#稅務師考試##稅1背記知識點#
一、稅率(★★★)
二、計稅依據(★★★)
(一)收入額的確定(★★)
1.基本規定
包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。應稅收入包括貨幣收入、實物收入、其他收入。營改增後，為不含增值稅的收入。
2.非貨幣收入的確認
（1）實物收入：按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入
（2）無形資產收入：進行專門評估，確定其價值後折算成貨幣收入
（3）外國貨幣：以取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣
（4）代收的各項費用
①如計入房價向購買方一併收取的，作計稅收入。
②如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入
(二)轉讓新建項目的扣除項目(★★★)
1.取得土地使用權所支付的金額(「項目1」)
所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，包括兩方面的內容：
（1）支付的地價款
①以出讓方式取得的，為納稅人支付的土地出讓金；
②以轉讓方式取得的，為向原土地使用權人實際支付的地價款；
③以行政劃撥方式取得的，為按規定補交的土地出讓金
（2）按國家統一規定繳納的有關費用
為辦理有關手續而繳納的有關登記、過戶等手續費。
2.房地產開發成本(「項目2」)
(1) 土地徵用及拆遷補償費
土地徵用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等
(2) 前期工程費
規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出
(3) 建築安裝工程費
支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費
(4) 基礎設施費
開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出
(5) 公共配套設施費
不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出
(6) 開發間接費用
直接組織、管理項目所發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
3.房地產開發費用(「項目3」)
指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用扣除方法如下：
（1）能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出並能提供金融機構貸款證明
公式一：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%(以內)
提示：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且加息、罰息等均不可扣除
（2）不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明
公式二：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%(以內)
提示：納稅人全部使用自有資金，沒有利息支出的，按此公式扣除(具體比例按規定)
4.與轉讓房地產有關的稅金(「項目4」)
在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加、印花稅。
5.其他扣除項目(「項目5」)——僅適用於房開銷售自行開發的新建房地產項目
(1)從事房開企業可按照取得土地使用權所支付的金額(「項目1」)和房地產開發成本(「項目2」)中的金額之和，加計20%扣除。即：
其他扣除項目=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%
(2)代收費用的處理。
①計入房價向購買方一併收取作計稅收入可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數
②未計入房價，在房價之外單獨收取不作計稅收入不得扣除
(三)轉讓舊房及建築物的扣除項目(★★★)
1.能夠取得評估價格的
扣除項目金額=房屋及建築物的評估價格+取得土地使用權所支付的金額(「項目1」)+與轉讓房地產有關的稅金(「項目4」)。
(1)房屋及建築物的評估價格：
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
(2)「項目1」：
對取得土地使用權時未支付地價款，或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。
(3)「項目4」：
與轉讓房地產有關的稅金，包括轉讓房地產時繳納印花稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。
2.不能取得評估價格，但能提供購房發票
取得土地使用權所支付的金額、舊房及建築物的評估價格按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
扣除項目金額=購房發票所載金額(不含契稅)×(1+5%×年度)+與轉讓房地產有關的稅金(「項目4」)
3.不能取得評估價格，也不能提供購房發票的，由稅務機關核定徵收
三、應納稅額的計算(★★★)
(一)增值額的確定
1.一般計算公式
增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額
2.按房地產評估價格計算徵收的情形
(1)隱瞞、虛報房地產成交價格(不申報或少申報)：由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。
(2)提供扣除項目金額不實：由評估機構對該房屋按照評估出的房屋重置成本價，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產的扣除項目金額，並用該房產所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額，房產和土地的扣除項目金額之和即為該房地產的扣除項目金額。
(3)轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由：按評估的市場交易價確定其實際成交價，並以此作為轉讓房地產的收入計算徵收土地增值稅。
(二)應納稅額的計算方法
第一步：計算轉讓房地產的應稅收入總額。注意計稅收入不含增值稅。
第二步：計算允許扣除項目的金額。
第三步：土地增值額=應稅收入總額-扣除項目金額
第四步：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，並根據增值率確定適用稅率和速算扣除係數。
第五步：土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除係數
四、房地產開發企業土地增值稅清算
(一)清算單位(★)
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
(二)清算條件及清算時間要求(★★)
(三)清算時收入的確定(★★)
1.已銷售的房地產項目收入的確認(1)已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。
(2)未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
(3)銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
2.非直接銷售和自用房地產的
(1)房地產開發企業將自己開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
(2)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，產權未發生轉移的，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用。
(四)扣除項目(★★★)
1.基本扣除項目——5項
房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，可扣除：
(1)「項目1」取得土地使用權所支付的金額；
(2)「項目2」房地產開發成本；
(3)「項目3」房地產開發費用；
(4)「項目4」與轉讓房地產有關的稅金；
(5)「項目5」加計扣除項目。
項目1-4均須提供合法有效的憑證。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定繳納的有關費用」，計入項目1「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。
2.配套設施的扣除
房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：
(1)建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
(2)建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
(3)建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
3.其他扣除項目規定
(1)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
(2)屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積占多個項目可售總建築面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。
(3)工程質量保證金的扣除：
房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得扣除。
(4)房地產開發企業逾期開發繳納的土地閒置費不得扣除。
(5)拆遷安置費的扣除：
①用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理；同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費；
②支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費；
③異地安置，異地安置的房屋屬於自行建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費；
④貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
(五)土地增值稅的核定徵收(★)
在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定徵收，核定徵收率原則上不得低於5%：
(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置帳簿的；
(2)擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；
(3)雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
提示：對於分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。
(六)清算後再轉讓房地產(★)
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓時，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積