最近南昌又上了熱搜，不過這次卻是因為超高空置率的問題。
近日，貝殼研究院重點研究國內28個城市的3萬個小區，發布了《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》（以下簡稱《報告》），首次盤點了主要城市住房空置率水平。
調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，而南昌作為28個城市中的一員，住房空置率達到了20%，是整個統計城市中空置率最高的城市。
來源：貝殼研究院從統計結果來看，四個一線城市中，北上深空置率都在7%以下，廣州以9%空置率成為一線城市最高。二線城市中，廈門、天津、大連、蘇州、濟南等都在合理區間，還有11個城市空置率在10%-15%之間。武漢、重慶、南昌、南通、佛山、廊坊等6個城市的空置率超過了15%。
一直以來，空置率都沒有明確的官方定義，也沒有官方數據。
此前有多個版本的數據傳出，但差距都很大，想弄清真實空置率困難重重，而貝殼這次公布的空置率數據，可信度一般。
據了解，本次《報告》基於貝殼平台交易數據，結合對5萬經紀人的調研問卷結果，將3萬個樣本小區的空置戶數、小區總戶數分別加總，空置戶數/總戶數即為城市住房空置率。
其中，對於空置住房的定義口徑為：3個月以上未無人居住的住房。
*需要特別說明的是，本次調研範圍未包括期房和現房待售部分，故較其他統計口徑會整體偏低。
我們只知道南昌在貝殼研究院的抽調城市之中，但不知道3萬個樣本小區中，南昌抽調了多少個。雖然樣本數量不明確，不過這個數據還是有參考價值。
南昌高達20%的空置率，在統計範圍內的城市中，住房空置率最高，說明南昌有相當多比例的住房處於3個月以上無人居住的狀態。
按照貝殼研究院的說法，空置率在5%-10%之間是合理的，低於此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高於10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。
也就是說，對於南昌而言，已經存在非常嚴重的庫存積壓風險。
如此高的住房空置率，與諸多因素有關。
第一是人口老齡化。當一個城市老齡化達到一定程度，住房需求就會下降。
比如南通，老齡化人口占比22.67%，是全國老齡化程度最深城市，在今年上半年易居統計的50城爛尾樓規模排名中，南通排在三四線城市的第一名，爛尾率達到11%，其空置率也達到了15%。
不過南昌高空置率的主要原因明顯不是因為老齡化，在七普中，南昌65歲及以上老齡人口僅占比10.54%，為江西最低。
第二是購房門檻。房價越高、首付比例越高，擁有多套住宅的門檻也越高，因此空置成本也越高。
很好理解，像北上廣深等一線城市，購房門檻高，房價也高，想擁有多套住房的成本就高，空置率自然更低。
而南昌，雖然我們總說南昌房價高，但與大部分一線二線城市相比都低，購房成本低空置率也就更高。
第三，租金回報率。租金的回報率對於城市空置率是有關聯的，一般而言，租金越高，住房需求相對也越旺盛，房子越好租出去，反過來說也是一樣。
根據全國房價行情最新顯示，在南昌各區域中，6月最高租售比為55年（約660個月），而國際上正常的租售比正常應在200-300個月之間，可見，南昌的出租回報率是較低的。
最後，空置率是客觀存在的。一些老破小，因為樓齡大、戶型差、配套少等原因，難以出售或出租，不得不空置。
結合南昌自身情況，相對較低的置業門檻和租金回報率，以及其他客觀因素，都在加劇南昌的住房空置率。
從市場供需角度來看，高空置率就意味著大量潛在供應。
首先我們要搞清楚一個概念，空置房≠二手房。空置房包括存量二手房和存量新房的一部分。可以是在售的二手房，可以是出租的房子，可以是空置的投資房，也可以是未售的現房，等等。
本身南昌的新房庫存就已經高壘，大量空置房源進入市場必然會導致短期供應增加，加劇供需失衡，導致房價下跌。
所以前段時間南昌解除限售，華僑城萬科、聯泰天禧等次新二手房房源開始掛牌，短時間內南昌二手房掛牌數量增加，一些原本不好出手的房源現在只能降價處理。
不過，南昌空置房雖然很多，但是房子的分配並不均勻。有的人擁有數十套、上百套的房子，就像前段時間曝光的周公子，而有的人卻連一套房子都買不起。
而房子的需求只要存在，少數人囤積房子的情況又不能徹底得到改變，房價就沒有大幅下跌的基礎。
因此，高空置率使得南昌房價下降是肯定的，但不可能大跌。
南昌高達20%的空置率當然值得警惕，也需要解決，而解決高空置率的風險，方法有很多。
住房空置率高的主要原因是房子的持有成本太低。炒房客之所以敢於大膽囤房，在於房子的持有環節每年只需要繳納物業管理費，與房價上漲帶來的收益相比，這點持有成本幾乎可以忽略不計。
因此，如果出台房地產稅或者空置稅，並且按照持有房產的套數實行遞增加稅的辦法，可以在很大程度上提高空置房源的使用效率。
但是對於現在的南昌來說，或者對於現如今整個房地產市場來說，空置稅短期內不會推出，如何盤活存量房才是關鍵。
事實上，對於住房空置問題，南昌一直在關注。
在《南昌市「十四五」保障性租賃住房建設規劃目標和2022年度建設計劃》（以下稱《計劃》）中，就可以找到盤活存量房的影子。
《計劃》中明確提到「積極盤活存量資源」。期間計劃採取以存量挖潛為主的方式籌集房源，其中通過建設約2萬套（間）房源，存量房屋資源籌集約6萬套（間）房源。
並且，對於一些長期空置的安置小區，南昌也在有所動作。兩個月前，西湖的康橋綠城拿到了182套房屋預售證，這個項目由安置轉商品房，就是為盤活國有資產，加強國有資產的使用效率。
不難看出，南昌對於城鎮住房空置率問題已經有所關注，並在積極疏導解決住房空置問題。
當然，南昌要解決南昌高空置率，還需要從根本上理清，對於南昌來說，要破局的關鍵在於人。
只有城市中有源源不斷的新人湧入，城市才能更有活力，住房需求旺盛，才能解決大部分的空置住宅。
因此，早在去年南昌「十四五」新型城鎮化專項規劃中就提到南昌打造千萬級人口大都市的目標。
根據七普數據顯示，南昌市常住人口625.50萬人（統計節點2020年11月1日零時），而今年4月份發布的《南昌市2021年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，截至2021年末，南昌常住人口643.75萬人。
與第七次全國人口普查數據相比，一年多時間，南昌增加了18.25萬人。
雖然常住人口與千萬級人口的目標差距還是很大，但至少南昌仍然是目前人口保持增長的城市之一。
而且，南昌在強省會戰略的促進下，正在全力推動產業體系優化升級，增強產業核心競爭力。
更多的產業自然需要更多的人參與其中，也就會產生更多的就業機會，在產業鏈的帶動下，南昌的虹吸效應也會更明顯。
有了更多的人參與到南昌的城市建設中，高空置率問題也會迎刃而解。
總而言之，高空置率只是現階段的暫時情況，只要政策在房子的持有環節上增加成本，城市可以優化住房使用效率，扭轉人口流失的趨勢，這種情況就可以得到緩解。
之所以有空城、鬼城出現，還是現有土地財政體制下的資源錯配。所以住房必須回歸居住功能，不能繼續炒下去了。