天下網商 葉晨

編輯 王詩琪

千禧年後，中國房地產經歷了一次從過熱到降溫的變動，萬科的經營思路在那幾年也進行了多次調整，內部曾經開過這樣一場會議。

會上，有人提出了一處小小的業務細節調整——物業的保潔應該外包。當時萬科掌門人王石立馬問，「為什麼外包？」對方回答，「外包可以不用交社保。」他又追問，「那你為什麼把這個社會問題交給別人呢？」

這個會議，透露了王石希望做重物業業務的「基調」。過去的十多年裡，萬科不斷重倉物業板塊，物業員工數已超過了9萬人，成為中國基礎住宅物業管理服務市場的第一梯隊。

近年，房企拆分物業公司紛紛赴港上市；作為萬科多元化業務中的「大兒子」，萬科物業板塊於9月29日成功在港敲鐘。

此時並非上市的最佳時機，破發成了萬物雲難以迴避的命運。截至9月29日收盤，公司股價為46.00港元/股，較發行價跌6.788%，市值為536.9億港元，約合人民幣492.5億元，是今年港股最大規模的IPO（首次公開募股）。今日（9月30日）開盤後，萬物雲股價持續下跌，截至10:15發稿時為42.4港元每股，最新市值約450億元人民幣。

當年一手推動物業板塊定調的王石，已經在2017年的萬科股權大戰中悄然退場；但在當年那場物業話題會議上，還有一位人物旁聽和參與。

他是1999年進入萬科、時任集團總裁辦公室主任的職業經理人朱保全。如今，他的身份是萬物雲董事長、執行董事兼總經理。上市當天，朱保全發文感謝王石、郁亮。

年營收超230億元，王石時代留給萬科的一筆「遺產」

1990年，萬科剛剛步入房地產業務。受SONY售後服務的啟發，企業創始人王石拍板，成立了萬科物業，邀請有「物業教父」之稱的陳之平擔任第一代掌門。

成立之初，萬科物業便開創了中國物管行業的多項先河：比如在深圳天景花園小區引入了物業管理，成立了中國第一個業主管理委員會，引入「業主自治與專業服務相結合」的物業管理模式、酒店式管理模式，接管建設部大院的物業管理等實踐。

但對於物業在整體業務應占什麼地位，萬科高層之間的見地並不同。

陳之平堅持認為，萬科物業應當獨立於萬科集團來發展；但在當時以專業化著稱的萬科，對於多元化業務的發展態度是否定的。

所以，陳之平早年接受媒體採訪時曾說：「萬科物業一年只有1個億的利潤，郁亮（現任萬科董事會主席）是不會把這1個億放在眼裡。比起一年1700多億元的銷售額來說，這1個億算什麼？萬科沒有把物管當做產業來做。」

這一矛盾，最終導致了陳之平的出走。直到2007年後，萬科內部才重新審視這套邏輯，最終確認萬科物業與母公司主營房地產業務的分離，使其真正獨立於萬科地產板塊。

2011年，跟隨王石、郁亮多年的朱保全被集團委任為萬科物業總經理，此時中國房地產行業已經歷了2008年的經濟危機，更多業務開始變動發生。

2015年，物業企業迎來了一波上市小高峰，綠城服務等同行接連在港敲鐘，刺激了作為地產龍頭企業的萬科。在王石等人的支持下，萬科在那一年，踏出自有樓盤的圈子，開始全面接受其他開發商的物業業務；2017年，博裕資本與58集團看中萬科物業，提供了共計18億元融資，其估值來到了60億元左右；到了2020年，萬科物業在成立30周年之際，正式更名為萬物雲。

此後的兩年間，財經圈與房產圈對於萬物雲上市的討論一路喧囂塵上。

一次採訪中，有記者問「你會怎麼說服郁亮（上市）」，朱保全回應,「不需要說服郁亮。萬科集團分拆萬科物業，受益人是萬科股東。」

數據顯示，拆分後萬物雲的運營態勢總體良好。據招股書，公司在2019年、2020年、2021年的營收分別為139.27億元、181.45億元、237億元。如果按基礎物業管理服務收入計算，萬物雲在2021年中國物業管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

職業經理人個人股票價值8億元，或已超過「大哥」王石、郁亮

長期以來，物業服務屬於勞動密集型服務。「我不相信以現在的智能化水平，你還能把項目上的人都撤沒了？」朱保全曾表示。

2019年、2020年、2021年，萬物雲的員工成本是支出大項，分別占總銷售成本的56.1%、35.2%、36.8%。

雖然萬物雲的年收入已突破200億元的大關，但毛利卻並不算高。數據顯示，2021年公司毛利為40.2億元，毛利率為17%，年內利潤為17.14億元。

隨著9月29日萬物雲赴港上市，從王石時代開始、逐步做大的萬科物業生意可能會迎來新的細化和拆分。

這背後是，朱保全有意培育新的盈利板塊。

之前的媒體採訪中，他提出過「平台化」打法。「做平台首先要變成一個科技公司，首先還是要科技化、數位化，科技在物業裡邊潛力空間是最大的，而且平台下面要有實體業務。」

目前，萬物雲旗下包含「空間（Space）」「科技（Tech）」「成長（Grow）」三大業務模塊，覆蓋住宅物業服務、商業物業板塊、社區到家服務、城市全域治理領域、企業安防機電服務，以及智慧社區、園區、樓宇的設計+施工+運營一體化服務等。

對於這批衍生業務，朱保全野心勃勃。

有媒體採訪他，「如果萬物雲上市後，讓你分拆下來的第一個會是什麼？」朱保全答覆，「萬物梁行，現在已經有60億收入了。」然後他又補充說，「萬物為家、朴鄰也放進去了。萬御安防已經分拆了，只是還沒上市而已，2021年約有50億元的營收。」

作為帶大企業業務的職業經理人，朱保全是成功的。

據萬物雲最新財報，朱保全個人持有萬物雲2000萬股，以目前股價進行測算，僅股票價值就超8億元人民幣。而2019年-2021年朱保全的平均年薪為1300多萬元。在部分財經媒體的估算中，朱保全的身家或已超過自己職業生涯里的「大哥」郁亮，以及「大哥的大哥」王石。

此外，上市前萬物雲拿出7000萬股獎勵396名員工，萬物雲上市後，朱保全等管理層身家直接破億，其他360名員工持有股票的平均價值也超過了400萬元。

含「科」量過高、含雲量不足，萬物雲上市即從500億元跌落

自2015年起，物業服務企業進入了上市潮，市盈率基本都在25倍以上；但彼時的萬科遲遲未動。原因在於企業對上市後高估值的警惕，現任萬科董事會主席郁亮曾多次強調，怕資本市場把公司引導壞了。

資本不是洪水猛獸，但絕對是敏感且趨利的。

上市首日，萬物雲股價直接破發，最低跌至42.05港元/股，最終收於46.00港元。受股價下跌影響，萬物雲的上市市值也從發行時預估的575.9億港元，跌至536.9億港元；換算成人民幣，市值已跌出500億元的大關。今日開盤後持續下跌，截至發稿的最新市值已不到450億元人民幣。

除了提到的毛利率不高的問題，萬物雲還有一些方面未達到市場的預期。

招股書顯示，2019年、2020年、2021年，萬物雲在主要客戶方面的銷售收入分別為21.62億元、37.48億元及47.18億元，但最大的單一客戶始終是萬科集團，其「支持」的銷售收入分別為17.7億元、28億及38.21億，分別占萬物雲總收入約12.7%、15.4%及16.1%，逐年比例還在擴大。對萬科業務的依賴較大，顯然與萬物雲「走出萬科自有圈子」的定位不符。

「含科量」高，但萬物科技的「含雲量」卻並不明顯。

當前，與物業板塊關係最緊密的科技大多集中在IoT領域，也就是物聯網技術的應用、開發與雲平台支持。數據顯示，2021年萬物雲在傳統物業管理板塊的收入占比高達70%，而科技服務板塊AIoT（人工智慧物聯網）及BPaaS（業務流程即服務）解決方案服務業務營收占比卻不到8%。

在研發投入上，2019年到2021年，萬物雲研發投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元，占總收入的比重不超過2%。

從一些方面來看，由線下物業板塊發展而來的萬物雲與科技公司、O2O（線上到線下）平台模式相比，仍存在許多運營模式、理念上的差異。但回到公司管理本身，朱保全從中也看到萬物雲的提升空間與發展潛力。

2021年，萬物雲引入了原阿里雲副總裁、智聯網首席科學家丁險峰，出任萬物雲首席科學家。伴隨許多重量級技術人才的加入，萬物雲對科技研發、物聯應用的重視在提升。

畢竟從王石定調到剝離上市，萬物雲也曾花了30年——留給職業經理人朱保全以及這家企業轉身的時間還有很多。