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問答298期
問：關注好久，評價一下萬科未來星光？
答：灃東沒有灃西內卷很重要的原因，就在於新房供應極少，除了萬科，國樾府，陽光城，綠城幾個外，灃東在當下，以及此後供地，供房的量控制的很好，外加限價還算嚴格，也就沒有大開發商打折促銷的情況；
對於區域而言，灃東自貿園距離城西距離近，學校，醫院，地鐵，商業都還齊全，周邊最大的不確定因素還是三橋車城的拆遷改造，目前據說有了動作，雖非灃東熱點板塊，但生活都還便利；
小區本身，萬科蓋房交付都是挺穩的，不用擔心交付風險，周邊配套在建規劃都還齊全，中南，保利，產業園區等都已經交付；
萬科地塊不大，密度不高，正常戶型，裝修不錯，20000+左右的價格，難漲也降不下去，當然也可以選周邊交付的藍光，保利，中南，做價格對比。
問：紫薇西棠怎麼樣？
答：據說二期很快加推，價格17000+左右，最大的優勢就是距離軟體新城很近，作為高新剛需的外溢，當時卓越和紫薇同時賣的時候，也是同樣的問題，區域改造緩慢，配套不全，觀感一般，不屬於高新；
但是價格和軟體新城有價差，夾在灃東和高新中間，有距離優勢，有價格優勢，紫薇整體一般，但按時交房問題不大，外加周邊又沒有競品，對於很多軟體新城上班，但預算不夠的，會考慮這裡，畢竟單價差近10000+；
過去，也誕生了很多這樣的區域，長安，西灃路，大寨路等等，終究是雁塔承接了高新的剛需！
問：城內二十六中學區房，老破小15000+值得入手嗎？
答：碑林區的老牌學校很多年了，建國前41年就有了，也是現在的省市兩級重點，非熱門學校，但勝在生源，老師穩定，2022年，高三年級學生總數263人，一本上線人數252人，一本上線率95.8%；二本上線人數263人，二本上線率達100%，還是不錯的成績；
說完學校再看學區房本身，城牆裡，大差市十字，地鐵，商業，醫院等配套一應俱全，房子多為家屬院，樓梯房，標準的老破小，外加城牆內的現狀，拆遷基本不可能；
買在這裡，房子本身的保值，升值屬性相當於捨棄了，後期上完學，要麼折價等接盤，要麼長期收租金；
這是家長生活選擇的問題，也是對上學執迷度的問題，總結學校不錯，房子很差，在老破小里，這個15000+的價格有點高了，當然還要結合小區環境，樓層，裝修等。
問：龍湖景粼玖序和灃華九里如何選擇？
答：龍湖的景粼系產品，整體都是做改善的，但因為市場和地塊情況不同，可以是大平層，也可能是高低配，天序是大平層，玖序是高層+疊拼，龍湖的小區還是不錯的，交房不用擔心；
灃西目前銷售困難，多少都有折扣，龍湖和華潤算是直接競爭，17000+的價格里，各有需求，華潤贈送多，龍湖開的早，位置相差不大，地鐵、絲路歡樂世界，灃西公園等配套都是共享，都是灃西現在正在開發區域；
二選一，還是看產品，中小面積，誰便宜，誰性價比高選誰，大戶型，龍湖有疊拼，在周邊沒有競爭，高層買華潤，疊拼買龍湖！
問：上河雲璟如何，感覺性價比好高？
答：應該說是在整個城北範圍，涵蓋未央湖，草灘，港務區，都是性價比挺高的小區，原因在於開發商拿地早，土地成本低了很多，對於買房人有利有弊；
區域本身，地鐵，學校，公園等配套還算完備，未央湖在售的以大戶型居多，剛需盤僅此一個，周邊發展進度慢，和一河之隔的港務區有很大差距，所以很多人預算一旦上了15000+，會首選港務看；
對於預算低一些的，上河雲璟可以看，戶型不錯，裝標不低，小區環境實景現房，施工一切正常，開發商試圖用更多的實景說服人買單；
至於土地年限短一些，在意的人不會看，不在意的人知道，50年後世界啥樣都不一定，更何況房子！
問：高新三期還值得買嗎，價格會不會到頭了？
答：目前看，價格才剛剛開始，平銷的現狀，並不會帶來直接的降價，至少不會像灃西那樣，畢竟頭頂高新牌子，建設很快，地鐵，公園，學校，商業等齊全，爭議大但討論度也高，在這個過程中，很多人就買了；
現在的高新三期，價格不是最大的問題，24000+左右的門檻，預算不夠的不會看，預算夠的也沒有太多備選，大家對高新三期還是有信心的；
更多的是選擇糾結，區域內新房供應量太大了，預計超過18個，大量的新房就如同現在港務區的選擇難一樣，同時高新三期是跳漲而來，華發，中海後，至今一直沒有絕對的網紅盤；
目前來看，未來之瞳西南方向，占據倆大地標，龍湖，紫薇的賣的要好一些！
問：天朗東方印一號樓的loft，值得投資嗎？
答：便宜不是投資的核心，稀缺才是，至少在現在的市場是這樣，現在住宅市場，其實適合投資的已經很少了，大部分都是有倒掛的搖號盤；
大量平銷的，都是漲價過後的，多數人買來是為了自住加保值，畢竟已經過了房價的大漲期了，又遇到海量供應和市場下行；
商辦的市場更難，行情好的時候，憑藉不限購，低價，小面積還有市場，但現在但凡預算夠首先買住宅，預算不夠就先不買，強行買公寓，掙得那點租金還得倒貼房貸，並不划算，大量的商辦案例，也是漲價無望，留在手裡；
小區本身，是滻灞的好位置，河岸邊，旭輝，融創，歐亞國際等都在這有大量的同類產品，算是區域內的小辦公中心，人氣和商業氛圍都還不錯；
如果要買，可以對比下周邊的二手房租金，售價，選擇很多！
問：招商央畔120平的性價比怎麼樣？
答：一直以來，招商的性價比都是很高的，現在港務區整體漲價後，招商備案早，性價比就更突出了，當然，位置不如奧體火熱，周邊在建，教育用地學校沒定；
奧體斷供，保利，電建，華潤內卷後，同樣價位，招商帶裝修的優勢就出來了，本身都是央企，交房蓋得還不錯，戶型，小區環境都可以，裝修標準也不低；
雖然有高鐵因素，但並不影響小區價值，央企，價格，裝修，交付案例都是賣點，港務區的小區產品差異不大，品牌都還靠譜，選誰就看價格和位置的糾結了；
糾結招商，可以先去城市主場一期看看實景，心裡會安心很多！
問：曲江的教育目前實際成果一般，是需要時間沉澱嗎？
答：有家長是這麼說的，學校學生攀比比較重，還有各種遊學活動，壓力太大，感覺純學習氛圍不如高新，為了學習選曲江不是很值得，但曲江是能兼顧買房和上學的區域，買曲江的從來不是首選奔著上學來了；
城六區都是老學校，資深老師，穩定生源，大學南路，大雁塔，翠華路小學等不比曲江一小，二小差，但周邊房子陳舊，家長被迫取捨，所以西安買房，如果更側重上學，首選高新，曲江更側重居住環境，同時還有學上；
這兩年，曲江也是大量新建學校，引入名校+，學校的投入，硬體都還不錯，師資和生源的穩定則需要很長時間，十年樹木百年樹人！
問：對於綠地格林公館二期，怎麼看？
答：當年在秦漢買房的，多半是上頭了，以恆大文旅城，綠地格林公館和中梁壹號院為代表，單單地圖上看，就已經非常偏遠，沒有地鐵的同時，周邊還是大量農田，環境是很好，但也只剩環境了；
依靠恆大配套帶動周邊的預期，也隨著恆大暴雷不了了之，秦漢因為限高和文保問題又停了三年，核心區都是這樣，更別說綠地所在的偏遠區了，格林公館到秦漢管委會還有六公里；
當然還有好處，就是當年的價格也便宜，沒有漲也沒怎麼跌，短期看，交房第一位，綠地你懂得，後期還是轉手賣掉，價格低點也行，各個方面看，這裡想要發展起來很難！
核心區和幾個帝陵的隔絕，讓這裡很難有成片的規劃，在當下的這個市場，秦漢先保核心區的發展。