今年第三批集中供地，朝陽的新地塊消失了。在過去的兩年裡，朝陽都是供地大戶。朝陽有的是住宅用地，東垻、十八里店、王四營、金盞、崔各莊、奶西村都還有待上市的地塊。但是為什麼暫停供地了呢？因為
朝陽的新房賣不動了。
為什麼賣不動了呢，其實原因很簡單
定價貴了。
指導價高於目前地段的實際價值，這在十八里店、崔各莊、金盞等等地塊都很明顯。當然，朝陽肯定不服，豐臺大紅門南四環的指導價都9.5萬了，憑什麼說我大朝陽貴了？
大兄dei，不能這樣互相攀比啊，能賣出去的價格才是合理的價格。
朝陽其實就兩大（產業）商圈---國貿和望京，所有朝陽南邊的盤，以及豐臺的、大興的、通州、甚至亦莊的等等，都自稱是「國貿概念盤」；而所有朝陽北邊的，不管是崔各莊、奶西、東垻、金盞，還有順義的，都自稱是「望京概念盤」。
但其實望京和國貿的外溢能力都不強，遠不如海淀，原因我們在後面分析，我們先來一個個板塊來掰扯下。
王四營+豆各莊板塊
目前五個在售項目，只有保利跑得最快，綠城沁園其次。保利很堅決的走小戶型路線，而且開盤之前就上了中介渠道。朝陽壹號和東嶽府以改善大面積為主，非常吃力。
王四營配套薄弱，僅靠一條7號線地鐵和國貿概念是撐不住的，沒辦法，朝陽又給加了點料---引進十一學校。但即使這樣，對改善客戶吸引力仍然不足。
十八里店+小紅門板塊
大片的荒地，以前都是農村，朝陽南部真的是非常荒，缺的不僅是配套，關鍵是沒人氣。前些年清理低端產業，搞家居建材、物流批發的人口倒是走了不少。現在也只能靠地鐵+規劃來支撐，但7.5萬的指導價明顯稍稍偏高了。
朝陽東南部和南部除了菜籃子工程、家具城和物流基地，其他都乏善可陳，什麼環渤海總部商務區的都比較虛，哪裡有那麼多的總部呢，我跟村里狗哥合資的煎餅果子攤全球總部，都會首選五道口的～人才又多產業又棒～
金盞+前韋溝板塊
金盞目前三個項目，只有最早上市的中海首開時光里賣得不錯，後面兩個共產商品房網簽率都很低。其實產品本身都不錯，低密度的洋房和別墅，但低密度的另一面就是，周邊啥都沒有，旁邊的配套除了經常發出巨大噪音的賽車城，也就是蟹島農家樂了，但咱也不能天天去農家樂泡溫泉搓澡啊。前韋溝大片的土地，更是沒有開發商敢接，擺上了貨架又撤下去了。
東垻板塊
東垻已經吹了快20年的第四使館區和第二三里屯，毛都沒見到，還有哪個發達國家沒有自己的使館呢？除非把它們拆遷了～增加幾個非洲黑人兄弟的使館，對區域能增加多少吸引力呢？除非是瓦坎達forever來了～
不過從去年開始，東垻有了新變化，金盞自貿區，帶動區域的軌道交通重構，未來有6條地鐵經過東垻區域，引入北京中學等等，東垻有可能變成一個配套比較均衡的區域，地鐵+優質學校+產業+商業。從地理位置和規劃來看，比朝陽南部、崔各莊、奶西更有希望，而且地鐵可以直達酒仙橋、北三環、工體、東二環，通達性更好。
目前東垻的京投北熙區占位不錯，12號線+3號線+北京中學，一期的定價比較合理。這個項目非常大，而且京投是大莊家獨家控盤，東垻不捲～
崔各莊板塊
崔哥莊就是明顯定價定高了的板塊，以前吹望京7折的人都可以拉黑了。崔各莊雖然離望京直線距離很近，但配套完全不一樣，交通上去望京也比較繞。崔各莊的指導價8.8萬/平太貴了，和光悅府和龍樾合璽被掛在了樹上，只有賣7萬的共產商品房望京養雲跑得快，綠城曉風印月有點後發優勢，但很快要面對奶西和東垻的競爭，這點優勢完全不夠用~
奶西村板塊
奶西村是今年新出來的一個大板塊，剛開始供應兩宗土地--望京樾和中建宸園。奶西的關鍵是定價，如果望京樾下探至8萬會熱銷，如果堅持8.5萬會難一些；中建宸園指導價8.9萬，目前看產品不錯，但8.9萬還是偏貴。
奶西村要面對來廣營、新北苑的二手房、崔各莊的新盤四兄弟，歇甲村新地塊的競爭，也很難突圍。從地段來看比崔各莊強點有限，交通是硬傷。新北苑的次新二手房要貴1-2萬，但新北苑有兩條地鐵、華貿購物中心以及即將要開的龍湖天街，配套全面強於奶西。即使明年的昌平歇甲村片區，也是17+13A兩條地鐵線，預計價格在6.3萬左右，性價比高於奶西。
更意外的是，據說不少看奶西村項目的客戶，跑到順義後沙峪的中海湖光玖里認籌了，畢竟湖光玖里是容積率1.2的洋房，得房率也高，單價才5.5萬起步，直接便宜3萬/平。你看，東北方向都是望京概念盤，卷得狠～
總體而言，朝陽北部，我認為東垻>奶西>崔各莊>金盞，一家之言，僅供參考。
過去兩年，在位置不那麼好的地方，開發商普遍選擇做改善大戶型，然而，大部分項目發現
位置不好，改善購房者跟本不來。
於是不少項目開始把戶型越做越小，越來越靠近剛需，也越來越接地氣了，而且定價也不是頂著指導價來了。
開盤價很重要，一旦調子起高了，後面怎麼唱都難受。比如順義的和光瑞府，開盤前喊7萬，開盤時把精裝去了6.2萬開盤，而旁邊的中海湖光玖里直接5.5萬起了，現在只能打著工抵房的名義降到了5.6萬。
最後談談望京和國貿的外溢能力為啥不強呢？
一是朝陽的剛需沒錢，國貿的北漂很多，看起來生活水平也比較高，光鮮亮麗。但從樓市的角度來看，朝陽跟海淀簡直是兩個城市，一個是消費主義盛行的時尚之都，年輕人錢都花在了吃喝玩樂購物上，而且國貿商圈的普通白領收入普遍一般；一個是相對非常樸素，高知有錢人多的科技人文之都，消費偏好於買房和雞娃。
二是望京本就是一個職住平衡的區域，在2005年之前，基本是個巨大的睡城，小區眾多，能夠充分吸收大量的居住需求。
我在海淀永豐看房的時候，遇到一個朝陽的年輕人，他說他是在國貿做金融工作的，年收入有100多萬，已經很精英了。但是他說他跟網際網路大廠的朋友相比，少了股票期權這個部分，幾年下來，收入被朋友反超了不少。我問他在國貿工作，為何要捨近求遠，跑到海淀山後這麼遠的地方來看房，他說：
還是海淀的房子更保值吧。