不是每個城市都有回購商品房的勇氣和底氣。
文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
房子賣不動，政府來回購。
最近，一份蘇州市政府部門擬「定向回購部分新房項目」的專家會議紀要在網上流傳。據媒體報導，9月蘇州已回購2500套住宅，涉及近20個項目。
真金白銀砸出去，效果立竿見影。克而瑞統計顯示，9月份，蘇州市區商品住宅的成交面積環比增加127%，同比增加93%。
地方政府回購商品房會成為接下來的雷霆救市手段嗎？答案是否定的，這種高階救市操作手法，並不是每個城市都具有這份勇氣和底氣。
蘇州回購1萬套房的勇氣和底氣
小巴梳理發現，蘇州之前，已有多地政府推出批量回購商品房相關計劃。
9月24日，新疆阿勒泰地區發布政策，鼓勵國企收購商品房用於保障住房。
9月10日，河北邯鄲磁縣發布政策，可購置存量商品房用作異地安置房，盤活存量房源。
9月初，山東濟南一國企公開收購3000套房，該國企實際的控股股東為濟南市國資委。
7月下旬，河南鄭州的房企紓困政策也提到了「政府考慮購買公寓或住宅現房作為人才公寓」。
政府回購商品房，流向哪裡？主要用來補充保障房、安置房、人才房、租賃住房的供給。
據報導，蘇州方面回購1萬套商品房，並非全款支付，而是先支付30%首付，並且部分房源後續依然可以由開發商再次銷售。
多位房產專家告訴小巴，實際上可以將政府回購視為「政府幫助開發商融資」，緩解房企的現金流壓力，在樓市低迷期托舉當地樓市。
以蘇州為例，二手房成交量從2018年、2019年的八九萬套，降至2020年、2021年的五六萬套，新房的庫存則在走高。
城市研究專家、陽光城市論壇主編陽光分析，蘇州作為新一線的領頭羊之一，產業不輸一線城市，但樓市表現依然疲弱，因此當地政府基於對當前樓市的前瞻性判斷，積極主動作為。
他分析道，回購的房子可以滿足人才、剛需人群的購房需求，以及低收入人群的租賃需求，可以理解為用房子作為籌碼，體現的是城市的溫度，最終提升蘇州的人口吸引力。
而對於人口流出型城市來說，即便政府回購商品房，以優惠價出售，也無法吸引人口。
實際上，政府回購商品房，屬於救市政策中的一項高階操作手法，並非所有城市都可複製，至少得具備兩大條件：
1. 這座城市對外來人口有一定吸引力；2. 當地政府具備一定的資金能力。
「以蘇州為例，1萬套房子，按照30%的首付計算，需要約六七十億資金，這樣的資金量對於一些小城市來說，是不可承受之重。」陽光如是說。
這兩年來，地方財政本就吃緊，土拍收入驟降更是直接導致地方可支配財力的下滑。
數據顯示，今年1-7月份，各地地方財政平均自給率降至52.7%，創下2010年以來同期新低。大多數省份財政自給率低於上年同期水平。
為此，部分地方政府不得已通過處置資產、緊縮支出、突擊罰沒、拖欠帳款、債務融資等手段緩解財政壓力。年中以來，多地發生公交停運、公務員薪酬下調等事件，均與之有關。
由此可見，政府自掏腰包購房的雷霆救市法，一來是沒辦法的辦法，二來也不是哪個城市想學就能學的。
樓市現狀：開發商和買房者都在觀望
據中原地產研究院統計，今年的調控政策已刷新歷史紀錄。從年初到9月，房地產調控已超835次，2021年同期為482次，其中9月單月超過135次。
就在十一假期的前兩天，中央層面火速出台三大給力政策：1. 換房退個稅；2. 放寬首套房貸利率下限；3. 下調首套公積金房貸利率。
但事實證明，「金九銀十」並不存在。
據中指監測數據，國慶期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積較2021年國慶假期下降37.7%，相比2019—2021年國慶假期，降幅高達47.6%。
2022年國慶假期（10.1—10.7）代表城市新建商品住宅成交情況；圖源：中指數據CREIS
註：北京2021年國慶假期成交數據剔除恆大兩個集中網簽項目；總計中較2019-2021年國慶假期日均成交面積變化不含成都、南充。
換言之，幾百項樓市調控政策，並不能換來樓市的扭轉乾坤，只是起到了暫時性、局部性的提振效應。
「政策的效果只是在熨平樓市下滑的速度。」陽光分析，樓市成交量下滑背後，是人們的顧慮重重：
1. 顧慮國際局勢不穩。系統性的不確定性，讓人們內心顯得不安，對未來的理解和認知產生變化；
2. 顧慮自己將來的收入狀況和所處行業的發展前景；
3. 顧慮買的房子究竟是資產還是不動產？房價跌回兩年前甚至五年前，人們對房子的財富增值效應感到懷疑。
即便是有買房需求的人，也維持觀望，不急著上車。而這也進一步導致了開發商去化困難，拿地意願也隨之降低。
南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華教授告訴小巴，並非所有開發商都出現資金短缺，但他們普遍拿地謹慎，大多擔憂後期銷售狀況，於是採取「等一等」的策略，希望等市場明朗了再拿地。
58安居客房產研究院分院院長張波透露，他與一些房地產負責人交流後得知，開發商當前的首要目標是「先活下去」。
「並沒有房企要主動選擇躺平，也不能因融資減少、拿地量減、銷量下滑就推測房企就此躺平，更多房企尤其是民營房企，選擇謹慎拿地、降低負債、大力促銷等方式，在逆境中努力活下去。當然眼下的確活得非常辛苦。」張波說到。
而地方政府這端，或多或少考慮到了眼下土拍的難度，不少城市採取主動收縮的戰略，減少了土地出讓的宗數和面積。
中指研究院數據顯示，2022年三批次各地的供應面積，相較於2021年三批次下降了31%。2021年三批次13個城市累計供應365宗涉宅用地，規劃建面4181萬㎡；今年同期則為244宗，規劃建面2898萬㎡。
註：數據中的13個城市分別為：北京、青島、上海、杭州、寧波、蘇州、無錫、合肥、廣州、深圳、福州、廈門、武漢。
在張波看來，「房住不炒」的大基調不變，註定了本輪調整不會通過拉升房價的方式，來帶動炒房需求提升並加速市場回暖。這意味著土地財政問題的解決無法一蹴而就，需要較長周期，也註定了地方強烈的救市決心。
但問題是，目前幾百項政策的拉動作用有限，樓市亟待一個突破口。
增加共有產權房，或許是個好建議
這個突破口在哪裡？
老百姓買不起房，開發商賣不掉房，地方政府賣不出地，三方相互瞪眼，干著急。
吳翔華提出了一個三贏的好建議——加大共有產權房的供給。所謂共有產權房，指的是買房者以市場價的60%—70%購入房子，剩餘房款由政府旗下機構代持，購房者可以正常居住和入戶，並與政府共享產權。
共有產權房主要面向城市夾心層人群——商品房買不起，保障房輪不上，考慮到結婚生子，保障性租賃住房對他們又不夠有吸引力。
目前部分地區已開始試行共有產權房，出現供不應求的情況。以南京為例，許多樓盤賣不動，該市首個共有產權住房試點項目觀泓雅苑就賣得很好，特點就是：1. 面積小，以75㎡、82㎡、89㎡的小戶型為主；2. 價格低，周邊樓盤均價在4萬—5萬/平米，該樓盤價格僅3.2萬/平米。
吳翔華分析，地方政府出讓含有共有產權房比例的地塊，開發商願意拿地，因為不用擔心銷售問題；也會有更多老百姓買得起市場價60%—70%的房子；地方政府也可以賣出更多地塊，如此打破僵局，三方得利。
「唯一有損失的是，前期地方政府在土地價格上讓利於開發商，但也僅僅是讓利了一部分利息而已。」他說到。
如何理解？
政策可以設定，五年內，共有產權住房的購買者可以補齊剩餘產權款，比如當初的市場價為100萬元，七折即70萬購入，五年內補齊剩餘的30萬，即可轉為商品房。
吳翔華解釋，假設一宗地配有50%的商品房+50%的共有產權房，5年內大部分人補齊了剩餘產權款，那麼地方政府損失的只是50%出讓金中30%—40%的土地產權款的利息而已。
從國家層面，我國的住房保障體系就是以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。
共有產權房的試點已在部分城市陸續展開，嘗試的腳步可以走得更快一點，更靈活一些。
而眼下房地產市場低迷期，地方政府回購商品房時，也可以將回購的商品房轉為共有產權房來面向市場銷售，或許能為冰冷的樓市注入一份溫度和信心。
參考資料
1.《地方財政的困難與自救：力挽狂瀾還是權宜之計？》粵開志恆宏觀
本篇作者 | 李夢清 | 當值編輯 | 沈徐瑋
責任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉 | 圖源 | VCG