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關鍵詞：老破小&置換時機
問：房叔你好，之前諮詢過你問題：塘河新村老破小55未滿五，老餘杭鳳凰台還有一套，上次諮詢你以後掛出去一直到現在也沒賣掉，我想問問看你對杭州現在市場怎麼看，要不要再等一年看看？
老破小現在出掉肯定要虧本出，鳳凰台現在基本有人要的話也是平進平出，在糾結要不要等等明年滿五年再賣，還是現在賣掉去置換。
杭州房叔：如果賣掉老破小能夠以次換優，置換性價比和潛力更好的新房，就是所謂正向置換，稍微低點也沒啥，是主張的，尤其是社保並不強的情況下，抓住眼下這個新房搖號的窗口期很重要。
簡單道理，在同樣回暖的市場狀況下，位置好、性價比好的新房肯定跑贏老破小；橫盤市場，也是新房會好一些；如果鳳凰台也出掉，置換成類似未來科技城核心區的新房，也是可以的；
是否滿5並不太重要，芝麻而已，抓住當下不錯的置換時機更為重要。
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關鍵詞：上府&香悅公館
問：房叔，您好，又要來麻煩您了，新房搖了好幾個月都搖不中，在考慮二手房，對二手房不了解，暫時看了下蕭山的陽光城上府和蕭山的新城香悅公館，您對這2個項目有了解嗎，值得買嗎？
工作地在濱江海康這邊，想買個通勤30分鐘內的，不考慮蕭山那幾個靠近鐵路的新盤，請教下，價格在370以內的，有性價比高的二手次新房樓盤介紹嗎？
杭州房叔：上府和香悅公館位置都還好，也是這個區域相對低價的二手盤了，具體各有優劣。
二手房樓盤沒有性價比一說，具體房源個體差異太大，包括位置、樓層、裝修、戶型等等，影響因素太多了，還有稅收差異是極大的影響因素，所以具體房源的性價比才是決定性的。
但是海康工作，江南目前尚有寧圍北未來總部社區新盤可以搖，悅潮雲望府和觀奧宸府，相對淘二手還是有優勢的，個人更建議先搖新房，抓住當下這個搖號的窗口期，相比之前容易太多了。
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關鍵詞：改善置換
問：房叔您好！我目前有一套老城西古墩路的學區房，八十多方，98年建，一套閒林五常岸上藍山的房子，底下一百二十多方，上面帶閣樓；
現對兩套房子都不甚滿意，想改善下，但仍希望有兩套房子，且本人已臨近退休，房叔建議下賣哪套好？謝謝！
杭州房叔：確實兩套都比較一般，置換是主張的，尤其當下行情下，能置換到保值性能更好的，對未來有利。
現在二手行情差，賣房也需要運氣，建議兩套都可以掛出去試試運氣，相對而言，古墩路的學區房會容易出一些，閒林近期新房供應不小，二手更難了。
你應該是高社保，可以抓緊出，即使略低一些，只要正向置換成更好的就是有利的，趁現在搖號容易抓住窗口期。
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關鍵詞：同小區置換
問：你好，諮詢房產置換問題。2020年時候在濟南購買一套房子，一直未住，當時買的晚可選擇餘地不多，買了一個有點遮擋低樓層。
最近發現同小區有高層出售，看了現場視野不錯，同一戶型，所以就糾結是否置換。
因為明年計劃入住備孕了， 我們這套買時540w，假設賣，我估計成交610w（無車位），欠著銀行350w，到手應該260w；
我看中那套售價685w（含車位），濟南新政目前利率降低到4.1，首付變2成。
現在腦子很混亂，確實很喜歡他那套，不知道自己應不應該花費精力置換，而且一個小區置換不確定我能否先賣出去。
杭州房叔：理論上講，在市場較弱的時候置換是一個時機，換到更好的位置更好的樓層，在價差並不大的情況下是可行的，而且獲得更低的房貸利率長期看是一筆不小的價差。
建議評估一下價差，75萬價差去掉車位是否合理。如果是略大的戶型，低樓層日照有問題的戶型保值性能是比較差的，可以自己這套掛出去試試運氣，能出掉就置換，往好里折騰，肯定是值得的。
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關鍵詞：准無房資格&預算1000W
問：房叔，您好！又來諮詢您了，之前由於想改善，要求又比較高，只搖最好的項目，一直沒有搖中（社保距離頂格差兩年多點）。
現在的情況是到23年7月就可以變無房資格了，如果等那個時候是否還有好的項目可搖？還是說目前選一般點的項目儘快上車更好？
另外，後期有哪些項目比較值得搖，預算大致在1000萬上下？（偏向城北）
杭州房叔：如果明年7月可以成無房資格，堅持搖號好項目的思路是可以的。
偏向城北一些，目前能考慮的主要是杭氧嘉里城馥源庭、文樾上院；申花幾個包括星瓚頌錦、華潤項目、攬雲錦繡里、慶樾上府、綠城慶隆項目；濱江望翠藍庭，大概率兼有優質學區；橋西德信小河雲莊和文教的錦繡公館關注著。
社保其實還可以，現在市場冷多了，大部分項目有機會入圍。建議項目符合你要求或者說滿意的，能入圍就搖，不滿意的就放棄，邊搖邊等無房資格。
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關鍵詞：明年新房儲備
問：房叔你好，請問今年大部分新盤都梭哈出來了，明後年優質的新盤是不是會減少很多？
杭州房叔：經濟很難，地方財政也很難。
雖然當下開發商加快節奏，大部分樓盤都是快速推盤，絕大部分等不到明年；但是土地出讓，個人預估年底、明年初供應量不會小，而且在市場較難的情況下，偏優質的地塊會更多一些，所以不用擔心明後年的選擇餘地。
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關鍵詞：學區&預算700W
問：房叔你好，我家現在有一套老破小學區房，學區天地實驗小學，小孩兩個，老大明年上小學，老二還沒到一周歲，手裡房子剛賣掉；
現在手裡有一個房票，我想問一下我是拿著這個房票去買新房（看中錢二、艮北和拱墅），還是買一套二手次新房（看了市北江南之星，錢江世紀城等）比較好；
買新房老大上學就只能租房+接送/轉學（新房交付後接送比較折騰，轉學不知道好不好轉），買二手次新房好學區重新落戶老大排不上，要麼換的都是新學校（金惠小學，世紀城小學，江南小學）不知道教學效果，好在接送比較近，但是學校沒有天地實驗好；
我們工作在濱江，手裡有四百多萬，預算七百萬左右四房，或者學區房賣掉可以夠到1000萬，請房叔幫忙給點建議，謝謝。
杭州房叔：學區是個難以迴避的問題，雖然老二還小，但是其實學區訴求也幾乎是轉眼就要的。
淘二手有兩個弊端，一是性價比不及新房，二是想兼顧次新和學區很難。綜合你的情況，個人更傾向於留著學區房，短期先考慮用手上的錢搖號新房。
如果社保強，悅著雲軒可以重點搖，較小的戶型140多方是可以夠上的；萬科西興項目也可以搖，較小的戶型也大致可以夠一下；另外可以考慮搖號綠城之江項目汀岸芷蘭，學區尚可，到濱江也比較方便，可以考慮將來過去讀書，再把現在學區房出掉另外搖號保值。
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關鍵詞：無房資格&低預算學區房
問：房叔你好，想尋求個買房建議。剛30，未領證前都滿足無房戶，預算300萬，近期買房越發沒方向了。
我工作在濱江，對象工作在六堡，房子在東湖新城，離我上班遠。因此想買個房子，想離雙方工作地近點，小學學區好點。
300萬預算有點尷尬，滿足條件的新房夠不上，不知道要不要考慮二手房。想請教下房叔有沒有什麼建議，感謝！
杭州房叔：新房寧圍北未來總部社區的悅潮雲望府和觀奧宸府，性價比挺好的，江南同價位最好，不滿足你的是學區，需要時間成長；其他新房大多距離遠了。
如果學區為重，只能考慮二手房了，按照當下行情，大體是耐心淘求撿漏的思路。
另一種思路，是你的無房資格搖號寧圍北，抓住當下的新房搖號窗口期；在你們需要學區房的時候，提前一些用東湖新城的房子置換學區房，個人更為主張一些，畢竟你們學區房需求尚早。
將來還會有一種選擇，兩套換一套帶學區的房子，一步到位。
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關鍵詞：買房時機&曉風印月
問：你好，杭州今年年底是買房好的時機嘛，還是明年以後再看，還會不會跌，想買主城區西湖濱江這些地方；
看了一些10萬多，感覺杭州來說太高了，7萬多的次新房比如綠城的曉風明月之類的可以買嘛，還是等明年?
杭州房叔：核心區基本沒什麼問題，是新房搖號的窗口期，一般建議積極參與。
現在市場冷多了，不少之前拼頂格社保的板塊，現在中低社保都可以入圍，所以一般主張搖號新房。
如果沒有新房資格只能淘二手，一般主張耐心淘求撿漏，在短期預期核心區限購政策不放鬆的情況下，二手依然是走弱的態勢。你說的綠城次新項目應該是曉風印月吧？曉風印月7萬多現在應該還很難淘到。
二手具體房源差異太大了，即使是剛交付的次新房裝修情況明確，樓層、位置、戶型等差異也很大，也不能這樣籠統地看價格，最差樓層最差位置房源跟好位置好樓層的房源價差會很大，要看具體房源情況才能判斷。
可以一邊淘求撿漏，一邊等待新房資格，當然市場持續弱下去政策面是可能存在變化的，需要積極關注。
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關鍵詞：預算200W
問：房叔您好：我和女朋友落戶杭州不到一年，我社保也不到一年，女朋友社保兩年，名下都無房；
現預算200萬準備買房結婚，不知道該選哪裡，我倆都在西湖區工作，這預算也知道買不了市區，遠點也沒關係，只要交通方便即可，求房叔指點。
杭州房叔：同價位性價比較好的集中在閒林，重點考慮。
悅汀藍可以先搖，基本現房了年底交付；預計下周閒湖城玉屏灣的現房也會領證，景觀極好，12月底交付，91方小戶型190萬左右可以夠到；
其他就是價格略高的精裝新房，未珂宸銘府和綠城項目，可以關注。
另外關注瓶窯和崇賢了。
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文/杭州房叔 編輯/阿尋