從昨天下午（11月7日）開始，「外資開始抄底中國房地產」的話題就衝上了熱搜，24個小時總閱讀量就高達1.7億。
事件的信息源是，10月24日，財經網報導，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓、黑石等外資在國內房地產市場加速進場。從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等項目類型。隨後被24家主流媒體轉發。引起全網熱議。
外資真的在抄底中國房地產嗎？我們閒話少說，直接說看法：外資抄底房地產半真半假。
為什麼這麼說？一方面，我搜了媒體報導的這幾家投資中國房地產的外資發現，除加拿大的資管公司博楓資產、美國高盛資產管理和新加坡房企凱德地產已購買中國房地產物業外，其它的幾家外資並未出手，現在只是有這個意向。
比如最典型的黑石集團，對外宣布已籌集500億美元用來抄底中國樓市。但這只是黑石的一面之詞，「打算做」和「已經做了」，是兩碼事。就像鐵錘一直說的，判斷風向，我們不能只聽地產商怎麼說，而是要看他們具體會怎麼做。參照黑石集團這些年的德性，鐵錘對其的投資最終落地，持懷疑態度。
另一方面，三家已出手投資中國樓市的外資企業合計的投資金額也才只有65億人民幣，這錢實在少得可憐。說句不好聽的，這點錢在四大一線城市北上廣深，可能連一塊大點的土地都買不到。這點資金對中國動輒18萬億總量的樓市盤子而言，影響更是微乎其微。
而且需要說明的是，這些外資購買或者打算購買的，主要都是物流、寫字樓倉庫之類的邊角料，這一類資產雖然也是屬於房地產，但是跟我們日常關注的住宅還是有本質區別的。另外，外資購買的更多是房企的股票。
有人可能會問，外資為什麼不購買中國一線城市的優質住宅呢，現在是多好的機會啊？原因很簡單，限購！外資購買中國住宅類物業的條件，非常嚴苛。
以深圳為例，外籍人士想購買深圳住宅，需要滿足多個條件：1、居住時間需要達到一年；2、要在深圳工作，有一年的記錄；3、購買房子的時候，還需要提供個人的護照或者僑辦證明，這個由深圳人民政府僑務辦公室所發放的。滿足了這些條件，帶齊了所有資料，才能夠購買房子，而且只能買一套。
再牛一點，如果外籍人士持有「外國人永久居留身份證」（俗稱中國綠卡），無需審查在華工作時間。還有就是，經深圳市人力資源部門認定為高層次人才，在享受人才優惠政策有效期內，可憑認定證書購買一套深圳房產，不用社保。
另外，鐵錘必須要說的是，基於目前的全球環境而言，從邏輯上來說，外資進來各種抄底，是符合其利益的——美聯儲不斷加息，導致其它國家不得不跟著加息，其結果就是本國的貨幣不斷貶值，而美元是在不斷升值。在美元不斷升值的情況下，美元資金持有者在全世界的購買力其實是不斷提升的。
疊加疫情影響，很多國家的優質資產都在大幅貶值，比如很多發展中國家的高端房產。結合這兩方面的因素來看，其實現在確實為美元資金持有者進來抄底，提供了非常良好的條件。
尤其是靠近美聯儲端的利益集團，他們往往能更先知道美聯儲加息的動向。直白點說就是，在美聯儲的一唱一和下，這些利益集團其實也就有了快人一步的抄底機會。
那麼為什麼外資購買中國資產的案例還是很少呢？個人認為有兩方面原因：第一，我國實行的是外匯雙向管理制度，且管控極為嚴格，這就給美元資金進場抄底，製造了難度。
而反觀全球其它外匯管制寬鬆且極具發展潛力的國家，美元進場抄底的案例非常多，投資額也非常高。比如越南，就是最典型的案例，外資投資房地產的比例高達20%以上，僅今年前9個月，外資在越南投資房地產的金額就高達35億美元。
第二，從各大統計機構釋放的數據來看，我國的樓市目前仍然處於築底階段，尤其是涉房融資受限，房企宣布債務展期聲音不斷。過去兩周有金科、旭輝、綠地三家頭部開發商相繼宣布對美元債展期，其中綠地學習富力，一次性打包9項債券進行展期。再加上前不久被譽為是「中國債務最穩健」的民營房企龍湖老總吳亞軍宣布辭職。種種信號顯示，現在的樓市大概率未到抄底的時機。
那麼回過頭來看，25家主流媒體，大肆報導「外資抄底中國樓市」，有何用意呢？
鐵錘的看法很簡單，就是在炒作市場，烘托氣氛，給冷了一年多的樓市，打一針強心劑。這個時候哪怕是外資抄底的信號，也能提振市場久違的信心。
25家主流媒體，在報導該事件時，都選擇性地忽略了兩個重要信息，一是報導的案例實際上是把2021年的也算進去了，二是沒有說清楚外資購買的是商業地產、物流地產等，三是外資購買的都是一二線城市的優質低溢價項目。所以綜合來看，鐵錘認為，很明顯，這是有人在有意帶節奏。此事傳遞給不明真相的吃瓜群眾的信號就是，房地產回暖了。
以前正常年份的時候，外資購買樓市的資金投入量有多少？今年有多少？媒體應該列舉出來做個對比，才更有說服力。而不是不分青紅皂白地瞎起鬨。