一個城市的住房空置率數據究竟是多少，房地產行業參與的各方都想知道。不管是買房、賣產房還是土地出讓，都希望能有這麼一個數據來參考。
8月5日，沉默已經很久的貝殼突然公布了一個住房空置率數據，數據顯示，
28個大中城市平均住房空置率12%。一線城市平均7%，二線城市平均12%，三線城市16%。
這一數據，顯然低於大家日常的直觀感受。
先看一看，貝殼公布的數據。
1、調研的範圍，28個城市的3萬個小區。
2、調研的結果，平均住房空置率為12%。深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均超過了15%。
3、住房空置的認定標準。3個月以上無人居住的住房。
4、調研人員構成。貝殼工作三年及以上的房地產經濟人。
5、城市住房空置率等於空置戶數/總戶數。
從《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》公布的一系列數據，我們發現有三個有趣的現象，當然，仔細分析後，也表明，符合市場規律。
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1、城市老齡化越高的城市住房空置率越高。比如重慶老齡化人口占比達17%，空置率為17%。南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%。深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%。
老齡化高的城市，同時還意味著新房購買力不足。
在老齡化高的城市，如果人口流入呈現負增長，就要格外引起重視。其住房供需的變化將呈現出加速特徵。很有可能呈現的結果就是房價鶴崗化。比如遼寧、吉林、黑龍江等省市。
2、房價越高的城市，住房空置率越低。
房價越高表明購房的門檻越高，其房價收入也就越高。對於一般的工薪人員，即便是六個口袋來支持，買房也不是一件容易的事。
北京、上海、深圳房價高，住房空置率低。南昌、廊坊、佛山等城市，房價越低，住房空置率越高。這還不包含縣級城市的數據。
從購房習慣來看，很多年輕人在一二線城市打工，可能會回到老家所在地的縣城買房。縣城的住房空置，但在一線城市缺住房。
從房價收入比來觀察，也同樣體現出房價與住房空置率之間的反向關係。
3、房屋租金與住房空置率之間的關係。房價越高的城市，住房空置率越低。
房屋租金與住房空置率之間的關係類似於房價和住房空置率之間的關係。租金回報均會影響住房空置率變化。北、上、廣、深房價高，當然租金就高。買房門檻也就更高。相應的空置率也就減少一些。
根據「禧泰數據」發布的房租排名來看，在住房租金上，北京、深圳、上海三大城市的月租金超過95元每平米。長沙、西安、青島則在30元每平米左右。
在觀察住房空置數據的同時，我們還得看一看戶均住房情況。去年，央行有一個數據，戶均住房1.5套。今年，中國經濟時報前一段時間以問卷形式調查了507戶家庭，調查結果顯示：42%的被調查對象家裡擁有2套及以上住房。
所以，把住房空置數據和戶均住數據融合在一起看，那些城市的房子可以買，那些城市的房不能買，大家心裡就有數了。
當然，對於住房空置率低的城市，在當前低房貸利率、不搖號買房的情況下，越早出手越好。對於住房空置率高的城市，要結合人口的流向來分析。比如成都、杭州和合肥等城市，人口還在繼續流入，空置的住房會得到釋放。
高空置率等同於大量潛在供應，低住房空置率意味著還有強大的購房需求。