一般來說，在經濟衰退和經濟大蕭條之前，家庭債務都會出現大規模的增長。
家庭債務從何而來呢？一部分是消費債務，一份是房地產按揭貸款債務，當債務過重影響到經濟，或是經濟不好影響到人們還債時，不管從哪個角度來看，最保值的永遠都不會是房子。
在經濟大蕭條開始時，也會出現居民支出大幅下降的情況；大蕭條之所以如此嚴重，就在於自主支出出現大幅持續下降。
收入影響消費，消費又反過來影響收入，從而形成一個惡性循環。
可以說，在經濟大蕭條時期，最不值錢的可能就是「房子」。
經合組織（OECD）16個成員國在經濟大衰退期間的研究顯示，1997年至2007年，家庭債務增加最多的國家恰好是那些在2008年至2009年間居民支出下降最大的國家。
而居民支出下降，更大的原因是由於家庭債務引起的，而家庭債務中，占比最大的一部分，莫過於房債了。
因而，當經濟大蕭條來臨時，房子是剛需，但恰恰也並非是必需的，經濟蕭條來臨時，最容易受到影響的，就是房產價格。
以美國為例，從2006年到2009年，全美房價整體上下降了30%，並且一直保持在低位，到2012年末僅有小幅恢復。
而房價的下跌，反過來又會對低淨值家庭造成更大的打擊。
原因其實很簡單，因為這部分群體的財富幾乎全部都來自於房屋資產，除了房子之外，他們沒有更值錢的東西。
不僅如此，事實上由於低淨值家庭擁有非常高的債務負擔（房貸），因此這將進一步擴大債務和貧困的程度。
以我國為例，目前絕大多數家庭都是通過貸款購買剛需房，手裡並沒有多餘的現金流和資產，每個月還要還一定的房貸。
我們完全可以做一個猜想：
假設你擁有一套價值100萬人民幣的房子，但這房子並不完全屬於你，你自己只花費了20%的首付即20萬，你還有80萬的住房抵押貸款背負著。
現在我們假設房價因經濟大蕭條下跌20%的話，這意味著什麼？
你意味著你依然還要還銀行80萬的貸款，但你這套房子只值80萬的市場價了，你以為你虧損了20萬嗎？
不對。
房價下跌後，100萬的房子只值80萬，你還要背負銀行80萬的貸款，如果貸款期限為三十年的話，算上利息，你至少要虧損50萬以上。
槓桿乘數是5，房價下降20%導致房產所有者的資產下降100%，放大了5倍。
一旦發生經濟大蕭條，最不保值的可能就是房子。儘管你的房產可以被賣掉，但你的住房貸款能不能賣掉？
並不能，你要麼一次性還清，但在經濟大蕭條時期，這幾乎是不可能的事情，要麼你就承擔因房價下跌所帶來的巨額損失，這會導致馬太效應，貧者越貧。
這也是為什麼，如今我們的房地產市場大而不能倒的根本原因。
還是以美國為例，從2006年到2009年，儘管全美房價只下降了30%，但因為貧窮的房產所有者是加了槓桿買房的（貸款），因此他們的財富淨值下降得更多。
因為低淨值家庭的槓桿比率高達80%，因此房價只要下降30%就足以毀掉他們的所有淨值，變成一個零資產的家庭（算上貸款）。
這是經濟大蕭條所帶來的一個容易被我們所忽略的危機：一旦房價下跌，我們只看到了房價的下跌，卻沒有看到背後的房貸問題，由於槓桿乘數的存在，負債的房產所有者資產淨值下降的幅度將大得多。
2007年到2010年，美國普通家庭的資產淨值從30000美元下降到幾乎為零。哪怕是中產以上的群體，他們的平均淨值也從320萬美元下降到了290萬美元。
高負債加上房價的大幅下跌，會進一步拉開富人和窮人的差距。
今天的國內家庭大多數都購買了一套剛需房，且幾乎都是通過首付+按揭貸款的方式購買的，一旦發生經濟大蕭條，房價下跌，資產下降，按揭貸款繼續還，不管你是選擇賣掉房子，還是選擇不賣房子，你都會承擔極大的損失。
根據資產負債表研究中心的數據顯示，我國居民槓桿率由1993年的8.3%增加至2021年的62.2%，就在2009年前後，居民槓桿率的增速明顯增加，在1993年到2008年的16年時間裡，我國居民槓桿率僅增加了9.6%，但2009到2021年的12年時間裡，我國的居民槓桿率增加了44.3%。
這也正好印證了我在本文開頭所說的那句話：「在經濟衰退和經濟大蕭條之前，家庭債務都會出現大規模的增長。」
大部分人選擇首付購房，如今我們的房價也維持在了一個市場的高位，如果發生經濟大蕭條的話，可以預見的是，除了少數幾個地區，房價的下跌幾乎是全國範圍內的，唯一的不同差異就在於，有的地方跌得少一些，有的地方跌得多一些。
房價下跌勢必就有人及時止損賣房，而按揭貸款並不會因房價的下跌而下跌，這又會無形之中引發銀行壞帳的風險。
綜上所述，在大蕭條時期，房子不僅不保值，相反，房子還會讓你的資產劇烈貶值，至於到底貶值多少，取決於你是何時購房的，如果是十年前就購房了，那麼影響對你是微乎其微的。
但如果你是今天才分期購房的，每月的還款加上房價的下跌，輕則虧損幾十萬，重則無力償還房貸直接破產清算。
過去我們相信房地產可以讓我們的財富增值，到今天變成了相信房地產可以讓我們的財富保值，這個說法其實是經不住推敲的。
當然，如果你是全款購房，又是在房價低時入手的，那另當別論。
反之，如果你手裡有多套房都需要償還房貸，地段也不是很好的話，建議早點脫手。
至於黃金，增值的功能不多，但保值的確是實打實的，黃金滿足經濟學對於稀缺的一切定義，例如總量不變，易保存，可交易，全球都認可等等。
亂世黃金，盛世古董，這話是有一定的道理的。
我們都希望永遠不要發生經濟大蕭條，但自人類有金融產品以來，開創了經濟學以來，經濟大蕭條在全球已經大大小小發生了好幾起了，我想經濟的複雜不是靠技術的進步就可以完全規避的。
也許這就是生態的複雜性。
房地產的問題複雜多變，用一個更恰當的形容是：如今大部分家庭都選擇了首付+按揭貸款的方式來購買自己的第一套房，第二套房，說房地產是一個金融產品也毫不為過。
但房地產這種金融產品和其他金融產品不同的是，房地產套牢的是我們未來的二十年、三十年貸款期限，綁定的是我們大多數家庭，代價是六個錢包。
這就必然會導致，我們同房地產一榮俱榮，一損俱損；房價上漲，所有人都滿心歡喜；房價下跌，所有人都得為損失買單。
但這個世界上，有百分之百永遠都上漲的金融產品嗎？
以我個人的愚見，如果真的有什麼大蕭條時期的話，那大概率罪魁禍首就是房子本身。
end.
作者：羅sir，新青年的職場內參。關心事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關注我，把知識磨碎了給你看。