眼看，2022年又要接近尾聲了。
每到年底，都是各行各業最後一波衝刺業績的關鍵節點。
房地產，也不例外。
所以相信在接下來的這一個多月的時間裡，我們還會看到比現在更刺激的促銷力度、降價幅度。
不得不承認，南京房價，真的跌麻了……
「溧水跌破萬元，河西中學區房猛跌」
二手房價格「跌跌不休」已經不是什麼需要遮遮掩掩的事了，畢竟人盡皆知。
現在大家所在意的，無非是誰跌的少一點、誰損失的不那麼慘重一點。
通過一份我們統計的最新的熱門小區跌幅TOP10榜單，來看看這次誰是「大怨種」：
排在榜首的是位於溧水經開區的怡景佳園，該小區距離S7號線群力站約800多米。在都市圈板塊類的小區中來說，交通算是比較方便的。
怡景佳園10月掛牌均價11751元/㎡，11月跌至10275元/㎡，跌幅12.56%。
每輪的市場下行行情中，都市圈、遠郊板塊必然領跌。溧水也早在上半年就已開啟了低首付、降價等大力度促銷。
最近更是有新盤將價格打到了8800元/㎡起的歷史低位：
不足萬元的單價，直接將溧水房價拉回2016年前。涼意盡顯。
再來看看「同病相憐」的句容。
去年句容「5500元碧桂園特價房」炒的可謂是轟轟烈烈，彼時看確實挺便宜，而如今來看或將成為常態。
相比這個特價房，表格中的碧桂園鳳凰城緊靠S6號線，地理位置要好很多。並且碧桂園鳳凰城的確住著很多在南京工作的外地人，以及在這裡養老的南京人。
然而這些都抵不過市場下行的「洪流」。小區11月掛牌均價6843元/㎡，相比10月下降530元/㎡，跌幅7.19%。
遙想當初碧桂園鳳凰城賣到1萬+的時候，仿佛像是一場夢……
今年特別是下半年以來，每次統計跌幅榜單，總是少不了河西南、江核的身影。這次更是占據了大半。
河西南升龍天匯又赫然在榜，且兩個組團均排在前五。
「星八客」幾乎快成了河西南降價的「重災區」，這個下一段落再細說。
今年新上市的河西南二手房小區華僑城天鵝堡，11月也有718元/㎡幅度的微跌。
通過鏈家成交數據可以看到，天鵝堡花園在10月已經有了首套成交。161.31㎡房源，成交總價910.6萬，成交單價56451元/㎡：
雖然相比房東最初掛牌的930萬下調了近20萬，雖然與河西南6萬+的預期價格有所差距，
但不得不說，在當下的行情中，能有約5.65萬的成交價，已經是很不錯了。
河西中，此次也有2個小區上榜。
擁有新城本部學區的拉德芳斯，一直以來成交價都居高不下。不過近來，那一片的小區卻出現了較大幅度的波動，特別是嘉業國際城。
拉德芳斯11月掛牌均價也下降了1358元/㎡，環比跌幅2.27%。
不僅如此，最近中介更是掛出一套140㎡房源，總價658萬，單價僅4.7萬：
而鏈家上類似戶型最近一套的成交價也有746萬，單價約5.36萬：
這樣大幅度的讓價也讓這套房掛出後便很快賣出。中介也都感嘆：沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格……
河西中保利香檳國際同樣如此，11月掛牌均價56401元/㎡，相比10月下跌778元/㎡，跌幅1.36%。
雖然掛牌價還算體面，但從鏈家成交數據看到，小區最近一套成交的121㎡房源，成交總價588萬，成交單價僅48592元/㎡：
也是出現了不小的落差。
至於江北核心區的華潤國際社區，11月掛牌均價37645元/㎡，相比10月下跌546元/㎡，跌幅1.43%。
而實際上的下跌幅度，可能遠不止如此。
「2萬+的江核，3萬+的河西……」
在南京這輪的下跌行情中，江北核心區以及河西南，無疑承擔了最大的輿論爭議。
特別是江核，前後的市場熱度，可謂是天差地別。
從跌破4萬，到現在已然跌破3萬，江核的市場信心一路分崩離析，江核業主的資產也在一路縮水。
就拿上面的華潤國際社區來說，同樣89㎡面積的戶型，去年6月和今年10月的成交總價就差了138萬，單價差了15249元/㎡：
這樣的對比多少有點「血淋淋」，是高位上車業主的心在滴血……
其實江核當下大多二手房的成交單價基本在3.5萬上下，這樣好歹還是能接受的。
但時不時就有個別3萬出頭、甚至是2字頭單價的房源掛出，無疑是在挑戰江核業主敏感的神經。
像上面這套保利西江月的房源，89㎡總價230萬，劃下來單價僅約2.58萬。
而鏈家上，最近成交的房源，價格再低也不過2.9萬：
2.58萬的價格，真的是要「砸穿」。
且讓人想直呼：真的有必要這麼下狠手麼！
二手房房東下手狠，新房開發商也是不遑多讓。
工抵房85折優惠，單價2.7萬起（僅4套）
10樓以下和頂樓85折，折後精裝單價2.6萬起（中介炒作，已求證為不實信息）
從去年上半年的8成首付、千人搖號哄搶，到如今置業顧問深夜路邊拓客。不過一年多的時間，卻恍如隔世：
雖然沒有江核這麼慘，但河西南也是沒有「少挨罵」。
「星八客」區域的領跌小區海峽城，價格也是一路下滑，順帶著其他幾個小區也開始了「砸盤」的畫風。
招商雍和府前段時間掛出一套88.99㎡的房源，雖然房源簡介圖上所標示的價格，已經從488萬降到了455萬：
不過從中介的文案中可以看到，這套房子的底價還有幅度，只要約400萬+。
也就是說最低可能只要400萬，而這樣划算下來的單價僅約44949元/㎡。
不到4.5萬的價格，一夜回到解放前啊朋友們。
除了河西南，最近河西中的學區房也是大幅波動。
像上面說到的嘉業國際城，最近掛出一套56㎡房源，總價202萬，單價僅3.6萬：
要知道作為熱門學區房，嘉業國際城曾經也是賣到6、7萬一平的：
這差距也是堪比過山車了。
2萬+的江核、3萬+的河西中學區房、4萬+河西南，真的讓人淚目了……
「量價雙跌，南京二手房市場盡顯頹勢」
要說全南京降價的絕非只有江核和河西，只因這兩個板塊在過去有著領先整個南京的較大漲幅，因此如今受到爭議也是可以想像。
從相關機構統計的數據可以看到，10月南京二手房均價33439元/㎡（不含六合、溧水、高淳），同比去年同期下跌7.1%↓，環比上個月下跌3.88%：
從這張圖也能感受到，自去年下半年以來，南京的二手房價格總體呈現下降的走勢。
再從安居客統計的10月南京二手房掛牌價行情來看，10月南京二手房掛牌價為26042元/㎡（含六合、溧水、高淳），環比下跌0.8%：
從圖中可以看到，整個南京除了秦淮區和溧水，其他所有區域掛牌價格都在下跌。
賣家預期顯然down到了谷底。
價格下跌的同時，南京近幾個月的二手房成交量也是一路下探，10月份跌至5567套的低位：
2021-2022年南京二手住宅逐月成交量價情況
量價雙跌的行情下，南京二手房市場的確難言樂觀。
臨近年底，開發商要回款、房東要周轉資金，接下來的房價還會不會進一步下探，真的不好說。
這一行情又要維持到何時，也沒人敢打包票。
只能還是那句老生常談的話，想買的可以抓緊看了。