2022年11月1日，華夏華潤保障性租賃住房REITs通過證監會審批，預計有可能在11月中旬啟動發行。

關於REITs以及保障性租賃住房REITs的概念，幾米君分別在《一個低門檻當「房東」的辦法》以及《保障性租賃住房REITs，是真香還是雞肋？》中分析過，有興趣的可以點擊回顧，這裡不再重複。

那麼，此次發行的華潤有巢保租房REITs，相比此前發行的三隻租賃房類REITs，又有什麼特別之處呢？

幾米君看了《招募說明書》，發現這隻REITs主要有兩點新意：

第一點是，這隻REITs的運營機構是首個由市場化運營的機構。

「華潤有巢」屬於華潤置地旗下專營長租公寓的子公司，這隻REITs的上市相當於給了房企開闢了一條新的融資渠道，具有很強的信號意義。

之前的廈門安居REITs和深圳安居REITs的運營機構廈門安居集團和深圳安居集團雖然也算是房企，不過他們倆都屬於地方政府的「城投系」國企，市場化程度不高，做保租房主要還是為了履行民生保障功能而不是盈利，對市場化機構的參考意義不大。

不過，稍顯奇怪的是，不知為何這次是華潤有巢REITs領先一步上市，而萬科泊寓、龍湖冠寓都還沒有REITs上市消息傳出。

萬科泊寓、龍湖冠寓都是國內房企派長租公寓的頭部玩家（開業房間數均在10萬+），讓華潤有巢（開業房間數2萬+）後來居上，是推進速度慢人家一拍，還是真的差了一頂「紅帽子」？

第二點是，這隻REITs的底層資產裝有一塊集體用地（即華潤有巢泗涇項目），是上海首批利用集體土地入市建設租賃住房的試點項目。

之前的三隻租賃房類REITs的底層資產都是基於國有用地建設的，不知道華潤有巢是如何打通集體用地試點這一關的，成功模式是否可複製？

作為投資者而言，正好藉此機會對集體用地建設長租公寓項目案例進行學習，看看是否存在雷區？

下面幾米君簡要分析一下華夏華潤有巢保租房REITs的基本情況：

1、類型：租賃房類REITs（保障性租賃住房）

2、底層資產：底層資產是位於上海市松江區的兩個公寓項目，總套數2612套，其中有巢泗涇項目可租賃公寓1264套，有巢東部經開區項目可租賃公寓1348套，面向本市合法就業且住房困難人員，住房困難面積認定標準為家庭人均住房面積<15㎡。

有巢泗涇項目位於松江區泗涇鎮，距離上海市中心（以人民廣場為坐標）直線距離約22公里，距離地鐵9號線泗涇地鐵站約10分鐘車程（以班車接駁周期計算）。

值得一提的是，這個項目是建在集體用地上的，相比國有用地出讓，集體用地入市出讓環節增加了集體經濟組織委託和決策的流程。

根據《招募說明書》披露，農村集體建設用地入市須履行入市決策、出讓方案制定及批准、入市申請與出讓等入市程序，華潤都已經走完，並且拿到了集體建設用地的使用權及房屋所有權證，結論是：

「基金管理人及法律顧問認為，有巢優廈合法享有有巢泗涇項目的不動產權，包括房屋所有權及其占用範圍內的集體建設用地使用權。」

有巢泗涇項目主要客戶來源為地鐵9號線沿線辦公人群及泗涇鎮內政企客戶。根據項目對自開業以來 2000餘名來訪、入住客戶的調研結果，有巢泗涇項目約 73%客戶來自地鐵9號線沿線，包括吳中路商圈-漕河涇開發區（31%）、九亭-七寶商圈（31%）、徐家匯商圈（11%）；約 27%客戶來自泗涇鎮內企事業單位。

可見，僅僅是增加了地鐵接駁，有巢泗涇項目就承接了大比例的市中心外溢客源。

有巢東部經開區項目位於松江區經濟技術開發區東區，距離上海市中心（以人民廣場為坐標）直線距離約26公里，位置更偏一些。項目不靠地鐵站，周邊便捷的公共運輸出行方式有限。

還有一點比較明顯的劣勢是，項目隔壁就有一個新松江置業（本地國企）的租賃房項目在建，未來將成為項目的直接競品。

有巢東部經開區項目主要客戶來源為項目周邊 3 公里內東部經開區辦公人群。根據對自開業以來2000餘名來訪、入住客戶的調研結果，有巢東部經開區項目約89%客戶來自項目周邊 3 公里內東部經開區產業集群，約 11%客戶來自東部經開區外圍產業辦公人群。

相比而言，這個項目的客源地緣產業特徵更加明顯。

兩個項目距離上海市中心直線距離都在20公里以上，周邊城市界面以工業園區為主，看得出來地段都比較偏，乏善可陳。《招募說明書》中也直言：

「松江新城作為上海市重點開發建設的五大新城之一，其住宅配套的公共服務設施等仍在逐步完善中。」

3、底層資產估值：11.10億元

其中有巢泗涇項目5.74億元（折合單價10410元/㎡），有巢東部經開區項目5.36億元（折合單價8080元/㎡）。

4、以估值為基礎的募集規模：11.20億元

5、基金期限：70年

6、可供分配金額分派率：2022年年化分派率4.29%，2023年年化分派率4.36%。

7、租金、漲幅及出租率：有巢泗涇項目穩定期平均租金為2571 元/套/月，約為市場租金的78%；有巢東部經開區項目當期平均租金為2193 元/套/月，約為市場租金的82%。

租金漲幅方面，2022年至2023年未考慮租金增長，2024年至 2025年租金增長率按照2%測算，預測期內後續年度按照2.5%測算，同時，基於相關管理規定及有巢泗涇項目保障性租賃住房的屬性，在連續2年累計增幅超過5%的情況下，對下一年租金漲幅按0%考慮。

由於低於市場水平的定價，有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目的出租情況較好，截止2022年9月30日的出租率分別達到了94%（2021年3月底開業）和94%（2021年4月底開業），但這個數據差於之前的三隻租賃房類REITs。

看完了項目的基本情況，我們再回顧下8月發行的這三隻租賃房類的REITs項目的市場表現（截至2022.11.1）：

可以看出來，這三隻REITs的首發日漲幅都超過了30%，即使經過一段時間的調整，目前累計漲幅仍有20%以上，所以華夏華潤有巢REITs的上市前景還是比較樂觀的。

而且，華潤置地是央企，因此項目資產的財務報表規範，信息披露會相對透明，安全度高。

雖然有巢公寓在華潤的業務版圖中只是小小的一塊，但是在行業內也占有一席之地。截止2022年6月30日，有巢深圳在管項目54個，在管房間數逾55,000間，其中在營項目32個，房間數逾21,000間，項目布局全聚焦北上廣深成五大核心城市。

不過，這隻REITs也存在一定的問題。

首先，就是華潤的這兩個長租公寓項目雖然是在上海，但是在松江區比較偏遠的地段，儘管租金已經打了九折以上，出租率還是在95%以下，和之前的三隻租賃房類REITs沒法比，例如中金廈門安居REITs人家光是輪候等待的都有上千組客戶。

其次，保障性租賃用房REITs雖然劃分為產權類REITs，但它的收益模式和倉儲物流、產業園區還是不太一樣的，主要是存在「看得見的手」對租金水平的管制問題。

根據《招募說明書》披露，項目已被認定為保障性租賃住房，嚴格按照國家和上海市關於保障性租賃住房的政策規定，項目租賃價格初次定價在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下，後續調價幅度不高於同地段同品質租賃住房同期增幅，且年增幅不高於5%。這和之前的保租房類的REITs的政策精神是一樣。

最後，就是有巢泗涇項目作為集體用地入市建設長租公寓的試點，後續是否會存在政策變數，還有待觀察。

另外，幾米君此前提到過，疫情的擾動、還有租賃房的精裝摺舊問題，這次的《招募說明書》也都明確提示了相關風險，內容相比之前的三隻租賃房REITs更加詳實。背後的原因是因為市場化運營機構的風格更加透明，還是為項目的出租率做解釋，這個就見仁見智了。

總的來說，租賃房類REITs應該是要單獨歸為一類來分析的。這一類REITs不論是從政策面，還是市場表現來看，都還算是一個比較穩妥的選擇。

雖然華潤有巢REITs的底層資產綜合質素不如之前的三隻租賃房類REITs，但是只要保租房類REITs上市首日「金身不破」，相信還是有很多人會投機一把的。