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問答297期
問：龍湖紫宸買二手房，還是華城泊郡？
答：還是看預算，華城的位置占優勢，電視塔，2號線，周邊生活很方便，但小區非常一般，地塊小，臨路，密度高，戶型也不好，還有不少塔樓，自住戶少租戶多，物業管理很一般；
龍湖向西700米，生活配套和便利度弱一些，但小區素質直線提升，除了戶型，景觀，物業保持一線開發商水平，背後還有清涼山公園，又是次新房，非常保值；
整個電視塔區域，除了華潤悅府外，一直缺比較好的次新小區，龍湖兼顧價位和小區素質，二選一更值得。
問：承不承認，新區里剛需占比最大的是港務區？
答：這是肉眼可見的，剛需區被成為西安剛需天堂，除了價格優勢外，更多的則是大量的新房供應，且都是中小面積區間，需求，預算非常符合剛需買房的要求；
同時央企為王，大量開發商拿地，新房供應量巨大，目前很多已經平銷，在奧體區域，大戶型也開始逐步在推，但區域主力面積仍然是140平以下為主；
這並不是什麼壞事，西安房價漲的這麼快，並非港務區本身吸引人，而是其他新區價格更高，同樣對比下，港務區有性價比，同時城市建面觀感好，有一定想像空間。
港務房價向上，高新曲江航天主城，港務向下，涇河，秦漢空港咸陽，中庸選擇也就港務區了。
問：西安限購區新房13000+一下還有什麼？
答：非常少，很多人買得起看不上的，西安目前大開發商新房門檻，在單價15000+左右，這個價位之下，要麼是老盤推新的倒掛盤，比如高科麓灣，御錦城，悅美國際，華潤未來城市這類，屬於看運氣看臉的；
要麼是元熙樾府，黃金嘉境這些小開發商，雖然占據主城區位置，但很多人還是不太敢買，一分錢一分貨，預算就這麼多；
西安外圍的涇河，秦漢，高陵等普遍在13000+以下，不限購，這也是西安房價現在的梯隊，15000+的剛需，18000+的主城區，24000+的高新區，再便宜只能越買越遠了。
問：有些專門繞過搖號的樓盤是啥套路？
答：並不是所有的開發商都願意搖號，市場差的時候搖號那是證明自己銷量好，市場好的時候，搖號是增加營銷成本，時間成本；
當然還有一些豪宅類產品，是更偏向自行銷售，客戶可以選到自己想要的樓層房子的，當然現在的新房都得經過商品房意向登記平台，看人數和房源數，確定最終銷售方案，這個是避不開的；
當然也出現過開發商前期很少宣傳，找不到售樓部交資料，核驗的時候在增加核驗難度的方式，控制登記人數，但這也看什麼盤，那種萬人搖的網紅盤無論如何也是很難限制的；
現在的市場，開發商都巴不得搖號，甚至主動充水，世界真是變得太快了。
問：港務區LD精裝13000+，可以入手嗎？
答：熟悉我們的老朋友都知道，LD的房子幾乎是從來不買的，除了眾多項目交付口碑不好，物業服務不好，二手房溢價一般以外，目前在售的項目還有資金緊張和延期交房的情況；
這也是為什麼港務區毛坯已經15000+的時候，LD精裝13000+，還不好賣的原因，大家現在都害怕了，再說位置本身，小區位置也並非港務區核心區；
不像融創望江府，大家擔心交付，但衝著融創過往的交付案例和好位置，還有一些人敢於拼一把，但買這裡，實在讓人找不到拼的理由，別人賭錢，你賭命！
問：唐618到底行不行？
答：登記剛結束，人數還不錯，104套房子，最終核驗161人，這個價位的搖號並不多見，畢竟是178平起步，單價28000+的大戶型；
618所處的位置還是可圈可點的，也是當年青龍寺板塊的地王，緊鄰著雙地鐵和青龍寺博物館，此前這個區域也有宏大的規劃，包括超高層，舊城改造等等，目前沒有太多動靜；
在城南，是個不錯的位置，外加附近高校，醫院，市場群體眾多，消費都挺高，區域內又是大量舊小區，很多人都有換房的需求；
同時緊鄰曲江，生活便利，對於周邊自住換房的地緣，是一個選擇，小區檔次不低，裝標不低，又主打百年宅概念，金泰作為國企，交付也是可以放心的。
問：紫薇田園都市上學可以買嗎，怕不好出手？
答：在剛剛過去的七月份，貝殼西安二手房成交榜上，紫薇田園都市排在第一位，成交48套，均價19759元/平，說明很多人都有同樣的擔憂，但還是會買單；
田園都市的位置還是很好的，當年的超大社區，生活便利，有諸多組團，學區是高新六小，還有逸翠園學校，但房齡確實超過15年了，後期轉手很難；
買在這裡的，對於後期的轉手心態都比較平和了，小學六年，初中三年後已經是20多年房齡了，隨行就市，只要學校好，學區房一直有市場，高新路沿線老社區同理；
關鍵價格中等，更新的中鐵繽紛南郡，五小三中，價格更貴，預算更高的還有保利，萬科，高科，金泰等；
2萬單價以下，高新學區，老小區，看自己如何取捨了，都是為了上學！
問：東二環紅星天鉑還有房，綜合看怎麼樣？
答：周邊換房的地緣自住小區，品牌上，遠洋收了紅星，沒有太多溢價，勝在位置不錯，自帶商業，又是地鐵口，關鍵周邊還沒有新房，東二環沿線二手房也不便宜；
周邊交大，理工大，工程大教師受眾很多，很多人不願意離開這裡，紅星作為新房，產品，戶型，景觀有優勢，自身配套也很全，外加同區域內沒有競爭，如果在附近長期生活，可以看；
對於投資，上學，改善的更多需求，則不會留意在東郊，航天，高新，主城區都有房可選！
問：保利天悅可以買嗎，單價28000+？
答：高新第四學校學區出來後，保利的價格又漲了一些，上個月賣了31套，單價已經逼近3萬+了， 並且還有後續潛力；
作為高新次新二手房的三駕馬車之一，保利位置不錯，學區挺好，小區交付優秀，又是央企小區，有很強的保值增值潛力，當年買這裡的人，也都是一路搖號拼殺過來的；
自住+改善+上學，如果預算夠，還是不錯的選擇，同理還可以看融創星美御，萬科翡翠國賓，價格再低一點，就是中鐵繽紛南郡，玫瑰公館等。
問：為娃上學，經開，曲江，高新二手房如何選？
答：從教育投入力度和目前的學校認可度上，高新排在第一，其次是曲江，經開，開發區在辦教育這件事上，往往會比行政區有更強的動力；
高新除了此前的民辦外，公辦熱度主要集中在五小，六小和第四學校上，熱門小區為繽紛南郡，保利天悅，紫薇田園都市；
曲江為一小，二小，三小，南湖小學，熱門小區有中海紫御華府、中海御湖、中海東郡、龍湖紫都城，萬科翡翠國際，中海城，萬科城市之光等；
經開為第一學校，一小，五小，宏景小學，熱門小區有海珀蘭軒、萬科金域華府，保利梧桐語，白樺林居等。