2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市，發行規模總計37.97億元。保障性租賃住房REITs的推出將會對國家經濟和我們的生活帶來怎樣的影響呢？本文帶你一探究竟。
改善租房市場，促進地產業良性發展
保障性租賃住房REITs是房地產行業戰略轉型及發展房企業務新模式的重要抓手。我國房地產行業已經經歷了20多年的高速發展時期，傳統注重周轉率的商品房開發模式難以為繼，面臨著行業戰略轉型的重大挑戰，逐步由原先的增量模式轉入存量及增量並重的新階段。
而「保障性租賃住房」這類資產無疑是行業順利平穩過渡的重要抓手，其在產品形態、管理模式等方面與傳統住宅業務存在關聯性，有利於房地產企業完成資產轉換和業務轉型。保障性租賃住房REITs作為權益型的成熟資產持有平台，可為保障性租賃住房企業提供有效的退出渠道，從而使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的「開發、運營、盤活」的新模式，提升租賃住房行業權益融資比例，降低租賃住房行業槓桿率和金融風險。
保障性租賃住房REITs可滿足龐大的租賃住房市場需求，改善租賃住房品質及市場環境。根據中金公司研究部的相關研究，我國租賃住房市場需求旺盛，中國目前城鎮範圍內租戶比例約16%-20%，租賃人口預計為1.9-2.2億人。
有不少畢業生苦大城市的「租房難」、「租房貴」和中介市場亂象久已。保障性租賃住房REITs的發展和壯大，有助於改善中國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規模化、機構化、和專業化發展，提升租賃服務水平，穩定租賃關係，規範租賃市場主體行為，保障租客權益，利於解決租住品質差、租期不穩定等問題。讓 「北漂」、「滬漂」不再為租房頭痛。
推動金融創新，提供更多投資選擇
基礎設施REITs是在我國新發展背景下實現金融創新的重要工具，能有效盤活存量資產，一定程度上彌補我國相關領域金融產品的空白。簡單而言，保障房REITs就是房東（各地方安居集團）把保障房項目賣給REITs，今後由REITs收房租，買REITs的投資者分房租。
這樣的操作下，投資者有了能收房租的金融產品，地方安居集團能緩解融資壓力、開發新項目，從而使得更多人能住上保障性租賃房，形成一個良性循環。
REITs作為資本市場公開發行的金融產品，投資門檻低，為投資者提供了新的優質金融資產和多元的金融產品。同時利用社會資金，提升直接融資比重，也增強了資本市場服務實體經濟的效果。
REITs是成熟資本市場的重要組成部分。在全球範圍內，REITs已經發展成為獨立的資產類別。基礎設施REITs具有流動性較高、收益相對穩定等特點，是機構投資者長期資金投資配置的重要方向。
我國推出這一金融工具，是構建金融國際化的重要一步。基於我國龐大的基礎設施規模以及海外成熟市場的發展態勢，我國基礎設施公募REITs具有巨大的未來發展潛力。
發行認購活躍，產品資質優亮點多
三隻新的公募REITs全部觸及30%的漲停限制，顯示出投資機構極大的買入熱情。三隻保租房項目分別位於北京、廈門、深圳，均屬於經濟發達、人口持續淨流入、租賃需求旺盛的區域，整體出租率較高，租金增長較為平穩，租售比高，回報率好。
不少機構表示，作為創新性的投融資品種，住房保障類的公募REITs底層資產質量高，收益率預期好，能夠較好實現投資收益和社會效益的統一。
此次發行上市的三單保租房REITs基金，整體資質較優，合計發行規模37.97億元，扣除原始權益人戰略配售、償還存量借款等金額後，累計淨回收資金超過22億元，預期分紅率水平在4%左右。
同時，根據《招募說明書》等公開文件披露，三隻保租房REITs的原始權益人擬將淨回收資金全部用於新的保障性租賃住房項目建設，共涉及至少8個項目，保守估算合計總投資規模超過300億元。
保障性租賃住房REITs具有諸多投資亮點。由於保障性租賃住房租金低於周邊同等品質的市場租賃住房，不管是大城市還是中小城市，保障性租賃住房都受到求租者的熱捧，因此，保障性租賃住房的出租率普遍很高（在90%以上），除了換租維修期間會有一些空置之外，一般不存在其他會導致房屋空置的情況。
大家手頭越是緊張，越會去爭取保障性租賃住房來節約房租，這無疑和寫字樓、產業園區的出租具有不同之處，出租率不僅高，而且穩定。
此外，一旦取得保障性租賃住房的租住資格，租戶因為獲得了低於周邊市場租金的優勢，更加珍惜自己的資格，儘可能避免拖欠租金，因為租金拖欠可能會導致自己失去租住資格。穩定高出租率和高收繳率使得保障性租賃住房項目具有較為穩定的經營現金流，對於投資者來說風險會比較小。
但同時，投資者的收益也仰賴於租金收入的提升和持有的底層資產的升值，倘若經營不善，或者區域整體經濟下滑和增長乏力，可能將給收益帶來一定的風險。
證監會提出，未來將穩步擴大REITs試點範圍。相信在相關支持政策的進一步完善下，保障性租賃住房REITs在房地產行業及金融市場上將大有可為。
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