昨天，我發表了《單價1.11萬的北京保障住房都可以隨便炒，還有什麼不能變？》的文章，指出了全新的炒房機會，也就是像炒股一樣方便炒房的REITs的不動產證券化投資機會。
文章發表後，有網友說，這個單價1.11萬的北京地鐵口62年使用權的保障住房，既然沒有產權，為什麼還能炒作。
這個問題非常好，這個問題也是一直從事房地產交易的我反覆思考的問題。正好，昨天我還發表了另外一篇專門寫產權的文章《什麼是產權？為什麼要多花一倍的價格買不能住的產權？》，用茅台酒的類比講清了使用權跟產權的關係。
文中我寫到，使用權就是使用的價值，產權就是交易價值。產權的本質就是保障交易的工具。
用茅台酒為例，酒就是使用權，帶防偽標誌的酒瓶就是產權。其中酒瓶是為了保障酒的衛生質量的工具，而防偽標誌就是保真的工具。
於是，一瓶茅台酒就成為了商品，不僅有使用權（酒），就還有了產權（酒瓶加上防偽標誌）。
用價格來衡量，一瓶2600元的茅台酒，其中酒的價值是1500元，酒瓶的價值是200元，防偽標誌的價值是900元。其中，酒,酒瓶，防偽標誌都可以單獨交易，也就是可以只買酒花1500元，可以只買酒瓶花200元，還可以只買防偽標誌花900元。
上面的酒瓶就類似房產的房本，防偽標誌就類似房本的不動產登記號。都是為了登記保護產權的，登記保護產權的目的是為了再次交易。
單獨買酒只花1500元，現實中就是小產權（使用權），可以住但是不能炒。
整體花2600元買酒帶瓶子，現實中就是大產權（所有權），不僅可以喝還能炒。
明白了上述道理，回到文章題目保障住房為什麼可以炒的話題，我們知道，這個保障住房只有62年使用權，本來不能炒，結果現在可以炒了。
原來不能炒，是因為沒有房本，只有租賃合同。也就是小產權，雖然很便宜，對應上面華夏保障住房REITs每套52平米總價58萬，遠遠低於周邊同品質商品房，要知道周邊同品質有房本的商品房總價差不多300多萬。
原來這些每套58萬總價的保障住房都是國有單位北京保障房中心持有，現在要想賣掉，因為賣掉才能拿到資金進行新的保障房建設，因為去年的中央經濟工作會議已經下了命令「探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。」
其中，推進保障住房建設就是要加快加速建設，而新的發展模式就是租購併舉，不僅有原來的產權房市場，還要有新的長租房市場。
如何把使用權也就是長租權，或者說小產權賣掉，於是就成為了關鍵。
一種方案就是按照原來的發現模式，直接把使用權轉化為商品房，給每套房發一個房本，這樣房子就能順利高價賣掉。但是結果卻是炒房客都來買房，不僅房價又飛起來了，原來裡面的被保障對象都被趕走了。
而新的發展模式，就是不能趕走裡面的租戶，不僅租戶都必須保留，並且租金的標準還有租給誰的標準都繼續由保障房中心繼續管理，出售的只是租金最終交給誰的收益權。
正好，中國出現的問題在國外發達國家早就有了，他們有了成熟的經驗，我們拿過來借鑑按照中國國情改動就行，在國外叫做REITs，也就是不動產證券化，直接翻譯過來就是像炒股一樣炒房。
既然像炒股一樣炒房，就要明白炒股到底炒的是什麼。
炒股就是只炒公司的產權，分紅權，成長權，但是不能炒公司人事權，管理權，確切的說就是只能炒公司中的市場屬性，不能炒民生保障屬性。
比如，炒工商銀行的股票，可以炒工商銀行的產權，每股分紅，和未來預期，但是不能炒工商銀行的人事權,存款利率，貸款對象，和貸款利率。
確切說，炒工商銀行股票，其中的保障屬性已經被國家管理部門收走了，這個管理機構就是央行和銀保監會，工商銀行只能按照央行和銀保監會的規定範圍內經營但是絕對不能逾越。
沒錯，把工商銀行分為保障屬性和市場屬性。其中保障屬性交給國家統一管理，市場屬性放在股市中出售可以大家隨便炒。
不僅僅工商銀行如何，所有的上市公司都是如此。比如中石化，比如中國神華，比如高速公路，比如高鐵運營，因為擔負了國家民生保障職責，所以就要按照監管要求定價不能出圈。
也包括疫苗股票，口罩股票，雖然股價隨便炒，也就是公司產權可以隨便炒，但是公司的產品定價和產品銷售對象都被國家管理部門牢牢掌控，原因就是疫苗和口罩都是民生保障物資。
最近，在美國上市的滴滴出行就因為中國人的個人隱私和出行數據被泄露而受到嚴厲處罰，原因就是個人隱私和出行數據都屬於民生保障範疇，只能由國家監管部門掌握不能讓外人掌握，甚至股東都不行。
所以，股票上市就是把公司的保障屬性跟市場屬性徹底分離，不能炒保障屬性，但是可以炒市場屬性。
看到這裡，對房地產政策熟悉的人都知道了，中國房地產發展的長效機制就是建立住房保障體系和住房市場體系的雙軌制。只要住房保障體系建立起來，把民生保障權力都由國家統一管理起來，住房中的市場屬性就可以像股票一樣隨便炒了。
回到保障住房REITs，既然有保障兩個字約束，說明這類房產就有大量民生保障功能，更被國家統一管理。其中，民生保障權力就是落戶入學資格，還有租金標準（市場價打六折）和租賃對象都是交給國家統一管理，也就是北京保障房中心，而把市場屬性比如租金如何分配，每年分紅比例等等放在股市裡面炒作。
現在明白了，大家買的華夏北京保障住房REITs，如果花了58萬買了相應份額，其實就相當有了一套52平米的保障住房，可以分配租金，但是自己不能住（當然如果自己符合北京保障房政策就可以排隊申請居住），也不能決定由誰來住，只能交給北京保障房中心按照北京保障房政策來分配。
就像你買了工商銀行股票，雖然成為股東，但是你把錢存進去的利率要按照央行標準來執行，你沒有權利調整，同樣你要想貸款，也要符合央行規定，不會因為你是股東就可以跳過央行政策申請到貸款。
還有茅台酒的比喻，你買了茅台酒股票，不代表茅台酒你就能免費拿走，確切說，你就是股東也一樣按照市場價格買酒，就是連茅台酒廠大門你都不能隨便進。你能享受到的只是茅台酒廠的利潤分配，當然，大家炒茅台酒的原因是因為茅台酒的成長性溢價，也就是股民都在賭茅台酒以後會漲價，利潤越來越多。
那麼，大家炒保障住房有沒有成長性，當然有，這個成長性就是租金的上漲，因為保障住房也是緊盯市場租金打六折，只要市場租金上漲，那麼保障住房的租金也會水漲船高。
最後，回到文章題目，保障住房的上市，雖然只是使用權，但是因為有了國家背書，所以就有了流動性，也就是小產權也可以有產權，因為產權的本質就是保證流動性的工具。
產權就是處置權和處置收益權，產權就是把不能轉讓的商品可以轉讓的權力。
還要說明，北京保障住房REITs雖然有產權，但是這個產權只是建築物的62年使用權的處置權和收益權，跟我們常說的商品房的產權有區別。商品房的產權是指的建築物的永久產權和土地的最長七十年使用權的處置權和收益權。