文|凱風
這座位於東北最東北的城市，又火了。
日前，在 「25歲女子在鶴崗1.5萬元買套房」等熱搜的推動下，鶴崗被不少人賦予了「精神上的北上廣」、「年輕人的躺平天堂」等稱號。
對此，鶴崗政務服務中心稱，近期諮詢移居業務較多，房價沒那麼低。就業局回應，外地遷來可推薦就業，靈活就業發補貼。
鶴崗，究竟是怎樣的城市？跌回白菜價的房子，意味著什麼？
01
東北最「紅」的城市
鶴崗不是第一次上熱搜了。
近年來，鶴崗先後因5萬一套房、3萬一套房、1萬多一套房多次被推上熱搜，至於「3萬買的房子2.2萬賣了」之類的新聞更是層出不窮。
一套房子只要一兩萬元，在深圳恐怕連半塊地板磚都買不起。深圳的一套房，在鶴崗可以買上一棟樓。
一個是房價最高城市，一個是房價最低城市，猶如兩極，切中了人們對高房價的焦慮心理。
來源：中國房價行情網
對於那些在996中奔波不已、晚上只能在城中村安身的年輕人來說，鶴崗的低房價天然就有隱喻現實的「療愈」作用，因此被賦予「躺平天堂」的稱號。
這幾年，鶴崗吸引了無數人前去買房，既有不受地域限制的網絡從業者或自由職業者，也不乏一些蠢蠢欲動的炒房客。
對於一些人來說，一次性拿出幾萬元，迅速實現「買房」的人生夢想。即便最後房價跌到谷底，一文不值，這些損失也沒什麼大不了。
對於另外一些人來說，技術改變了人們對於大城市的依賴，網絡寫手、作家、主播乃至個體程式設計師都能在遠離大城市的地方工作，這就是鶴崗這類收縮型城市的優勢所在。
碰巧，鶴崗作為「煤城」，曾經風光過，這為當地留下完善的基礎設施。
無論是交通、教育、醫療，都尚未隨著房價下跌而衰敗，新興就業人員的蜂擁而入，未必不能為這些城市提供別出蹊徑的盤活可能。
畢竟，任何房子沒了投資價值，還有居住價值。只要交通、教育、醫療等設施不衰敗，房子的居住價值就不會憑空消失。
然而，這只是理想情形。
02
房子回到白菜價
事實上，與鶴崗一樣房子跌回白菜價的地方不在少數。
全國的房價，以京滬深為一極，即使今年面臨樓市回調，均價仍高達6-7萬元。一個普通家庭，不吃不喝要30多年才能供得起一套房子。
在另一極，以鶴崗為代表的收縮型城市，房價低到兩三千元，一些偏遠位置的樓梯房甚至只要幾百元。
前不久因「房價回到16年前」獲得普遍關注的牡丹江市，與鶴崗同屬黑龍江省。
與鶴崗不同，牡丹江是國家統計局確定的70個大中城市之一，與哈爾濱共同作為黑龍江的代表。
根據官方數據，牡丹江是全國唯一跌幅為雙位數的城市，房價相比一年前跌去了11%，對比2年前跌去了18%。（參閱《最新公布！這7個城市，房價還在漲？》）
如果放到更長的周期里來看，牡丹江房價已經回到2006年時的水平，幾乎耗盡了2009年、2015年以來的兩次樓市大周期帶來的紅利。
可以試想，2006年的深圳均價只有七八千元，武漢、成都等地還不到5000元，一些中小地級市也就兩千多元。
可以說，在這些地方，房子早已失去投資屬性和金融屬性，僅剩下居住價值。
對於本地居民來說，居住價值就已足夠。
但對於投奔而來的外地人來說，如果沒有相應的工作和收入，房子就是白菜價，意義恐怕也不大。
03
房子為何回到白菜價？
房價高有高的道理，低也有低的理由。
答案其實很簡單：經濟放緩、產業衰退、人口外流。
鶴崗是典型的資源枯竭型城市。早年煤礦經濟相當發達，煤礦資源助推鶴崗從鎮升級到縣再升級到地級市。
在十多年前，無論是GDP增速，還是居民福利，鶴崗都遙遙領先於大多數西部地市。
因資源而生，同樣因資源枯竭而衰退。2011年，鶴崗被列為全國第三批資源枯竭型城市。自此，經濟放緩，人口持續外流，城市不斷收縮。
2012年，鶴崗市GDP達到358.24億的頂峰之後，就一路下滑。過去幾年雖然有所回升，但仍為回到10年前的高位。
與經濟形勢一樣嚴峻的是財政。鶴崗每年的公共財政收入僅有20多億元，其中稅收收入僅占一半左右，而財政支出高達140億元。
6倍以上的財政缺口，只能靠轉移支付和發債來彌補。
轉移支付且不說，發債卻會帶來嚴重的地方債務問題。
據《南方周末》報導，目前鶴崗市地方債務餘額257億元，每年的債務付息成本都超過了9億元，超過了全年的稅收收入。
正因為這一點，鶴崗在去年底成了「財政重整第一市」，不得不暫停政府機構基層工作人員招聘。
04
人口減少，影響有多大？
與經濟、產業、財政相比，人口的問題或許更加無解。
收縮型城市最顯眼的標誌就是人口持續減少。
人口減少，既有出生率下滑導致自然出生人口負增長的因素，也不乏人口持續流失帶來的影響。（參閱《出生人口超百萬！這是全國「最敢生」的省份》）
第七次人口普查數據顯示，鶴崗常住人口從2010年的105.8萬人下降到2020年的89.1萬人，減少15.81%。
鶴崗，只是東北收縮型城市的縮影。
七普數據顯示，在東北40多個地市中，只有瀋陽、大連、長春三市人口正增長，其他地市人口都回到了10年前。
要知道，鶴崗所在的黑龍江省的省會哈爾濱，不僅過去10年人口不增反降，還在2021年跌破千萬大關，成為第一個跌出千萬俱樂部的省會。（參閱《中國，又少了一個千萬人口城市》）
比常住人口數據更具參考性的，是在校小學生人數，更能說明人口的真實走勢。
早在20年前，鶴崗在校小學生人數還多達10萬人；到2010年，減少到5萬人；2021年進一步縮減到2萬多人。
顯然，這是出生率下滑、年輕人口外流共同作用的結果。
人口是資產價格長期之錨。
一旦人口下滑，尤其是年輕人口流失，資產價格自然難以維持。
05
收縮型城市的未來
收縮型城市的未來在哪裡？
根據《中國城市大趨勢》一書分析，收縮型城市未來普遍面臨「瘦體強身」的未來。
這意味著，過去鋪大攤子的擴張思維不再適用，城市在各方面的投資擴張都會受到限制。
不僅如此，當人口持續流失，不僅資產價格難以維持，大規模公共建設也無從談起，許多基礎設施可能面臨老化的命運。
畢竟，教育、交通、醫療乃至商業體，都是因人而存在。人口越多，攤薄到公共設施上的成本就越低，反之同理。
總之，沒有人，房子什麼都不是。連東北人都紛紛奔赴南方，這不正是最簡單的「用腳投票」麼？
當然，不能擴張，並不意味著沒有轉型發展的空間。
一些人口持續萎縮的收縮型城市，完全可以通過撤併，將資源、產業、人口集中在中心區域，從而做大增長極，提升區域競爭力。
而另一些具有網紅氣質的地方，若能藉助生態環境、基礎設施的優勢，利用低房價帶來的流量效應，發揮自己的比較優勢，
只要能吸引人口回流，重塑經濟產業的增長空間，未必沒有突圍的可能。