華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報導
10月19日，南京年內第三輪集中供地落下帷幕。整體來看，此次南京土拍「寒意十足」：儘管在土拍前4天延遲了其中14宗地塊的出讓時間、且全面取消毛坯限價制度，但剩餘的32幅地塊依然出現一宗流拍、27宗底價成交、僅有一宗地塊出現觸頂待搖號的情況，而274.7億元的總出讓金也低於278.9億元的總起拍價。
南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華向《華夏時報》記者指出，由於「對未來經濟基本面信心不足，對房地產市場發展趨勢不明確，加上觀望情緒」，導致南京三批次集中供地熱度偏低。
而隨著第三輪土拍結束，今年南京前三輪土拍金額共計為1192.7億元，僅為2021年三輪集中供地2015億元總出讓金的六成。
整體熱度走低，溢價率低位運行
10月19日，南京完成今年第三批集中供地。在土拍前4天，南京臨時宣布延期出讓其中14宗地塊，原計劃出讓的46宗地塊縮水至32宗。但在全面取消毛坯限價制度的前提下，進入土拍階段的32宗地塊仍出現一宗地塊流拍，僅有一宗地塊觸頂需搖號，27宗地塊底價成交。
作為南京樓市的「第一梯隊」，河西板塊在此輪供地中共推出6幅地塊。其中河西南G70地塊經過23輪競拍達到中止價，進入待搖號階段，成交價17.8億元，樓面價40487.26元/平方米，溢價率14.84%。而據好地網研究院統計，南京本批次僅河西南1宗地塊封頂進入搖號，占比3.2%，是歷次集中供地的最低，較上一批次時的11.4%下降8.2%。
河西中G67地塊的熱度同樣頗高：經過44輪競拍，南京國誠置業有限公司（頤居建設）以54.7億元的價格競得河西中G67地塊，樓面地價達到40828元/平方米，也是本場單價最高的地塊。
但除了上述2宗地塊，河西板塊其餘4宗地塊全部遇冷：其中，G71號地塊被頤居建設競得，成交價13.30億元，成交樓面價32526.81元/平方米，溢價率0.76%；G72號地塊被南京奧體建設開發有限責任公司競得，成交價16.10億元，成交樓面價32233.34元/平方米，溢價率0%；G73號地塊被南京兆祥房地產開發有限公司（建發）競得，成交價21.80億元元，成交樓面價32403.9元/平方米，溢價率0.46%。
而河西北G68地塊則因無人報名成為本場唯一流拍地塊。據克而瑞地產研究中心報告，G68號地塊因體量較小，且周邊有高架影響，因而導致流拍。
此輪供地中，高淳、溧水、六合合計推出21宗地，總建築面積達166萬平方米，成為第三批的供應主力，但大多數為底價成交。據諸葛找房數據，南京首次集中供地中57.1%地塊以底價成交，第二批供地底價成交占比為73.8%，而本批供地底價成交占比達87.1%，明顯高於前兩輪。
克而瑞地產研究中心指出，在整體市場熱度下滑的背景下，南京第三輪集中土拍參與房企數量也較上一輪出現了明顯減少。以河西板塊為例，第二輪集中推出的4宗地參拍房企數量都在15家以上，其中2宗地的參拍房企數量多達20家；而此次出讓的6宗地中僅1幅地的參拍房企數量達到了10家以上，且主要以央企、國企為主，民企中僅有偉星參與較為積極，報名了其中5宗。
從成交結果來看，與此前2輪土拍情況類似，31宗地塊多數被央企、國企或者本地城投、城建平台競得，「兜底」現象明顯。其中，頤居的拿地金額為本場最高，在本場土拍中斬獲了建鄴河西G67地塊和G71地塊，拿地總金額為68億元。
外來房企中，僅有建發、偉星、中天美好等有所斬獲。其中建發以21.8億元斬獲建鄴河西G73地塊、偉星以23.8億元底價競得秦淮區南部新城G65地塊、中天美好以6.6億元底價競得江寧東山G90號地塊。
全面取消新房毛坯限價
值得注意的是，南京第三輪集中供地所有地塊均未設新房毛坯限價。
據公開資料，自2020年7月起，南京土地出讓開始採取「雙限」政策，即限定好該地塊的最高地價、限定該地塊入市後的最高新房售價；2021年8月，南京將「雙限」政策升級為「限房價、定品質、競地價」，並對競買人和競買保證金比例設置了諸多限制，如競買人所屬企業集團的成員企業、與該競買人之間存在直接或間接持股關係的企業均不得同時與該競買人報名競買（含聯合競買）同一幅地塊，要求一個月內付清全部土地成交價款等。
今年以來，南京逐步放鬆了土拍規則。在第一批次集中供地中，南京取消了租賃住房的配建要求，將部分地塊的競買保證金比例下調至起始總價的20%、支付土地成交價款可延長至6個月或以上等；在今年第二次集中供地中，44宗地塊中的13宗地塊未設商品房毛坯銷售限價，實行「差異化定房價，按程序報備」政策等。
而本輪集中供地，南京所有地塊全部取消設置商品房毛坯銷售限價。儘管如此，由於「對未來經濟基本面信心不足，對房地產市場發展趨勢不明確，加上觀望情緒」，南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華向《華夏時報》記者指出，南京三批次集中供地不如預期。
「土拍熱度仍沒有明顯改善」，中指研究院土地事業部負責人張凱坦言，本次土拍罕見取消了所有地塊的毛坯銷售限價，意在提供給房企更多的利潤想像空間，但由於房地產市場熱度尚未恢復，房企拿地仍然比較謹慎。
「此次南京集中土拍熱度的下滑，除了由於供地結構更傾向熱度不高的外圍副城外，更重要的原因還是在於南京新房市場表現持續萎靡。」克而瑞地產研究中心在報告中指出，儘管6月以來南京出台了多項放鬆政策，包括放鬆限購、降低貸款利率等等，但政策刺激效果較為微弱，當前樓市成交規模仍舊在下探。
據CRIC監測的成交數據，今年7月以來，南京的新房成交規模出現「三連降」。其中9月成交面積僅為52.7萬平方米，環比下降12%，同比降幅超過了兩成；從板塊去化情況來看，截至2022年9月底，除了河西、城南等板塊的新房消化周期低於10個月，其餘板塊的去化周期多在12個以上，其中仙林、高淳、溧水等片區的去化周期都高於20個月以上，新房庫存壓力明顯偏大。
「在此影響下，房企的拿地信心嚴重不足，加之進入四季度，在經過前幾輪集中供地的消耗後，房企的拿地預算也多見底，因此參拍積極性也不高。」克而瑞研究中心指出。諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪也認為，「這反映出房企資金面並不寬裕，拿地較為謹慎。因房企在銷售端依然承壓，加之四季度所獲地塊難以於年內獲得銷售回款，房企拿地意願偏弱也在預料之內。」
截至目前，南京前三輪土拍金額共計1192.7億元，僅為2021年三輪集中供地2015億元總出讓金的六成。不過，目前南京土地市場已啟動「年末加推」：10月10日，在第三批集中供地尚未啟動之際，南京即發布了第四批集中供地出讓信息，推出江北區的4宗地塊，規模不大，但均位於江北新區中央商務區片區，區位較佳。