貝殼發布了一個報告，讓很多人坐不住了，一石激起千層浪。
結局是，貝殼道歉，報告刪除。
估計所有人都會說，這個企業太不懂事了。人家地產專家剛說，中國房子人均面積和日本相比，還有很大差距。你這報告，這不是打臉？
專家和教授，早已經不是褒義詞。不管你承認與否，大多數中國城市的房子，早就已經過剩了。
- 房子，到底夠不夠住
這個問題，要看誰回答。地產商的信念，房子永遠也不夠，否則自己蓋的賣給誰？地方政府也不會認，否則咋讓地產商買地？這可是收入大頭！批發的不認，零售的不認，專家怎麼可能認？
認也好，不認也好，看看貝殼怎麼說的。
貝殼研究院調查了28個大中城市，得出了一個專家、地方政府、地產商都驚訝的結論，平均住房空置率為12%！
一般來說，國際慣例有個標準：空置率在5-10%是合理區、10-20%是危險區、超過20%是庫存積壓區。
大概有幾個城市在合理區間：毫無疑問，北上廣深合理。熱門城市，廈門、天津、大連、蘇州、濟南也在此列。
也即是說，以上城市之外，其他所有城市都處於危險區。要知道，基本上所有省會城市都不安全了，這讓各地情何以堪？
於是，很多自媒體不淡定了，尤其是一些房產類自媒體，他們的金主可是……
地產自媒體，在這和專家占在了一起。共同利益面前，大家並無區別。專家經過奮鬥得到了名聲，自媒體正在想方設法的成為專家，目的是在金主那獲得更多的贊助。
專家和自媒體的帶路之下，輿論紛紛指責貝殼的不嚴謹。不得不說，專家和非主流（自媒體）專家，不愧為業內人士找到的例子很有迷惑性。
比如，某城市空置率為20%，這怎麼可能是真的？
但是，這個城市的周公子曾經發文，他們家自己就有6套房子。這個階層的人很傲嬌，怎麼可能把房子租給別人呢？絕對是寧可空置，也不會讓別人染指自己空間。
一句話，他們的世界咱不懂。
據說，周公子家並不富裕，這只是個處級幹部家庭。這個現象，在那個地區很普遍，都買房而不出租，這空置率不算！
或許這個報告太假了，直接讓貝殼刪了，還要鄭重道歉才能平專憤！
但是，空置率因為報告刪了，就可以改善？
2.城市奮鬥，耗盡6個錢包
我國城市的房子，真的空置率很高？公布後，會讓食利階層瑟瑟發抖？
我們先看看，貝殼這次調查的邏輯，以及他的基礎數據。他們把3個月以上無人居住的住房定義為空置房，然後選了3萬個小區派了中介從業人員進行摸底。
如何計算呢？城市住房空置率=空置戶數/總戶數
這裡面有沒有瑕疵呢？肯定會有！但也是大差不差。為什麼呢？作為中介人員，最大的特點就是對片區的了解。如果有人為誤差，那就是故意擴大數據，引發買賣雙方恐慌，進而促進二手房成交。為什麼？可以賺代理費嘛！
但是，這並不準確。
誰都知道，房子上漲的時候賣的最好，下跌的時候交易很差。現在，就是這個階段。所以，人為的這個誤差，也可以排除利益驅動。
為了更精確，可以看看用電數據，因為不可能住在裡面不用電器。
國家電網把一年用電不超過20度的住房視為空置，而這個數據在2017年大中城市就有11.9的空置率！
大家有興趣可以去搜一下，這個和貝殼報告基本互為驗證。當然，國家統計局也有數據。不管哪個維度，都可以得出一個結論，目前的房子已經過剩。
但是，作為地產商不能認，地方政府也不能認。專家不能認，自媒體不能認！
為什麼？這不是砸自己飯碗嗎？
我二姑曾經說：我可不去你們的破城市，除了放屁是免費的，其他都要花錢！
二姑沒有治癒過我任何精神問題，但卻說了一個大實話城市生活不易。可謂是，農村躺平一分不花，城市奮鬥耗盡六個錢包。
前幾天多個城市發布，放棄宅基地可以獲得購房補貼。這個黑手終於瞄準了農民，誰都知道農民都有棺材本，各種下鄉政策不就是奔著這個而去？
家電、汽車都試過，現在輪到了房子。我們淳樸善良的農民真的是三生有幸，被各種政策包圍著送優惠下鄉。
3.城市化率，還有多少空間？
2000年的時候，我國的城市化率為36%，2020年這個數據是64%附近。
14億人口的中國，過去20年每年都有2000萬向城市遷徙。廣袤的土地上，屬於農村戶口的人，已經不是孩子就是老人了。各種媒體報導，留守兒童老人的新聞很多。要想實現更高的城鎮化，難道要讓所有農村人都去城裡？
恐怕，宅基地那點補貼，對於總價幾十萬上百萬的房子，只能說是九牛一毛而已。
買房子前提是有錢，當地產盯緊農民的時候，已經是窮途暮路。
全國最擔心房地產拖累自己的省會城市，應該就是中部大省河南鄭州了。次輪地產走熊之後，鄭州想盡了一切辦法救市，但成交面前卻顯得那麼蒼白。地產作為資金密集型行業，金融系統的問題估計不小，如果房價不漲可能會暴露很多問題。
套用情感博主任澤平的觀點，長期看人口，中期看土地，短期看金融。
當下，人口負增長已經成為趨勢，土地和金融後期如何給力，也難救地產於水火。
一個空置率報告，會引發這麼大不滿，估計貝殼也沒有預計到。否則，也就不用刪文道歉了。
那麼，中國房子到底夠不夠住？其實永遠都不夠，因為缺房子的錢緊……
今天不寫資本市場，說說房子的觀點，具體我們周末再說。