昨日（9月22日），位於深圳光明的「網紅盤」宏發萬悅山二期（璟庭）公示項目意向登記人名冊。名冊顯示，萬悅山二期最終共有1343批客戶成功入圍，而此次推出的房源共計676套，入圍比例1.98：1。23日上午9:00，宏發萬悅山二期開啟搖號，24日正式選房。
去年3月，宏發萬悅山一期入市，曾創下當時深圳打新有史以來入圍的最高積分——72.3分，該項目也因此被深圳購房者稱為「深圳最難打新盤」。一期開盤當日中午便售罄，僅21人棄選。
南都·灣財社記者了解到，自去年11月起，市場就不斷傳出萬悅山二期即將入市的消息，卻因一次次地「放鴿子」被網友戲稱為光明「鴿王」。直到今年9月份，宏發萬悅山官方公眾號才官宣二期入市的消息。
近日，南都·灣財社記者來到光明，實地探訪宏發萬悅山。
實地探營
步行至地鐵口約需十分鐘，近光明大道噪音大
宏發萬悅山位於深圳地鐵6號線鳳凰城站與光明大街站之間，根據記者親身體驗，從萬悅山二期大門位置附近前往兩個地鐵站最近出入口（分別為鳳凰城B口和光明大街A口）的步行時間大約10分鐘出頭。此外，宏發萬悅山二期靠近光明大道有「光明交通局」公交站，小區還自帶公交始末站。
從施工現場可見，項目二期已經封頂，正在做外立面施工。二期大門正對的道路因施工全部封閉，記者從工地大門向內看去，現場正在緊鑼密鼓施工，工地時常有卡車進出。
目前宏發萬悅山周邊的配套相對比較成熟。在鳳凰城站東西兩側均有大型購物中心，分別為藍鯨世界和萬達廣場；教育方面，深圳實驗光明學校、深圳實驗學校光明部均位於萬悅山直線距離300米左右的華裕路上；醫療方面，中國科學院大學深圳醫院（東院區）距離項目約1公里不到，各類科室覆蓋全面；周邊還有多個休閒娛樂的去處，如市民廣場、光明新城公園等。
不過，該項目也存在一些置業者擔憂的問題。南都·灣財社記者了解到，在官方公眾號9月15日發布的《風險提示》中，提到了西側沿街戶型將會面臨的噪音問題，和項目開放式管理可能導致的安全和私密問題。
關於噪音問題，經記者實地觀察，由於萬悅山二期旁地鐵6號線採用的地上建設，每每地鐵通過都伴隨著較大的「轟隆」聲；同時有置業者也表示，自己曾於晚間參觀過實體樣板間，在沒有地鐵經過的時候，光明大道上的車流聲也非常明顯。
周邊市場
周邊新房單價多低於5萬，一二手房價差20%
資料顯示，宏發萬悅山二期主推4棟住宅，分別為8棟、9棟、10棟一單元和10棟二單元，676套預銷售房源均為帶裝修交付，推出面積有80-119平方米7種戶型，整體備案均價約為5.17萬元/㎡。
其中，臨光明大道的80和81平方米戶型，或由於潛在的噪音問題，備案均價分別為5.04萬元/㎡、4.94萬元/㎡，為本批次備案均價最低的兩種戶型。
據南都·灣財社記者了解，項目周邊新房價多低於5萬元/㎡。近期推出的新盤中，中海觀園備案均價約為4.7萬元/㎡，聯發悅尚居備案均價約為4.8萬元/㎡。片區一地產中介就表示，5萬元/㎡的價格在這附近可以隨便挑。
而附近的二手房均價（報價）為5.5萬-6萬元/㎡。其中倒掛程度最高的為鳳凰城站旁的龍光玖龍台，目前有房源報價達6.8萬元/㎡，高於參考價31%。該名中介表示，光明近兩年才開始發展，可供選擇的二手房源還比較少。
行情分析
入圍比例1.98:1，小戶型有可能「日光」
不過就目前的情況來看，萬悅山二期的市場熱度明顯降溫。跟去年一期入市時2.92：1的入圍率以及刷新深圳打新有史以來入圍的最高積分相比，如今二期入市入圍率降低至1.98：1，且入圍已不看積分。
但也有置業者表示，萬悅山二期接近2：1的入圍率在當下的行情表現算不錯的，「光明現在都很難超過1：1」。對此，記者詢問了從業時長超過8年的片區地產中介，對方確認了這一說法，「確實難，現在新盤太多選擇空間很大，接下來光明至少還將有3000套房要擺上貨架。」
不過對於二期的銷量，多數人還是持樂觀態度。據悉，近期同樣受到關注的光明中海觀園在入圍率接近1：1的情況下，首開去化超7成（約71%）。因此不少置業者估計，萬悅山二期開盤能夠去化8成以上，小戶型甚至有可能「日光」。
采寫/攝影：南都·灣財社見習記者 陳鏡安