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我們發現一個有趣的現象：
2021-2022年土拍，大量土地價格都由城投公司買走，而且成交價格都比較高。
截至2022年7月，集中供地中有近四成的地塊由平台類公司獲取。
當然，城投公司也有自己主動拿地的意願，拿地後也有自己的用途，比如：
（1）拿地用於市場化經營的房地產開發業務。
也就是和一般的開發商一樣，通過公開市場拿地、建房、銷售。這種情況下，區域內地產銷售情況正常，土地成本主要由城投後續地產經營性銷售回籠覆蓋。
（2）拿地用於棚改項目或者保障住房建設項目。
這類項目，通常建成後由政府回購，雖然城投承擔了拿地成本與後續建設，但地方政府通常會通過返還土地款或者打包返還的形式給到城投回款。
市場化經營和修建棚改安置房項目按理說每年需求應該差不多才對，那麼，為什麼偏偏在近兩年出現城投公司集中拿地的情形呢？
2021年集中供地以來，土拍熱度高開低走。在2021年一批次市場火熱的階段，規模房企積極拿地，而在土地市場熱度急劇下滑進入「寒冬」後，民企「消失」。
尤其是從2021年三季度開始，除了央企國企外，地方城投「平台類」公司的身影也出現得更加頻繁，表現突出、成為拿地主力。
究其原因，還是因為市場下行，沒有更多的民企參與拿地，城投公司被迫走上戰場，兜底拿地，以防範土地大面積流拍，讓數據不那麼慘澹。
經常和地方政府打交道你就知道，土地掛牌出來流拍是一件十分丟臉的事情，往往是會被認為工作失責，嚴重的情況下國土局局長可能還要被追責…
因為流拍就代表當地的市場吸引力不夠了，客戶的信心就會減弱，市場疲軟開發商就更不會來，由此陷入惡性循環。
因此地方政府但凡條件允許都是不會讓土地流拍的，常見的操作就是派城投公司去兜底拿地。
很多朋友可能會問，那平時我們看到那麼多土地流拍是怎麼回事呢？
這往往是因為政府提前預估不足，認為自己的土地可以成交並沒有提前做準備，也就是沒有提前安排城投公司準備相應資金報名，雖然是左口袋到右口袋，但仍然要堅持收支兩條線，資金沒有提前準備那還就真沒有。
我還遇到過，政府真還就沒有資金用來拍地的，都還不是提前準備不準備的問題，畢竟大幾個億呢，不是隨便哪個政府說騰挪就可以騰挪出來的。
同樣的邏輯，即使市場再爛，地方政府也是不太情願土地價格降低的，仍然要高於（起碼持平）上一次成交地塊的價格，這也就解釋了為什麼即使現在行情這麼差，平台公司拿地的價格依然不低。
從另外一個角度，成交價格高反映到數據層面起碼是好看的。
這就又回到更深層次的話題了，這兩年大規模城投拿地，說明市場確實下行厲害，呈現一個趨勢線的民企「躺平」不拿地，城投集中兜底拿地的現象。
緊接著第二個問題就來了，城投把土地獲取後，後續怎麼處理呢？一般會採取3個處理方式：
一是拿地後，用於抵押融資。此類土地階段性並沒有開發價值，城投公司以土地資產作為抵押，向銀行等金融機構貸款，或者發債。現在這個行情下，融資和發債也很難了。
二是自己開發或者交給有開發能力的其它平台公司開發。因為市場不好，最近和這些平台公司老總聊，發現幾乎都不願意開發。
為什麼呢？不開發土地放在那就是資產，評估價不變帳面價值就擺在那沒有任何風險，開發的話如果賣不出去，那誰來背鍋？
因此，多一事不如少一事，放著不開發反倒是最安全的。
前面兩條路都走不通，那就只有再找民企來接盤，但是這個地價這個市場，鮮有民企是願意來接盤的。
走了一圈，可能發現三條路都走不通，那就只有一個結果，土地還是只有繼續放到平台公司手中，政府領導、平台公司老總、民企都相安無事，保持一種相對平衡的狀態。
今天的內容先介紹到這了，更多頭條號乾貨，請關注公號「牧詩地產圈」。