目前，舊金山矽谷灣區有兩個大麻煩：
一是堵車：重災區280，880，110高速時不時就堵車，堵到讓你懷疑自己是不是在北京，平時10分鐘的車程高峰期可以開2個小時。雖說疫情拯救了堵車，但另一個麻煩卻是愈演愈烈，那就是高房價。
持續上漲的高房價推高了生活成本，不少小型科技創業公司批量遷出矽谷，更要命的是，高房價讓人們對這個地方沒有歸屬感，想著掙一筆快錢然後離開，不利於地區的可持續發展。
政府也看到了這個問題：房價高一方面是由於供給不足，解決方式之一就是增加房屋的供給量！那種低密度的美式大house咱灣區就不再提倡了，咱來一些高密度的住宅。至於堵車，那也是因為大家選擇用私家車出行的人太多了，那我們就提倡公交出行！
看了一圈發現，TOD這東西好啊，一石兩鳥！很多TOP研究院的夥伴對TOD都不陌生，TOD全名為transit-oriented development，是以公交為導向的發展。
灣區的TOD項目一覽↑
研究表明，如果人們住在離公交站點半英里（約800米）以內的地方，則更有可能乘坐公交，同時距離公交站點 1/4 英里以內的工作地點，也更能吸引灣區的公司與人才。
於是，從北灣的Santa Rosa到南灣的聖何塞，從西灣的舊金山到東灣的奧克蘭，都開始了TOD行動。
那到底什麼樣的項目才能算是TOD項目呢?大都會交通委員會(MTC)作為舊金山矽谷灣區九縣的交通規劃、融資和協調機構，主要負責TOD項目相關。我們總結了MTC的觀點，灣區的TOD項目主要看這幾個特徵：
1：TOD開發的閾值，量化TOD走廊沿線的最低發展水平（見下圖）；
2：看項目是否回應了未來土地的混合多元的用途、是否滿足了通行需求提升了交通便利性、是否是行人友好設計等。
3：規劃中應該包括混合用途開發，包括新住房、社區服務零售、就業、學校、日托中心、公園和其他為當地社區服務的便利設施。
TOD開發的閾值thredsholds
例如，一條有4個站點的通勤輕軌，按照量化指標來看，需要在半英里的範圍內建設8,800 個住房單元，這才能滿足走廊級的門檻。如果規劃了低於市場價的可負擔性住房，政府更會提供TOD開發獎勵，比如更高的 FAR、更少的停車位等。
開發TOD項目的開發商是需要激勵的，政府在2005 年通過的MTC第 3434 號決議就提供了力度很大的優惠政策。TOD 政策主要包括另外兩個關鍵要素：資金和組織。
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資金Funding ——TOD資金可以用來幫助地方政府制定公交站區域計劃，包括住房、就業、公交、設計標準、停車等
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組織Organizing——組織協作對項目的成敗非常重要。TOD項目認定後，政府將組建工作組，將各機構的工作人員聚集在一起，以幫助制定TOD相關計劃並實現目標。
接下來，我們通過6個案例，帶大家感受一下灣區的TOD項目。
舊金山
Transbay Terminal
舊金山是出了名的堵車。市政府早就希望能發展更多的公共運輸，減少通勤者對汽車的依賴，提倡可持續的行人友好的城市生活。
進入新千年，網際網路技術讓科技回歸都市，市中心聚集起了不少科技公司。舊Transbay碼頭位於市中心，重建工作迫在眉睫，舊金山希望用綜合交通樞紐創造出充滿活力的多功能城市商務社區。
原環灣車站照片，圖片來源：sfcta.org
顯然，在transbay terminal(環灣站點)發展TOD的理念與目標非常匹配。
為了進一步驗證發展TOD的想法，前期還做了非常細緻的經濟研究分析與測算。畢竟，錢邏輯是第一邏輯！在《Transbay Transit Center：舊金山未來的關鍵投資》這一報告中我們可以看到這樣的結論：
未來的購房者和租房者願意為公交樞紐、公園及其他便利設施等高生活品質因素支付更高的價格，預估對交通中心 ¾ 英里範圍內的物業增值5%，平均而言，住宅價值增加 12 億美元，商業物業增加 27 億美元，交通系統重建將撬動40億美元的收益。↓
下載《Transbay Transit Center：舊金山未來的關鍵投資》，歡迎進入TOP讀者群，也可以後台回復Transbay，獲取下載連結！
直至目前，以客運中心為主導的TOD發展非常成功：
總建築面積約14萬平米的多聯式客運中心或許是世界上最先進的交通樞紐，開通了前往11個海灣地區縣的巴士服務以及從舊金山到洛杉磯的未來高速鐵路。
外牆採用了連續起伏的幕牆結構，來源於牛津大學的羅傑·潘羅斯爵士設計「潘羅斯鋪磚法」，形成一種連續、柔軟、通風透光的建築表皮。圖片來源：筆者自拍
其中，5.4英畝（2萬方）的屋頂花園是整個項目的點睛之筆，足以見得項目開發、規劃及設計對整體TOD項目的把控能力：將項目開發與周邊環境融合一體，並將賺錢部分與不賺錢部分做了一個非常好的平衡。
花園橫跨5個街區，長達1400英尺，從沙丘到濕地到樹林，濃縮灣區多樣生態，開設12個入口，與周邊建築通過廊橋互通，任何人任何時間都可以體驗花園的綠意。
最值得羨慕的是這裡已然成為城市經濟的新引擎：項目提供了約65萬平方米的商辦空間，4200套住宅，其中35%為可負擔性住宅，還有充足的酒店與商業配套。除了占據幾棟高樓的Salesforce，還有Google, Facebook, Dropbox, Amazon等一票不差錢的公司。
建築與街道相互交融，沒有明顯的界限感，Salesforce大樓由BXP管理，入駐的企業除Salesforce之外還有bain,wework等公司，圖片來源：筆者自拍
舊金山
三街輕軌站點走廊
Mission Bay使命灣
三街輕軌項目是舊金山市Muni地鐵系統的輕軌擴展項目，主要目的是用舊金山市中心帶動起城市東側的Bayview-Hunters Point和東南側的Visitacion Valley社區，激活東北側的mission bay區域。↓
不過，每個區域的發展背景不一樣，資源稟賦不一樣。三街走廊清楚地表明，TOD項目不能同質化，也沒有放之四海而皆準的辦法。
最北端的是mission bay區域。這塊地以前是一片港口荒地，但80年代中期成功抱住了加州大學舊金山分校(UCSF)這條大腿——土地擁有方Catellus公司想推高土地價值，UCSF恰好想要一個新校區，於是Catellus大手一揮捐給了學校42英畝的地，UCSF歡歡喜喜地過來了。
未更新之前的地塊
有了學校作為主心骨，這303 英畝未開發的土地就很有想像空間了。政府張羅了一家開發公司來主導園區的建設工作，開發資金一部分來源於稅收補給，還有一部分由開發商賣地所得。
園區的建設持續了約20年，其中經歷了金融危機，開發公司破產，項目換帥等各種困難，最近終於算是全面建成了。這裡變成了一個高密度、以交通為導向的、生物醫藥為主題的城市社區，鼎鼎大名的Illumina Inc., Celgene, Kaiser Permanente、輝瑞等公司都在此安家；超過 1萬名居民和 約4萬名員工將在 Mission Bay 生活和工作，幾乎所有的建設都在三街輕軌線的步行範圍內。
UCSF Medical Center
網際網路獨角獸UBER宣布入駐Mission Bay, 占據4萬平米的辦公面積，更是把這個集群推向了一個「數字醫療」的新方向.
而在三街走廊的南端，社區面臨的挑戰是翻新現有建築物，以及有針對性地開發空地來提供更多的負擔性住房，同時又不能「趕走」長期居住的居民和企業。舊金山市的辦法是通過向企業和房主提供低息建築翻新貸款，來支持TOD社區開發。
聖何塞市中心
長期以來，聖何塞的居民是不「走路」的：矽谷本來就是一個個小鎮，在這兒生活的人到哪兒都必須開車，都習慣了開車。
所以，1980 年代當矽谷交通管理局 (VTA) 想在聖何塞中心鋪設輕軌時，那叫一個掙扎痛苦啊。幸好有一群有遠見的規劃者和公民領袖，他們希望遏制郊區蔓延，重振市中心的繁榮，上馬TOD項目。
1991年，聖何塞開始實施新的住房研究建議，特別在市中心地區的VTA 輕軌沿線，政府鼓勵增加建築高度，提升人口密度。與此同時，聖何塞搞了一個重建局，大力投資改善聖何塞市中心基礎設施和服務。這樣一來，不同運營公司的公交線路終於連接上了！
更重要的是改變遊戲規則。聖何塞修正了分區規劃，鼓勵靠近公交站點的高密度住宅開發。這個改變帶來了不少高層住宅項目，增加了住宅的供應量，也讓不少公交站點更有發展潛力，受益者之一就是市中心西邊的 Diridon 車站——
近期科技公司兼地產開發及運營公司谷歌就獲准在聖何塞建設數十億美元的大型園區，這個位於Diridon 車站附近的園區占地 80 英畝土地，包括730萬平方英尺的辦公空間，可容納2萬名工人和數千個住房單元。另外，還有大量的公共空間空間，包括公園、餐廳、零售空間、娛樂空間和生態觀景台等功能。
放出來的效果圖「社區感」滿滿，加入讀者群，獲取Downtown West Design Standards and Guidelines (DWDSG)
吸引來了金主，帶來了更多的發展機會，而且聖何塞市中心居民的生活質量也可以更好了，現在他們可以出口左轉，步行前往市中心的交通站點、公園、辦公地點、校園，享受越來越多的娛樂選擇。
40年前的遠見和努力，當時看起來很難，但對的方向一定會有回報。創新之城是由人才以及人才組成的創新網絡所鑄就的。一個城市，只要能用軟環境+硬環境，能吸引並留住人才，這個城市就會穿越牛熊，持續站在山巔。
奧克蘭Oakland
傑克倫敦廣場
奧克蘭的傑克倫敦廣場毗鄰海濱，是奧克蘭港的原址。
1960 年代，隨著貨櫃行業的發展，港口功能逐漸轉移到外港的貨櫃碼頭，在1970 年代，該市開啟了重大的重建項目，傑克倫敦廣場聚集了辦公、酒店、商店和餐館等多元業態，而其中心的位置與「網紅店」也吸引了整個灣區的人來這兒找樂子。
在 1990 年代的網際網路熱潮期間，大量來矽谷淘金的人們開始定居在傑克倫敦廣場附近，為什麼呢？主要是因為該地區出色的區域交通連接系統：
該地區的大部分地區距離Lake merritt BART以及C.L. dellums Amtrak都在步行範圍內，方便地直達矽谷各個鄉鎮，還有前往聖何塞和薩克拉門托的通勤列車，也可以選擇坐當地 AC Transit 巴士。
如果你覺得前面的出行方式都不夠酷，還可以選擇坐渡輪，奧克蘭每天都有趟往返舊金山的渡輪，趟數還很多。
C.L. dellums Amtrak
每天往返舊金山與奧克蘭的輪渡
有趣的是，在 2000 年之前，大多數住宅都是由舊倉庫建築或者舊的輕工業工廠翻修和改建而成的，這些改造後的公寓不僅讓老舊建築重新煥發出了生機，也為該地區增添了獨特的魅力。
到現在，公交站點周圍布滿了密密麻麻的多個混合用途建築項目，這些TOD項目全方位考慮了公共空間、商業配套（這裡傳說有頂級廚師及餐廳）、特色活動等，持續吸引著矽谷的專業人士與企業家來這裡工作、生活、定居。
傑克倫敦廣場的TOD不是刻意規劃的結果，而是在歷史的機緣巧合下順勢而為，不斷強化其交通優勢，從而取得了區域的成功。
Hayward海沃德市中心
在 1990 年代初期，海沃德市中心簡直就像是郊區，這兒沒有幾家公司，有的只是空蕩蕩的停車場。1992年，海沃德市的核心區計劃開始了，這是一個典型的灣區版的TOD項目：
首先解決的是土地問題。為了一體化地發展BART(灣區捷運)與其周邊的地塊，BART和海沃德重建局交換了土地，不得不說，這個操作還是很創新的。
接下來就是重振市中心。此時各方達成共識，認為需要平衡市中心核心區的商業、住宅和市政用地開發。於是在開發700 多套新住宅單元之外，這個TOD項目規劃了公共廣場、街景改善、並且集中提供大型商超超市、藥店、餐飲、電影娛樂等混合功能。
公共廣場不僅僅是提供空間，也提供內容：在B Street 和 Main Street，每周六都有農貿集市，這進一步增加了街區的活力。↓
街景改善也不只是一個「設計指南」，而是實實在在的拿出真金白銀，對項目內建築的立面改善提供一定的資金。
經過這些年穩定的發展，海沃德市中心 BART 周圍地區的街道和人行道已經恢復生機。數據顯示，在TOD項目中的住戶使用公交的概率是全市平均水平的六倍！
Redwood紅木城市中心
當其他城市的TOD計劃都是關於在公交站點附近開發辦公和住宅時，紅木城正在悄咪咪地利用其充滿活力、歷史悠久的市中心來打造一個不一樣的TOD市中心。
他們首先出台了「主街歷史街區地標修復的稅收抵免」的政策，鼓勵經營者進行翻修；然後把好喝好看的酒吧、餐館和咖啡館都規劃在站點的步行距離範圍之內，鼓勵灣區人們乘坐公交來享受紅木城的「小鎮之夜」。
更絕的是，只要人來了市中心，就會情不自禁的從一個地方走到另一個地方，因為這裡有綠樹成蔭的人行道，漂亮精緻的商店櫥窗，還可以享受戶外用餐。《Sidewalk Café 設計指南》鼓勵商戶開發戶外用餐環境，為市中心街道增添活力。
圖片源於
《Sidewalk Café 設計指南》，加入TOP讀者群，獲取設計指南
近年來，矽谷土地溢價上漲地厲害，開發商再也負擔不起建造新的低密度的住房，唯一能賺點錢的就是開發高密度建築——至少8層樓高。不過跟國內的情況不太一樣，吃慣了牛排住慣了大house的美國人對於高層建築十分不感冒，甚至不理解。所以，紅木城重建經理 Susan Moeller的方案就是——公共教育。政府舉辦了一系列社區研討會workshop，重點溝通設計本身，使用各種方式來向市民證明，通過良好的設計，紅木城市中心可以擁有更高密度的開發方式。
前段時間，我們關注到，灣區今年發布了2050灣區規劃(Plan Bay Area 2050)，這是一個為灣區未來 30 年發展所制定的一個宏大的願景。
這個願景就是：
到2050年，灣區將會成為所有居民都能負擔得起的、交通系統完善的、多元、健康和充滿活力的地區，為灣區居民創造一個更公平、更具韌性的未來。
To ensure by the year 2050 that the Bay Area is affordable, connected, diverse, healthy and vibrant for all.
2050灣區規劃
可以看到，TOD在規劃中的重要性非常凸顯：到2050 年，灣區希望能讓將近一半的灣區家庭居住在距離頻繁公交服務半英里範圍內的地方，而低收入家庭的這一比例將增加到 70% 以上。
總的看來，首先，TOD項目需要各方對未來規劃有相對一致的願景，對TOD開發的原則認可，並且在理念及價值觀層面有共識；同時政府部門需要有相關的激勵政策或優惠政策，也就是說需要有匹配的遊戲規則，在開發邏輯上保證其可行性甚至其優越性；最後，TOD項目本身的難度很大，設計方要有全方位以及全流程的思維，才能從最大限度保證項目在後期運營中的成功。
從矽谷TOD的經驗來看，項目開發的時間戰線一般都很長，在各種硬體能力之外，更需要耐心與堅持。
來源：TOP創新區研究院
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微信編輯：今朝