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01
瓊姐說，幾年前，她想在她們當地鎮上，給兒子買個房子。
那兩年，她們鎮上還挺繁華的。村里人很多都在鎮上買房子，也算是小家庭日子紅紅紅火火的一種標誌吧。
但是她老公，當年不願意出錢，一分錢都不肯出。她自己也不是買不起，但是沒有老公支持，就猶豫起來，後來拖著拖著，也就作罷了。
現在回頭想起來，還好沒買。
鎮上最近這些年，優勢產業衰敗得很快，被別的效率更高的地方搶走了生意。幾個當地知名的大廠子，全都關門了。剩一些零星的小廠勉強支撐，招一些老弱工人。
房價，可想而知。
也沒有暴跌啥的。但是陰跌+喪失流動性，就夠業主喝一壺的。
要是當年買了，就真的套進去了。打工幾十年的積蓄啊，就套在了這房子裡。
倒是現在，錢在手裡，挺好，踏實。等兒子過兩年大學畢業了，看在哪裡工作，再慢慢選擇。
瓊姐講這事兒，讓我想起前些年辦理一些業務，認識的一個小姐姐。
她和老公，都是北京周邊三縣城市的。在北京工作，回老家結的婚。
在她們老家，結婚不買房子，是要被嘲笑的。她們當年也買不起北京的房子，兩家人就一定要湊錢（主要是男方出錢），在當地給他們買了婚房。
她說這房子，就過年回去辦婚禮的時候，住過那麼幾天。後來再回老家，也不願意去住。因為長時間沒人住，要啥沒啥，還得搞衛生，不如直接住父母家。
她們後來收入不低。但是沒了首貸資格，首付是無法承受之重，北京的房子也買不了。心塞塞。
我們當年聊起的時候，環京的房子還在高位。這兩年，眾所周知的環京暴跌……不知道，小姐姐的婚房還好麼。
02
我一直非常非常反對一個說法：買房，剛需隨便買，隨時買。
上面兩個例子，是剛需嗎？
都是年輕人的首套房，或者為了兒子未來結婚準備的，或者新婚小夫妻買的，當然是剛需。
但是，買的，掉坑裡可能現在還沒爬出來，這坑這兩年還越來越深了；沒買的，現在手握現金，倒是有很大選擇權。
怎麼解釋剛需隨便買、隨時買？
剛需隨便買，是有條件的。
個人認為，得起碼具備房價在穩步上漲、普漲、有好槓桿這三個條件，缺一不可。
具備這些條件的時期，買房，確實是一代人的致富經。
一套100萬的房子，你付30萬首付買入，月供個小几千塊，兩年後房子變成了200萬。減掉還銀行的錢，你付出的30多萬，兩年變成了130萬。年化100%多的回報！
普通人投資其他東西，到哪裡找這樣的優質資產+好槓桿？可不是應該隨時無腦買買買麼。
可惜的是，當下這樣的條件已經不具備了。
隨便去掉個條件，比如房子下跌呢？剛需首付低，所以你是加了大槓桿在買跌啊。
這是過去幾年，在很多地方發生的事情。
比如燕郊的房，很多都是北京溢出的購買需求。不少人當年掏空6個錢包，首付100多萬，上車燕郊小300萬的房。
如今還了5年貸款，你猜他房子值多少錢，欠銀行多少錢？嗯，貸款還剩100多萬，房子總價也只剩100多萬。
這便是上槓桿的反噬。
就算不是這樣的大跌，只是微微跌，或者說只是橫盤不漲，那疊加時間成本、你持有的維護成本、交易成本，你買的房，仍然是在虧錢的。
條件里的普漲為什麼重要？
因為核心資產就那麼些，稀缺性意味著價高者得，那也就跟大部分普通人無緣了。只有普漲，才能所有剛需一起受益。
在分化時代，確實仍然有一些房子，是一直在增值的，甚至漲幅還不小。但是大部分普通人，可能根本沒有能力摸到這些房子的門檻。
就算在一線城市，分化也是非常厲害的。
你知道2000萬的房子地段稀缺配套稀缺景觀稀缺，是保值增值的好標的，十公里外300萬的房子會橫盤可能還會陰跌，可是你就是只買得起300萬的房啊。
這是大部分普通人的真實難題。
有人在好行業有個好工作，冒險用非常大的槓桿去撬動非自己能力所及的房子。
未來上岸了，回頭講起來，那是有預見性，是成功人士的經驗；萬一哪個環節掉鏈子了，因為風險完全承受不了，於是市場上又多一套法拍房。
所以，剛需閉眼入的根基，現在真的已經不存在了。
03
那怎麼辦？
我認為，我們應當回到房子的本質，把滿足居住需求的消費屬性，和它可能保值增值的金融屬性，完全拆開來看。
再做適合自己情況的、個性化的決策。
未來很多很多房子，真就只有個滿足居住的消費屬性，持有的就是負債。
比如開頭提到的鎮子，房子橫盤，流動性又很差。這還是浙江經濟發達地區的一個鎮子，更不用提西北、西南這些內陸沒有產業支撐的小鎮了。
但是，倘若你就要在小鎮或者縣城生活呢？
那就當消費品一樣去買房。力所能及，不要用大槓桿，甚至在滿足居住需求的情況下，儘可能壓縮自己不必要的欲望。
要有意識，這錢不是在投資，是在消費！
很多人說，我沒有一線的房票，只有人口流出城市的房票。那不要投資實體的房子嘛！
可投資的資產那麼多，好公司的股票、或者投資持有一攬子房子的reits基金、低風險的比如債券基金，等等等等。
總之，不要再有執念，覺得我買了房子，就是有產人士了；除了自住房，再多買一套，就是投資了。
還真不是。可能過十年算算，還不如存個你看不上的銀行存款收益美。
一線的房子也一樣，分化時代，怎麼買是非常複雜的問題，剛需也沒有個固定答案的。
比如你努努力，能夠上個1000多萬的房子，輕輕鬆鬆能買500萬。那可能拉到5年10年後看，努努力夠1000多萬是非常正確的決定。
可能你看上的這個1000多萬的房子，次新房小區環境優，在局部區域是有一定稀缺性的，流動性好價格堅挺；而500萬的，是周邊眾多老小區之一，完全沒有競爭力。
又或者你面臨換房，也可以買得起1000萬的還不錯的房子，但是因為有貸款記錄，按目前政策，幾乎是不能用啥槓桿了。那是趕緊換1000萬的好房子，還是住著300萬的老破小呢？
很多人都說，這種換房需求，也是剛需，不用猶豫趕緊換。
我倒覺得也不一定。因為可用的槓桿非常小，那投資房子，跟你用這個錢去投資其他東西比，並沒有什麼突出優勢。那完全可以根據個人打理錢財的能力，做更優的配置，沒必要一股腦都砸進房子。
居住需求怎麼辦？投注分離嘛。目前，一線租房，還是很划算的。
04
總之，購房是個非常複雜的決策，每個家庭的情況也是千變萬化，沒有固定答案。
不要聽風就是雨，覺得可以給自己打上「剛需」的標籤，就拍腦袋買買買。
等要賣的時候，可能就想哭了……@啡小沫專注職場賺錢乾貨，和你一起飛速成長！