置成本越高，空置率則越低。
比如南昌、廊坊、佛山、重慶等空置率偏高的城市，其房價也整體偏低。深圳房價最貴，所以空置率最低。
3、空置率高低，跟樓齡有密切關係。
交房1年內的小區空置率最高，然後逐步下降，並穩定下來。之所以會這樣，跟幾個因素有關：一是新房裝修之後，一般會通風一段時間；還有一些業主希望等別人裝修完成之後，自己再入住，以免被噪聲困擾。二是小區周邊配套，會隨著時間的推移而更加完善。
4、從房屋類型上看，空置率住宅<公寓<別墅，別墅最高。
上圖是不同類型小區的住房平均空置率。研究報告認為，公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關，比如部分公寓用於投資經營，部分別墅用於度假等。
其實，別墅空置率較高還有如下因素：一般來說位置較差，配套不完善，是家庭第二或者第三套住房，蚊蟲較多，採光通風不理想，樓上樓下跑不方便等。
貝殼的結論是：
總體來看，中國內地住房空置率高於國際水平，但區域間結構性差異較大。具體表現在兩方面，
一是城市整體來看，一線城市住房空置率普遍偏低，深圳的住房空置率僅5.3%，與香港4.1%的空置率接近，住房供給相對不足；而廊坊、佛山等三線城市的空置率高於17%，遠高於5%-10%的合理區間，住房供給相對過剩；
二是城市內部來看，市中心區域空置率較低，某些核心區域的空置率幾乎為零，次新房小區較多的郊區空置率普遍偏高，如一線城市平均空置率僅7%，但也存在空置率20%、30%的區域。這也印證了「整體上我國不缺住房，卻存在結構性失衡」這一觀點。
上圖是這份報告裡附的，各國（地區）的住房空置率。中國內地的12.1%的數據，來自此次研究。但這次研究只統計了已售現房，沒有統計期房和現房待售部分，所以導致了中國內地空置率數據偏低。
此次統計沒有涵蓋普通縣城、更多的三四線城市。而這些等級較低、人口吸引力較弱的城市，住房空置率會更高。
本號點評：
雖然這份報告研究方法、取樣有一定的局限性，但仍然很有價值。貝殼調動了數千名地產中介，統計了28個城市的3萬多個小區，獲得了大量第一手資料。
此次統計獲得的28個城市平均空置率為12%，顯著低於此前其他機構的估算，比如2018年「中國家庭金融調查與研究中心」的數據（下圖）：
主要原因是，貝殼的統計只限於28個城市（小城市採樣不足），只限於交付的現房（沒有包括庫存的現房等）。此外，可能採樣比較集中於中心城區。
其實評估住房空置，目前國家已經擁有了充分的手段。此前電力部門，曾按照每年用電未超過20度來定義空置。
如果覺得用電數據是「孤證」，可以再結合用水、用氣、是否開通網絡等數據，一起來做評估，準確度一定會非常高。
也就是說，以目前的技術手段、大數據能力，國家已經可以準確評估出空置房屋的比例。
但很多地方已經沒有興趣做這種研究了，即便有數據也不會公布。因為這些數據只會讓大家更不願意買房子，讓樓市、土地市場更加低迷，讓地方財政壓力更大。不公布基礎數據、重要數據，已成為調控的手段。
我們能做的是：購房投資儘量向少數城市集中，尤其是一線城市和強二線城市的核心城區。
把不動產集中在最有價值的20個城市，甚至是最有價值的10個城市、或者3個城市（深圳、上海、北京），才是最明智的。