說真的我對二房東真的沒什麼好感
回望自己這麼些年的租房史，什麼突然跑路、各種不管都經歷過
但是前幾天我無意中認識的一位二房東讓我有那麼一瞬間徹底改觀
改觀的不是對二房東這個行業
而是原來在二房東眼裡，他們是這麼看房子的
也是那一刻，我才意識到需要提醒自己
「你可以不做二房東，但是你一定要懂二房東」
於是果斷地我採訪了這位二房東，順便一起喝了頓酒，看看有沒有更多沒防備的內容
今天這位二房東，我叫她圓圓
她其實身份很多，平時她就是上班女白領，但私下她做過十幾套房的二房東
她問我的第一個問題就是
01
「你覺得什麼地方的房子是好租的」
如果你問一個人在上海哪裡房子適合出租，TA大概率兩眼一抹黑
就算我在上海租房租了五六年，現在依然租房，但是想回答出一個自己認為對的答案還是嗯嗯啊啊半天
但圓圓看著我眼睛說：就找那種有產業但周邊房子破的
簡單點說就是那種附近很多公司，但是周邊房子又破破的這種
就以世博板塊為例
遠一點的靜安寺、人民廣場，都有高密度辦公人群分布，你在世博都可以坐7號線、8號線到
近一點的，世博板塊自己也有辦公需求，旁邊前灘板塊就更不用說了，辦公樓宇連成片
這也就意味著這裡會有很多上班族
但同時，你拿著6-7000塊錢去這裡租一個好房子很難
大部分都是這種2000年以前的房子
典型的地段和賣相的不匹配
也就意味著，這裡收房成本低，但高租金客戶多，這時候二房東的溢價點就來了
而且也真的不用擔心這樣的房子會不會難找
只要你看過幾次房，關注幾個小區，你會有N種方法聯繫到物業
有了物業聯繫方式，說清楚自己訴求，根本不愁沒有便宜房源
中介還需要50%中介費，但物業可能只要20%不到，而且物業的房源可能會更好
02
「用軟裝，去做溢價」
這句話說的那是一個斬釘截鐵，不過這在當時我看來真的多少有點麻煩
大家租房的時候有沒有這種感受，就是怎麼租給我，我就怎麼住下去
可能對部分有審美有要求的人來說，TA會去把房子裝的很可愛，什麼北歐風、性冷淡這種的，但這種的更多是小概率
無論是金錢、審美、麻煩程度，軟裝是我們不太會做的事
不過這不妨礙我們更喜歡軟裝更好的房間
而二房東也正是看中這一點，做溢價
©小紅書
千萬不要小看這一個燈、一個小沙發
有它沒它，有時候就是租戶願不願意租、是隔壁老破小2500元/月，還是3500元/月的租
就是這麼誇張，因為租戶看房那一刻是沒有想像力的
TA看到這個房子破破的，TA就只會付破破的錢
不過另一方面，壓低這些軟裝成本是更為重要的另一方面
這方面，二房東圓圓辦法很厲害
她為了拿到更便宜軟裝，認識了一個專門為二房東訂做家具的家具廠
同一款書架在某大型家具市場原價600塊，在這只要100多，還包括物流
這麼一來一回，圓圓做了多少溢價
用她其中一套60平房子為例
原價3000元收的一套房子，用了2000元不到的軟裝，最後4500元/月租出去
她說，千萬不要小看這些小動作
一次保潔、一盆十幾塊的綠植、拍照拍好一點，你的房子就跟隔壁同款房子不一樣
這點很戳我，我就是那種只為顏值買單的租房操作，多一個沙發少一個沙發都大不同，哪怕這個沙發只要100多
那如果說軟裝還只是表層操作，圓圓接下來操作才真的要豎大拇指
03
「用硬裝，去夯實溢價」
事情是這樣的，圓圓有次去世博板塊看了一套老破小
一進門就被嚇到，室內各種陰暗潮濕，而且擺滿了各種舊物，廚房、衛生間更是不能看
但很快，在看過N多表面看起來不錯的房子之後，圓圓毅然決然選擇了這個賣相最差的
示意圖©齊裝網
因為圓圓能看到這套房子卸妝後的樣子
以往裝修水平不低，水電都不用大改，地面也不用改（裝修地面是很燒錢）
最大的改動就是重新裝下廚房，簡單裝修下衛生間，然後把舊東西清走
這部分硬裝她也是找的搞裝修的朋友
所謂的裝修的朋友，也是她有了硬裝需求後，才認識的
每次圓圓去看房的時候，就帶著設計師一起，或者拍視頻給他
幾乎看過一遍，設計師就對硬裝有數了，這時候再一起討論下，自己想裝成什麼樣的
簡而言之，就是看房-詢價-報價-計算，然後根據最後計算出來的價格，決定值不值得
時間長了以後，等你看了很多，甚至自己裝了幾套之後，你對下一套它的價格就會有一個自己的預算
最後她裝出來的房子非~常好看，但是不能發給大家
我在小紅書上找到類似的
©小紅書
如果說軟裝大家看久一點就會發現門道
那麼硬裝再這麼加持一下，租戶進門第一眼就會打心眼裡覺得這個房子，特 別 好
04
「我每收一套房子都像在做一個小項目」
讓我吃驚的是，除了上面這些地段、硬裝、軟裝小技巧，圓圓更讓我吃驚的一件事是
她在讓這件事變得，標準化
她每收一套房子都會記錄：
名稱、位置在哪、收房成本多少、租期是多少、裝修成本多少、預計租出價格多少、預計租給什麼樣的人，TA可能在哪上班、再加上七七八八的比如中介費
在她看來，這些東西在前期，在你的計劃的時候都驗證過，才能在後期落地的
對她來說，雖然每套房子都是一個非標品
但她可以標準化一些操作
收房地段的選擇、房東溝通話術、長期合作的設計師、長期合作的供應商...
每套房子可能戶型、面積不同，但是不妨礙它去走一個標準流程
如果非說流程之外，圓圓還做些什麼稍稍特別的，就是她的用心
聽起來很假是不是
圓圓說一般出租屋都是那種木床，但是她把木床換成鐵藝床
因為木床周邊都是木板，下面是空的，但是空的地方你也沒法利用
但這種鐵藝床
下面是空的，你再買一些儲物盒，放進去，整個房間的實用性就會增加很多，對租客來說是一個好事情
還有一次圓圓收了一套房子，是有閣樓的
很多來看房的都說不喜歡，因為沒有光，感覺陰森
然後圓圓就想著如果進來有一個小紅書裡面的原木色的網紅小樓梯，再配上那種文藝星星的燈，這麼做了之後，果然氛圍立馬不一樣了
圓圓說，「我做每一套房子，我都會想如果我住進去會怎樣」
就是標準化之外，如果你還有一點小心思的話
那這就是你的個人品牌
這個過程順了，後面就是量產的時候，所以她可以在繁忙工作之餘，還可以運營十幾套房子
05
發現了麼
裝修固然是麻煩的
但是這件事真的沒有你想像得那麼難，更沒有你想得那麼貴
一個60平兩室一廳，硬裝+軟裝下來，不到1w塊
但原本3000塊的房子，你卻可以以6000塊的價格往外租，3個月就回本
如果你自己認識到這套房子本身的價值，可以省多少錢
而且買房的時候，如果你看到這兩套房，又會做怎樣的選擇
裝修好，有溢價能力是肯定的
但你要算清楚，10w的裝修，值不值得你花30w買單
這也是為什麼今天要寫下這篇文字
你可以不做二房東，但是你一定要懂二房東
圓圓從找房到最後租出去，她的每一步都在做加法
在找房階段，從需求不匹配，尋找價值點
在收房階段，從軟裝、硬裝兩方面，把溢價拉到最大
更厲害的是，她還從中固化了一條標準流程，讓這件事以占用最少時間，實現最大效益
這也是為什麼她可以憑藉二房東在自己繁忙工作之餘還可以有一份穩定的額外收入
於是在所有人眼裡，收房、裝修、出租，普普通通三大塊，被她做出了利潤，而且是長期穩定利潤
如果說聽完這件事有什麼建議可以給到各位的話
我覺得可以分兩方面
如果你此刻想換房，那麼你先去逛一趟宜家、或者留兩個設計師號碼
看看你想要的房子，它的「裸價」是多少，然後對比下房東給你開的價格
如果你此刻已經租好了，嘗試下延長租期，給自己的生活做做溢價
有時候我們真的只是有點懶，其實只要稍微動一動，小紅書那些房子真的離我們不太遠
我聽完圓圓說的，就覺得
我以前租房的時候，為什麼不知道去找這樣的地段，這樣的話，我就不用因為房租便宜而去住外環外
我以前租房的時候，為什麼就覺得軟裝麻煩
為什麼會覺得硬裝，可能只有買房的時候才能用的上
只要我稍微打開一點思路，其實這樣的房子我也可以以極便宜的價格租下來
那我這幾年的租房生活會不會更爽