來源 | 綜合北京青年報、中新經緯
編輯 | 武文 張雲迪
美編 | 楊文華
目前，很多銀行的經營貸利率已下調至最低3.4%-3.8%的水平，少數銀行對部分優質企業客戶，甚至能給予3%左右的優惠利率。房貸利率與經營貸利率的利差，讓很多中介看到了「商機」。
「房貸置換，500萬貸款10年省百萬利息」「最低利率3.4%，速度快額度高」……最近，不少房貸客戶都收到資金中介打來的推銷電話，勸說他們將手頭利率較高的房貸轉換成利率低的經營貸，省下大筆利息。事實果真如此嗎？
採訪多名業內人士發現，所謂的貸款置換操作，不僅存在多種隱性收費，還潛藏著政策和法律風險。一旦金融機構發現違規操作，會立即要求貸款人在短期內還清所有欠款，若無法及時還款，或因騙貸而擔刑責。
現象
中介推房貸轉經營貸業務
經營貸，顧名思義，是為了滿足企業經營活動需要發放的貸款。據了解，隨著國家對小微企業的支持力度加大和貸款市場報價利率(LPR)的逐步走低，很多銀行的經營貸利率已下調至最低3.4%-3.8%的水平，少數銀行對部分優質企業客戶甚至能給予3%左右的優惠利率。
個人房貸雖然也大都與LPR掛鈎，改為LPR加點的方式定價，但是存量房貸客戶的加點幅度已經在房貸合同中固定。因此，不少前兩年辦理房貸的客戶現在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，讓很多中介看到了「商機」，並宣稱會提供「一條龍」服務。
因為經營貸是針對企業的貸款產品，所以貸款者名下必須要有公司。
以客戶身份諮詢從事多年資金中介業務的「王經理」。他表示，現在房貸置換經營貸特別合適，利率能做到3.4%，只要名下有北京城區的住宅就行。「王經理」表示，入股公司有關的各種手續和申請貸款的所有資料，他們都會幫忙準備。不過，客戶需要將房貸先還清，解除原來的房貸抵押，再向銀行申請經營貸。如果客戶自己不能還清原來房貸，他們也可以提供過橋資金。
「王經理」還強調，貸款下來後，不能直接打進客戶自己帳戶，必須有「第三方」，也就是企業採購原材料等經營活動需要對接的供貨商。「第三方收到貸款後再把錢打進你的帳戶。」
這樣「周到」的服務，肯定不是免費的。「王經理」說，他們的收費標準是貸款額的1%-2%，會根據每個案例的實際難易程度有所區別，如果涉及第三方，可能還會單獨收費，一般是0.5%。過橋資金每日利率一般是千分之一。
從其他市場人士處了解到，房貸置換經營貸的基本操作都是「王經理」所介紹的「套路」，但是收費標準會有所不同。比如，過橋資金利率，不同城市不同中介的標準有高有低，低的能到萬分之五，高的能到千分之二。但是，只要經營貸沒放款，這筆過橋資金是用一天就要收一天。雖然中介都說很快就能搞定，但現實中也有部分客戶在貸款過程中遇到意想不到的「岔子」，一個月才放下款來，過橋利息就花了一大筆。
值得一提的是，所有這些手續費和利息都是轉貸的成本。公開報導顯示，少數「無良」中介會在辦理過程中，以各種名義加收額外費用，比如擔保費、公證費等，轉貸者最後發現，轉貸的成本比預想的高了很多。
風險
經營貸需要定期續貸
事實上，不少現實案例表明，用經營貸置換房貸的客戶將面臨重重政策和法律風險。絕大部分中介也不會把其中所有的風險告訴客戶。
某國有大行信貸部門的專業人士告訴記者，監管部門一直明令禁止經營貸違規流入樓市，特別是去年以來，監管力度明顯加強。靠中介包裝申請經營貸肯定是違規的。銀行會對申請經營貸的公司有多方面的要求，以他所在的銀行為例，必須要求公司經營滿一年，貸款人擔任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請貸款，包裝後的公司通常變更時間較短，不符合銀行經營貸的要求，銀行也會對此加大審核力度。即使中介通過弄虛作假的手段成功幫客戶申請到經營貸，在貸後管理中，銀行也會跟蹤該公司的經營情況，一旦發現異常，監測到貸款違規進入樓市，銀行將會要求客戶限期還清所有貸款，客戶個人徵信也會留下不良記錄。
如今發現，對於違規包裝出來的經營貸，抽貸並非小概率事件。去年全國多地銀保監局都針對經營貸違規進入樓市開展專項行動，不少客戶收到銀行抽貸的通知，短期內湊不齊錢還貸款，只能找高息過橋資金應急，甚至不得不低價賣房籌款。
深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下，用自己名下的一套二手住房抵押，申請了200萬元經營款用作首付。去年8月初，他突然收到銀行通知，要求在30天內還清全部違規貸款，否則不僅會有罰息，還要進入失信名單。舒先生一時賣不掉手裡的房子，又沒有那麼多餘錢，情急之下只能借高息過橋資金還貸。面對每天近2000元的過橋日息，再加上二手房難以出手，舒先生說自己度日如年。最後不得不將二手房降價賣出。
此外，大部分銀行會要求經營貸客戶1年或3年，最多5年續簽一次。利率越低，續貸的間隔越短。每次續貸，銀行還會按程序審查這家企業的貸款資質和經營情況。銀行不會保證一定會成功續貸，更不會保證續貸時利率與原來一樣。
對貸款者壓力更大的是，續簽的時候，不少銀行會要求先歸還本金，等成功續貸之後再發放一筆新的貸款。這意味著，客戶很可能還要找中介的過橋資金應急。
有銀行人士表示，最近兩年因為疫情的原因，為支持實體經濟，正常經營的小微企業基本都能無本續貸，很多人會感覺經營貸很寬鬆，以後政策如果變了，優惠便利條件沒有了，貸款利率也可能會變高。這都是借款人必須考慮的政策風險。
提醒
貸款申請弄虛作假或追刑責
從中介的「一條龍」服務看，用經營貸置換房貸整個流程，手續繁雜，環節眾多。任何一個節點出現差錯，都可能讓貸款者蒙受損失，甚至遭遇法律風險。
北京時代九和律師事務所合伙人許桂林律師舉例說，經營貸的貸款不是直接進入本人的帳戶，萬一遇到不講信用的第三方，或者第三方出了意外情況，也可能拿不到錢或不能及時拿到錢。此外，中介提供的過橋資金如果出了問題，貸款者不僅拿不到錢，還將陷入債務糾紛。
許桂林提醒大家，找中介包裝經營貸最嚴重的後果，並非金錢或個人徵信的損失，而是有「牢獄之災」。如果借款人和貸款中介在申請貸款的過程中存在弄虛作假的行為，又給銀行造成壞帳，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報警追究刑事責任。
據了解，我國《刑法》規定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金。根據司法解釋，騙取貸款金額在100萬以上，給銀行造成的損失在20萬元以上就可以立案。
算算帳
「包裝費」高達10萬
另據中新經緯消息，置換經營貸到底要花多少錢，這筆帳咱們來算一算。
辦理經營貸，首先需要成為一家公司的股東或者法定代表人。中新經緯暗訪了多位資金中介獲悉，目前購買一家殼公司的費用在7000元-12000元，並且在今後還貸期間內，銀行可能會檢查這家公司的經營狀況，維護這家公司中介報價每年1000元。
資金中介提供了服務，也會收取一定中介費，約為貸款金額的1%。另外，經營貸審批過後，需要先提前結清房貸，因此還需要墊資將按揭貸款結清，有的中介收費標準為每天萬分之六，即100萬元每天600元，結清房貸到經營貸放款大致推算在一個月左右(註：以實際辦理時間為準)。並且，有的經營貸產品需要三至五年歸還一次本金(下稱「歸本」)，銀行會再根據客戶資質重新審核，「歸本」也需要中介墊資，又是一筆費用。
以貸款金額300萬元、經營貸貸款時間10年計算，購買殼公司1萬元+維護公司成本1萬元+中介費3萬元+過橋墊資費5.4萬=10.4萬元。粗略估算，辦理經營貸付出的成本就高達10.4萬元。
能省下多少錢？
付出了這麼多成本，到底能省下多少錢？中新經緯按照房貸金額300萬元、利率5.6%、等額本息25年計算，每月月供1.86萬元，利息總額為258.07萬元。
按照資金中介所言，「現在做得比較多的是10年期，年化利率3.7%左右，先息後本，十年後一次性還本。」以此計算，同樣借款300萬元，每月月供9250元，利息總額111萬元。看似每月月供可以節省9350元，實際上忽略了本金帶來的壓力，10年後一次性歸還本金300萬元，平均每月需攢2.5萬元，即每月實際負擔增加至3.43萬元。
如果貸款人去銀行選擇縮短還款年限，同樣房貸300萬元、利率5.6%、等額本息還款10年計算，每月月供為3.27萬元，比上述經營貸每月負擔還少1600元，利息總額僅92.48萬元。
一位業內人士對中新經緯介紹，等額本息就是每月都歸還部分本金和利息，本金是逐漸降低的。而先息後本則是先支付利息，最後一次性償還貸款本金。採用先息後本的還款方式，攢下的錢可以繼續投資生息，提高貸款資金的實際使用效率。但此種還款方式對貸款人的資金規劃能力要求較高，一次性歸還本金的壓力驟增，一旦資金安排不當可能會背負巨額債務。