深圳又一網紅盤現世，給樓市點了一把新火。
出品 | 首席財經觀察 作者 | 李一鍾
深圳豪宅網紅盤
經歷了一年多的調控後，深圳的樓市被潑了一盆冷水，正處於一個不慍不火的狀態。然而，最近又一新晉的豪宅網紅盤，引起了市場關注。
9月14日，深圳招商璽家園項目獲批預售，住宅房源為604套，為2-6棟單位，區間範圍為124-127平單位和424平單位。
公開價格顯示，招商璽的備案價格約為10-16.2萬/平，其中小面積備案價格約10-11.6萬/平，大面積13.6-16.2萬/平，均為精裝交付。
9月18日晚間，「招商蛇口太子灣」公眾號發布招商璽家園登記人名冊，共1615批客戶成功登記，屆時1615批客戶將選604套住宅房源，9月20日搖號，21日正式線上選房。
這1600多人哄搶604套房源，光是凍結的資金就高達56億元，從總價區間來看的話，小面積的房型總價超過1200萬元一套，大面積的總價甚至超過5000萬元，是妥妥的豪宅盤！
深圳招商璽家園項目備受關注，與其特殊的區位和嚴重的價格倒掛有關。
招商璽家園位於深圳蛇口太子灣基地，是太子灣片區最後的一塊住宅用地，其他用地早已被開發殆盡了。
蛇口是深圳最繁華的片區之一，周邊配套有海上世界、文化中心等著名景點，還擁有投資超過100億元的太子灣新世界項目，規劃有海濱高端商業、五星級酒店，以及380米甲級寫字樓。
另外，項目還毗鄰南山公園和小南山公園，環境優美、十分宜居。
從項目規劃來看，招商璽家園項目擁有一線望海，是絕佳的海景房，這也是它價格較高的原因。
不過，無論一個項目多麼天花亂墜，購房者看的永遠是利益，對招商璽項目來說，價格倒掛便是最大的吸引力。
招商璽家園周邊，有招商雙璽花園、鯨山花園、伍茲公寓、山語海等小區，二手房參考價發布後，參考價在10萬-13.2萬元/平方米。
然而，實際上掛牌的二手房價格遠不止如此，二手房參考價出台之前，周邊片區的均價就已經高達20萬元每平方米了。
也就是說，二手房指導價硬是將20萬元一平米的項目，打成了10萬-13.2萬元/平方米的項目，中間的價格差就高達10萬元/平方米。
如果以一套424平的大平層計算的話，購買的總價約為5000萬元，出售的價格可能高達1億元，中間「盈利」就高達5000萬元！
如此龐大的紅利，無論是炒房客還是深圳土著都不可能放過。二手房指導價出台後，市面上屏蔽了價格，以10萬元左右一平的價格，周邊的項目業主是不可能出售的，只會捂盤，這也與深圳二手房指導價出台後，樓市成交量迅速下降相對應。
所有的業主都在等待二手房指導價取消或放鬆，回歸到之前的價位，他們才有可能出售，這一次哄搶招商璽家園的1600多人，也是打的這個算盤。
深圳樓市逐漸回歸理性
10萬元/平的價格倒掛，任何人看到了都不會無動於衷，但是，這一次的網紅盤顯然與此前有所不同。
今年5月30日，深圳豪宅海德園新推出了239套房源，最低門檻1800萬元，開盤當天就直接售罄，這是今年深圳第一個日光碟。
這一次深圳招商璽家園項目604套房源，有1600多人哄搶，9月20日開盤當天大概率也將會日光。
可見，即使是在二手房指導價的重壓之下，深圳的豪宅盤，依然像硬通貨一樣備受追捧，富豪們依然樂此不疲地參與其中牟利。
不過，這兩次搶購新盤的人數，與2020年底華潤潤璽「萬人搶房」時相比，已經不可同日而語，人數下降十分明顯。
這說明，如今的深圳樓市已經逐漸回歸理性了，沒有像2020年那樣瘋狂。
華潤潤璽之時，為了炒房，不惜25萬元購買一個名額代持、假離婚假結婚偽造一個家庭都出現了，富豪們堅信深圳的豪宅會漲，利潤空間巨大，趕著上車。
然而，如今搶房的人數大幅萎縮，說明富豪們的預期開始改變了，即使這一次有高達10萬元/平的價格差，買一套5000萬元的房子可能會有5000萬元的倒掛利潤，都沒有出現萬人搶房了。
或許，最大的因素依然是二手房指導價。
近期，國內的樓市政策出現了較大鬆動，不少城市都放開了限購政策，二手房指導價政策也部分取消了。
然而，從走向來看，深圳的二手房指導價政策大概率不會放鬆，這與深圳的特殊情況有關，深圳的房價已經是國內第一高了。
深圳的土地面積本就小，早已開發殆盡，全面進入了二手房市場，二手房市場最大的特徵就是，房價越漲越高，因為每交易一次，中間費用都將把成本提高，下一次業主出售的時候價格自然就高。
另外，再加上炒房客、源源不斷湧入的人口等因素，一旦二手房指導價放開，深圳的房價有可能再次一飛沖天，再也回不來了。
所以，在二手房指導價政策不會放鬆的情況下，人們對於深圳樓市的預期會大幅下降。
比如指導價之前成交價是20萬元一平，指導價之後10萬元一平，但是沒有成交，這種情況下，樓市就會一直僵持著。
即使業主們能夠通過明面上指導價、私底下市場價的方式成交，對價格的預期也將降低，原來20萬元一平，在二手房指導價的威壓下可能成交只有15萬元一平，甚至再加上稅費、持有成本等，利潤空間被大幅縮減。
賠本的買賣沒人會做，炒房客們也是深知的，二手房指導價如此僵持下去，深圳的樓市只能繼續回歸理性，逐漸向二手房指導價靠攏。
這就是二手房指導價的威力，即使交易雙方能夠在私下改變價格，卻終究是受到了壓制，利潤空間大大縮減。
如今僅剩的問題，便是價格倒掛了，新房和二手房的倒掛，使得深圳新房依然日光，一開盤就賣光，沒有一點餘地。
深圳樓市是全國樓市的風向標，把深圳樓市徹底穩住了，全國才會平穩！