8月5日，占全國二手房市場最大份額的房產中介公司貝殼平台發布了《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》。報告顯示，我國28個主要城市的住房平均空置率為12%。
12%的空置率數據一出，網上就一片吐槽之聲，包括我個人也是倍感詫異。因為2018年西南財大發布的數據顯示，2017年我國城鎮地區的住房平均空置率高達21.4%。一二線城市空置率低於三四線城市，但即使如此，一二線城市的整體空置率也超過了20%。
於是帶著疑問我們仔細查看了這份報告，才發現事有蹊蹺：報告只統計了二手房，期房和開發商建成的待售新房不在其列。難怪空置率會這麼低，原來這是該公司「自降標準」後得出的數據。
不過這不影響結論的輸出：即便如此，整體來看，我國頭部城市（28城）的空置率明顯還是偏高的。因為國際上空置率的合理水平是5%-10%。事實上，從報告來看，28個主要城市中只有9城的空置率是合理的，其餘19城都是偏高，尤其是南昌、廊坊、重慶、武漢等城市，空置率均超過15%。
用網友的話說，頭部城市的空置率都這麼高，那可想而知全國其他城市的空置率會有多高，超過20%，直逼30%都是有可能的。
對此，筆者是完全認同的。住建部數據顯示，2020年底，我國一共有687個城市，也就是說除去頭部28城，其餘659個城市均是中小城市。而這些城市中，更多的又都是三四五線城市。他們的共同特點是，產業單一、就業機會少、留不住人，年輕人基本上都是外出打工，這就造成了一個統一的局面，房多人少，且很多城區的新房都是返鄉大軍所置，常年空置吃灰。
尤其是過去這幾年憑藉棚改拉動，進入「瘋狂造城」模式的廣大三四線城市，城區攤大餅式發展，新房開發建設早就供大於求了，疊加這些城市人口常年外流，需求早就消耗殆盡了。
所以，對於絕大多數城市而言，現在的基本面就是：住房不僅空置率偏高，而且也嚴重過剩了。
這一點，統計局和央行給出的數據也佐證了：6月22日，國家統計局公布的《中國人口普查年鑑-2020》顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。我國城市家庭人均居住面積為36.52平方米。基本上和歐洲國家人均住房面積持平了。央行數據顯示，2019年我國城鎮地區戶均擁有1.5套房，住房擁有率就已經高達96%了。
另外，克而瑞數據顯示，今年2-6月，全國商品房庫存連續5個月同比增長。其中4月份庫存去化周期高達24.6個月，5月份高達23.3個月。尤其是一眾三四線城市，庫存嚴重積壓，去化周期普遍超過30個月，有些甚至高達五六十個月。這意味著，新房即使4-5年不開發，也消化不完。其中廣西防城港新房庫存去化周期高達12.7年，還上了熱搜。
綜上所述，我們真正想表達的意思是，整體來看，我國房地產已經進入高空置率、住房過剩時代了。對比很多發達國家，基本上都是通過上百年的發展，才達到這種局面。而我國的房地產，從98年房改正式進入市場經濟，商品房市場正式打開算起，總共才不到25年。
所以去年8月份，住建部原部長王蒙徽說出「我國城市建設取得歷史性成就，創造了世界城市發展史上的奇蹟」，個人認為這是最名副其實的評價。
眾所周知，受「三道紅線」和「去槓桿」政策影響，過去這一年多，我國的房地產市場都處於低迷狀態。尤其是今年上半年，開發商銷售額同比下跌超過50%，開發商回款受限，手上沒錢，拿地的欲望更是降到冰點，受此影響，上半年的土地市場相比往年同期，也降溫不少。
此外，今年上半年居民中長期貸款僅增加1.56萬億，較去年同期的3.43萬億，降幅高達54.5%。上半年，深圳、杭州、成都、重慶、南京、廣州、北京等二十多個熱點城市的二手房成交量，也僅有往年的6-7成。
樓市尚未觸底，買房人的信心也未得到明顯修復。這種背景下，我們看到，近兩個月越來越多的城市，開始出台穩樓市措施。為了拯救市場信心，很多創新性的手段都用上了，比如西瓜、大蒜、小麥換房；比如珠海等地推出的「一人購房全家幫」措施；再比如近期雲南大理出台的「和開發商共有產權——買一半租一半」鼓勵購房措施；還有8月4日北京出台的樓市新政，試點60歲及以上老人貸款買房，首付最低35%等。
那麼在這種背景下，如果你手握80萬現金，下半年到底是該買房，還是繼續把錢存在銀行呢？
首先來看一組調查問卷：8月4日，中國經濟時報記者發布「下半年樓市是否會好轉」在線問卷調查結果顯示：超八成調查對象擁有一套以上住房，近期有11.2%的人打算買房。無購房計劃的，占比62.4%；沒想好和選擇觀望的，占比26.4%。換言之，88.8%的調查對象表示，沒有購房計劃和選擇觀望。也就是說，當下有近9成的人仍然在靜靜觀望，買房人的信心完全沒有調動起來。
另外，在房價走勢預期方面，判斷房價會穩中有升的，占比僅9.8%；判斷房價穩中有降的，占比59.4%，判斷房價可能還會深度調整的，占比20.4%。只有10%左右的人，認為難以預判。換言之，當下有近90%的人，認為房價未調整到位，未來還會繼續調整。
通過該調查問卷，我們可以直觀地看到，當前階段，大家買房的熱情似乎已經降到了「冰點」，僅有11.2%的人有買房打算，且僅有10%的人認為房價還會繼續上漲。那麼是否可以據此得出結論，下半年不適合買房，應該把錢存銀行呢？
這就是我們要說的第二點，即使調查問卷反饋的市場情緒不高，我們也不能一概而論。準確地說就是，手握80萬現金，下半年買房與否，要因城而異：
第一，頭部大中城市，其實最近這兩個月，已經有明顯的升溫跡象了——價格和成交量都迎來了小幅上升。對於這類城市，如果手握80萬現金，我們更傾向於建議買房置業。那麼具體是哪些城市呢？主要是一線城市和強二線城市的核心區域。詳細地說就是，4+15個城市：北上廣深四大一線城市，外加杭州、成都、南京、蘇州、武漢、東莞、天津、重慶、合肥、西安、鄭州、福州、青島、寧波、濟南等15個城市。
當然，通過克而瑞發布的6月百城庫存數據，大家也應該能看到，其實即便是二線城市新房庫存也有積壓，比如武漢、青島、重慶，庫存去化周期都超過了20個月。有庫存積壓但不代表房子不能買，因為這些庫存主要集中在偏遠的郊區。所以在這些城市的主城區，買房還是比把錢存銀行更明智。
有人可能會問，這些城市80萬能買房嗎？自然是可以的。我們之所以說80萬，而不是50萬、30萬，也是有原因的，這80萬三經過計算的，以現在的貸款利率和首付比例來看，80萬基本上可以購買到總價240+萬的房子。所以，在上述15個重點城市中，即使是主城區這個價位的房子還是非常多的。
第二，對於全國更多的低能級城市，其中絕大多數是三四線城市，當前時期，如果沒有安全靠譜的投資渠道，我們建議大家還是把錢存在銀行。
一方面，對於這類城市而言，現在仍然處於市場的調整期。尤其是很多人口流出嚴重、產業單一、前幾年房價漲幅過大的三四線城市，現在需求嚴重斷檔，房價下降的壓力仍然很大。否則這類城市，也不必出台「限跌令」來防止房價下滑。所以現在如果選擇在這些城市投資買房，其實等於是替開發商接盤；
另一方面，從過去2-3年的房價走勢來看，全國絕大多數的三四線城市的房價年漲幅都不超過2%（中指研究院數據），有些城市這兩年房價還在持續陰跌，比如哈爾濱、長春、瀋陽等，買房基本上就是在虧錢。另外，2021年之前，全國絕大多數的城市買房貸款利率都超過了5.5%，再加上資金自有成本，其實算下來，平均一套房子年虧損達到了3%-5%。
雖然把錢存在銀行也會變毛，但是相比之下，存銀行最起碼也有得賺，比換成房子要更划算、更踏實。當然，如果你打算在這些城市長期居住，買房是為了解決自身的居住問題，則另當別論。因為自住型購房，不在上述討論範圍。買房自住，需求永遠是第一位的。