2022年過了大半，廣州樓市整體呈現先揚後抑的趨勢，上半年相對活躍，下半年涼風陣陣。

據克而瑞監測，10月上半月，廣州一手住宅合計網簽成交2486套，略高於9月上半月（成交2357套）。

從目前成交水平看，大家所期待的「銀十」似乎沒有到來。哪怕是自帶光芒的「國家隊」項目，也並非清一色熱銷，還是要看具體板塊、具體項目。

01

「黃金周」不靈了？

回顧市場數據，可見一二。

據陽光家緣數據顯示，在結束的國慶黃金周里，廣州新房僅成交556套，創下近5年新低，成交套數相較去年同期下跌了22%。

同時，結合克而瑞數據國慶前後的平均去化率來看，最高的是單價11萬以上的頂豪，平均去化率竟然高達58%，而5萬以下的剛需產品，平均去化率只有20%左右。

例如國慶期間風光無限的琶洲南TOD，項目推出76套，當天去化72套，去化率95%，據說目前已全部網簽，當天認籌客戶6000人，這組數據誰看了誰不迷糊。

其次的就是番禺華南、老黃埔等板塊，去化表現整體較佳。

中原數據顯示，它們在國慶期間新盤去化率均超過40%，比如老黃埔的富頤華庭，雖然價格漲到5-5.3萬/㎡，但去化也在7成左右；星樾TOD加推，毛坯售價3.8-4.4萬/㎡，去化率高達8成；番禺萬博板塊的越秀瑞麓府，開盤單價4.6-5萬/㎡，國慶七天賣了135套，成交金額超12億，可見當前改善市場依然活躍。

而增城、南沙等外圍板塊則依賴「以價換量」的方式吸引客戶，據不完全統計國慶期間全市低於10萬首付的項目就有13個，增城就占了8個，南沙3個。

尤其是新塘板塊的某項目還推出「2年首期免息分期付款」等優惠活動，去化率也不過11%。

02

剛需繼續「內耗」

言簡意明，高端買家對於優質、稀缺地段項目的投入仍持續高漲，但可以看出第三季度的廣州樓市缺少了數量龐大的剛需族做支撐，導致廣州新房市場也遲遲未能迎來回暖。

據克而瑞數據顯示，目前截止41周，全市住宅庫存量達1288萬㎡，去化周期仍需15.88個月。

一方面，在信貸環境優化的基調下，開發商基本把改善型客戶視為目前樓市的交易主力，不僅為確保「賣一買一」改善型客戶資金到位，開發商對首付款期限普遍放寬，「一個月內給三成首付」的調研項目占比過半。這類情況，有利有弊，雖然不一定大漲，至少也不會大跌，市場趨穩較為明顯。

另一方面，購房者對後期外圍市場信心不足，假如還在強調郊區未來規劃前景有多宏偉的銷售策略，已經很難再打動買家。如果需要吸引更多買家關注，除「以價取勝」之外，仍必須區位條件好，與中心區通勤便利。

假如缺乏通勤、教育、配套等優勢，即使降價到位亦難以在當下市場中獲得客戶青睞。不說全有吧，硬體配套總得占幾樣才夠看。

03

從「房住不炒」到「三保」

那麼，今後廣州樓市的走向如何？當下的購房者還該不該買房？有幾點還是值得關注。

當然可以買。

首先，對於剛改人群來說，過去幾年中，經過多年發展，「房住不炒」理念已經深入人心，成為社會共識，接下來房地產發展的落腳點將更多聚焦在保民生、提品質上。

其次，「房住不炒」≠跌，從長遠看，即便市場處於低迷，廣州穩步上漲的規律並沒有改變。

其三，大部分開發商會選擇在第四季度加推，加快回籠資金，想在今年買房的朋友可以多多關注感興趣的項目。

最後說下，剛需買房永遠不缺時機，沒有百分百完美的項目，只有合不合適。

那麼，你會選擇在今年買房嗎？歡迎評論區留言探討。

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