當下購房人的信心是增加了還是減弱了？大家對接下來的房價走勢持何種態度？
10月9日，央行發布的《2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》給出了參考「答案」：報告顯示，未來三個月，17.1%的居民打算購房，這一比例高於二季度的16.9%；對下季房價，14.8%的居民預期「上漲」，大幅低於二季度的16.2%。
一言概之，居民購房意願有所增強，同時也更「看空」房價。
有人可能會說，這不合理啊，不看好的情況下，為什麼買房信心還會增加呢？原因很簡單，當前的市場上購房主力人群是剛需和剛改，且目前各地出台的很多政策，對這兩類人大有裨益。疊加很多二三線城市，房價基本已經跌至底部，很多人正是瞅准了時機，乘虛進場。
比如南京、蘇州、杭州、武漢、鄭州、長沙等新一線、強省會城市，不僅大幅降低購房門檻，降低借貸條件，而且針對剛性購房者有重磅購房優惠政策。
這種背景下，真正有購房需求的人，買房的欲望自然會有所增加。事實上，對於這部分購房群體而言，房子是用來住的，不是用來炒的。當然，不排除樓市在經歷近一年半的調整之後，很多人已經有了「抄底」的心思。
2022年只剩2個多月了，到底該不該買房？結論我們先按下不表。
先看看和房地產密切相關的居民房貸支出、全國土地市場行情、各地「救市」情況，以及信貸政策走向四方面的情況。
第一，9月份居民部門房貸支出同比繼續減少，但存款繼續增加。
9月份新增社融3.5萬億元，同比多增6274億元，之前市場預期是2.8萬億元，可以說是大超預期。具體而言，企業中長貸同比多增6540億元至1.4萬億元、創歷史同期新高；短貸延續增長、同比多增超4740億元。
由此不難看出，9月份企業投資信心在增強。不過，居民部門的信心卻很難調動起來，居民貸款同比少增超1380億元，其中中長期貸款同比少增1211億元，連續10個月少增，創近7年同期新低。貸款支出減少，錢都跑到銀行睡大覺了——9月份，居民存款同比增加3230億元，依舊一路走高。
居民房貸支出，最能反映老百姓對房地產的真實態度。但數據層面傳遞出的信號是，老百姓仍然對買房不感興趣。過去二十年，幾乎是全民參與的投資遊戲，為什麼戛然而止了？
第二，今年第三輪土拍即將落下帷幕，從目前主要城市的土拍結果來看，土地滯銷嚴重，「國資」仍然是拿地主力軍。這意味著很多城市的日子真的不好過。
根據中指研究院發布的報告，今年9月，50家代表房企拿地總額同比下降45.3%，降幅較上月擴大。國央企是集中供地拿地主力。2022上半年拿地金額中地方國企+央企拿地金額占比達到新高71%。
截止目前，22城中有13城三輪土拍已經結束，從部分城市來看：
上海：35宗地，有24宗底價成交，占比約70%。80%的土地被央企、國企收入囊中，並且多以聯合參拍的形式參與。
廣州：20宗地，有2宗終止掛牌。其餘18宗，13宗底價成交，2宗溢價成交，3宗流拍。綜合而言，廣州的流拍率高達25%。值得一提的是，此次廣州拍出的地塊全部由央企、國企以及地方城投平台獲得。
杭州：19宗地，10宗底價成交。雖然全部成交，但是根本原因是優質地塊增加。和上海、廣州、深圳等城市一樣，杭州拿地的企業也以央國企為主。
整體來看，一二線城市土拍成交量尚樂觀。50家代表房企，拿地主要圍繞二線城市。今年前9個月，50強房企在二線城市拿地占比近60%。但看三四線城市，則是另外一種光景：大多數三四線城市土拍的地塊均為底價成交，鹽城、湛江、韶關、南通等市流拍率創新高。
第三，各地仍在馬不停蹄「救市」，各種大招見怪不怪。
據不完全統計，截止到9月末，全國「以房催生」的城市有40個。何為以房催生？簡單來說救市，多生娃可破限購，可享受更多購房優惠政策。比如很多城市在新政中明確，二孩、三孩家庭購買首套房，不僅可以享受貸款利率優惠，而且還能拿到開發商的打折價格。此外，符合條件的多孩家庭，購房還可以享受退稅降費政策。
最值得一提的是，蘇州在「托市」方面，又讓人大開眼界了：近日，一則「蘇州市政府部門擬定向回購部分新房項目」的消息，受到廣泛關注。10月12日，新京報記者從蘇州市人民政府相關人士處了解到，此事基本屬實。
我想說的是，辦法確實是好辦法，但問題是如何落地？今年以來，全國累計出台了近800次調控，其中很多都是關於發放購房補貼、買房給獎勵、買房降費的，但都沒有人告訴我們，這些錢從哪裡來？
蘇州這樣的經濟強市，財政壓力可能可控，別說回購1萬套，就是回購5萬套，可能也不是大問題。但問題的關鍵是，蘇州之外的全國數百個三四線城市，上千個縣城怎麼辦？本來就已經財政赤字了，很多城市連公務員的工資都發不出來了，還有多餘的錢去托樓市嗎？
第四，降價賣房已成常態。
第一財經此前報導，今年前8個月，20強房企中有12家降價賣房，而且是大幅降價甩賣。其中金科降價幅度高達21.9%。到了9月份，這一數據又增加了，50強房企中有36家在降價賣房，占比高達72%。
更重要的是，降價賣房的城市已經由此前的三四線城市，蔓延到一二線城市。廣州、北京、深圳、武漢、杭州、鄭州、天津、南京、濟南、成都、重慶等，降價賣房也已成常態。
二三線城市降價賣房，早就不稀奇了，今天我們重點說說一線城市：在深圳，現在流傳著這麼一句話：尖崗山賣出了龍華價，羅湖賣出了光明價，光明賣出了坪山價，坪山直接降到接近東莞價。有網友形容，開發商為了賣房，就差開口直接問購房者：「降多少你才願意買，我一定滿足你。」
在北京，外環的價格已經普遍下降了10%-15%。這可不是我們信口胡說，而是有購房者在前後看房一年後給出的真實可信的結論。在順義、大興，石景山和豐臺等區域，開發商打折促銷，早已是家常便飯。半年前售價近8萬/平的樓盤，9月份7.2萬就能拿下，明面上看，房價已經直降8000元/平了。
易居研究員數據顯示，9月份全國100個城市中，有59個城市二手房成交價格跌回了2年前，其中有22個還是省會城市。
如果現在還有人告訴你，買房是穩賺不賠的買賣，請把上面這個數據甩給他。另外，算上貸款成本和時間成本，現在買房可能還沒有買基金的收益率高，而且安全性也大打折扣——目前對於絕大多數城市而言，房子顯然不能作為投資品來看了。換句話說，在很多基本面差的城市，買房一定要做好虧本貶值的心理準備。
而且這還是全國頭部一百個城市的表現，可想而知全國其它中小城市的房產，已經貶值到何種境地了。有人說，我家的房價沒下跌啊，那是你沒賣房，如果你想知道真實的市場行情，我建議你把自家的房子掛牌出售。還是那句話，能成交的價格才算數，其它價格都是空中樓閣。
該不該買房，還是那句話，只要你不對房價有信仰，就不會受傷害。國家三令五申，房子是用來住的，潛台詞已經很明確了：剛需自住購房，永遠支持。而且未來的信貸政策，也會更利好這部分人群；整天幻想靠投資房產發財的，過去現在和未來，都會繼續被嚴厲打擊。當然，更需要正視的現實是，在房地產趨於穩定的背景下，投資炒房的時代已經徹底終結了。
事實上，我們一貫的觀點都是，年輕人在有能力的情況下，購買第一套房，一定要趁早。注意，這裡有兩個重點：第一是「有能力」，而不是鼓勵大家，不具備條件硬上；第二是，未來買房要有城市信仰，寧願買錯房，也不能選錯城市。城市選對的基礎上，再具體圍繞地段、配套、房企、戶型、物業等做功課。
有人可能會說，萬一買房後房價下跌了呢？說實話，現實中這樣考慮問題的人，不在少數。我想說的就一句話：在中國，房價下跌，你不一定會輸，但沒有房子，你贏得希望不大。