貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
當城市提升住房供給的時候，很多其他的事物也會隨之發展起來，比如商業、醫療、娛樂、教育資源等。所以某種程度上可以說，為了提升區域活力，辦公比重過高的區域地區需要適當增加住宅的供給。
2022-11-09
來源：TOP創新區研究院/FTA建築設計事務所
作者：施道紅、蘭藝馨原創整理
這是一個充滿著各種不確定性的時代。
疫情，國際環境的變化，部分行業的衰落，人員工作方式與形式的轉變……一系列承載人們生活的載體空間，都受到了明顯影響。辦公物業，便是其中之一。
特別是大型商務區的空置率走高，已讓區域置身於整體活力不足的風險中。
放眼全球亦是如此。我們在整理信息的過程中也注意到，北美各大城市近期的發展重點都涉及這樣一個現象——越來越多的辦公空間被轉換為住宅。
為什麼會出現這個現象？背後的推動力是什麼？阻力是什麼？我們今天便來解讀一下。
01
辦公轉住宅之風
在紐約，曼哈頓下城的One Wall Street在2022年初完成了改造，這裡曾經是歐文信託銀行 (Irving Trust) 的辦公場所。
此項改造是傳奇開發商 Harry Macklowe的開發作品，項目持續了 5 年，耗資 15 億美元，將原本的辦公空間改造成為了一棟公寓大樓，據說是紐約歷史上規模最大的此類改造項目。
50層高的art deco風格建築中擁有566 套公寓，
戶型從一居室到四居室，還有三層頂層公寓
同樣，2021年，兩家紐約開發商(Silverstein Properties和Metro Loft)合資買下了布羅德街55號(Broad St.)辦公大樓的三分之一。
30層高的55號大樓建於1967年，曾是高盛的所在地。未來3-4年內，這裡將改造成包含571套公寓的大樓，是疫情期間啟動的最大規模同類型改建項目之一。
另外，地標性的伍爾沃斯大廈(Woolworth Building)是一個世紀前全球最高的建築，現在這個新哥德式建築的頂層辦公樓層已被改造成公寓，號稱世界上最著名的Pinnacle頂層公寓，每一套都值得珍藏。
https://woolworthpinnaclepenthouse.com/
超越普通的地產項目，成為蘇富比拍賣行的珍藏品
在洛杉磯的西好萊塢8899 Beverly Blvd，這裡之前是一座 80,000 平方英尺辦公樓，最近剛剛完成改建，變成了一個個約400平米的豪華住宅，市場價超過1700 萬美元/套。
在舊金山，Newmark Group今年年中也宣布在市場街（Market Street）上拿了一座六層的辦公零售，未來將其轉變為住宅公寓。
在鹽湖城，地產開發商 Hines 計劃將位於鹽湖城市中心的24層高2萬平米建面的South Temple Tower改建為擁有 255 個單元的豪華公寓大樓。
在達拉斯、亞特蘭大以及華盛頓州塔科馬、DC等城市，此類項目也在如火如荼地進行中。
來自RentCafe和Yardi Matrix的研究顯示：2021年，全美改造的公寓數量為20,100套，改造趨勢非常明顯，其中以費城和華盛頓特區的數量最多。而在2022年，洛杉磯和克利夫蘭估計會是改建項目最多的城市。
41% 的改建公寓之前是辦公樓
https://www.rentcafe.com/blog/rental-market/adaptive-reuse-apartments-2021/
02
適應再利用
作為老牌發達國家，美國的大城市新建機會已然不多，於是「適應再利用(adaptive reuse)」一直是整個 21 世紀美國城市轉型的關鍵詞。
「適應再利用」是指將現有建築存量匹配不斷演化的生活與工作方式，即使現有建築存量是在過去建造的，但仍然可以通過「適應再利用」匹配當下時代的需求。
一般來說，「適應再利用」意味著用途的轉變。比如，將空置的辦公樓改造成住宅公寓，或者以前的工業倉庫改建為餐館、博物館等。
當然，每一個城市都有自己獨特的發展歷史以及產業經濟現狀，因地制宜地進行用途轉變非常重要。
紐約曼哈頓下城是一個很好的例子，可以說是靠「適應再利用」度過了兩次危機——
上世紀90年代，曼哈頓下城的公司與人才流失到中城和郊區；特別在9/11 之後，曼哈頓下城更是陷入了危機，人們恐慌情緒蔓延，辦公空置率飆升；
下城開始進行「適應再利用」的改建，努力將自己變成一個混合用途的社區，並將辦公室改造成住房，致力於打造為一個工作、住房和休閒都在步行範圍內的「15分鐘城市」。
這個動作為區域多容納了成千上萬名居民，有力地刺激了寫字樓市場，重振了區域的發展。
lower manhattan地圖與天際線
而在疫情期間，從辦公到住宅的「適應再利用」方法再次上演，紐約還為此專門成立了一個工作組，探討如何讓這項轉換工作變得更容易。如今，大約 64,000 人居住在曼哈頓下城，遠遠高於 1995 年的 14,000 人。
人口聚集帶來的好處非常明顯——紐約的活力恢復是最快的，其房租中位數甚至超過了疫情之前。今年年中，房租中位數達到了4600美元/月，再破記錄。
從下圖就可見一斑：與其他城市相比，紐約的疫情後恢復指數可謂是睥睨群雄。
03
可能的阻力
但是，從辦公轉換到住宅，即使這個想法很好，效果可能也很不錯，加上在疫情後階段，企業對辦公面積的需求也在降低，辦公類型的地產開發商也希望轉換一些存量來保持價格相對穩定。但實際上，這樣做的阻力卻很大。
首先是成本：開發商會算一筆帳——改造的成本在某些情況下甚至會高於新建。
2019 年華盛頓特區的「辦公到住宅」工作組做的一份調查報告表明：
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1）與辦公空間相比，住宅的利潤率較低；
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2）辦公租期一般都是交錯的，幾乎不會有完全空置的辦公建築；
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3）即使做住宅改造，也不會顯著增加住房供應量。
總之，從辦公改造成住宅並不怎麼有利可圖。
不過這個事情對區域長期的活力發展確實有益處，政府也非常歡迎這種轉變，那麼，這就要出台相應的激勵政策。
紐約州長Kathy Hochul在今年 6 月簽署了一項法案 ，以簡化將住宅分區內或附近的一些酒店轉換為永久住宅空間的流程。並且，這些酒店改建還可能得到國家撥款的資金支持。
https://www.governor.ny.gov/官網截屏
加州對「適應再利用」市場需求特別旺盛，該州的最新預算包括「呼籲花費 4 億美元作為激勵開發商將商業和辦公樓改建為2022-23 和 2023-24 預算年度的經濟適用房。」
其實早在1999 年，洛杉磯市就批准了一項適應性再利用條例 (ARO)，為其市中心歷史核心區的徹底改造鋪平了道路，空置的商業建築、高檔住宅樓、公寓和酒店都可以做靈活的改造。
ARO 在洛杉磯取得成功的關鍵是對停車、消防和安全法規採取比新開發項目更寬鬆的方法。此後，洛杉磯市中心「適應再利用」的榜樣效應在其他地區被發揚光大。
左：Orpheum Lofts；中：The Standard, DTLA；
右：Eastern Columbia Lofts
疫情期間，華盛頓DC的市長 Muriel E. Bowser (D) 就在徵求地產開發商和企業的反饋。因為一些專家建議，DC如果將部分辦公及商業轉換為住宅，可以幫助振興市中心走廊。其中重點是C級辦公樓，一般來說C級辦公建築年代久遠，設施老舊，租金並不具備競爭力，但如果改造成住宅，或許效益會更明顯，同時市長也正在考慮稅收和其他激勵措施，以使轉換更為可行。
在加拿大亞伯塔省卡爾加里(Calgary)，政府通過了一項為期 10 年、耗資 10 億加元的舉措來應對其商業區的長期衰退，本質就是提供資金激勵，讓一個更多元化的社區對於開發商更具備「商業上的吸引力」。具體做法就是：
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預算的約 40% 直接用於資助辦公室改建，每個項目每平方英尺可獲得 54 美元，最高積累可獲得約 720 萬美元的資助，並且無需市議會進一步審查。
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其餘 60% 的批准資金將用於資助當地藝術場所的重大升級和振興公共空間，以使市中心地區對遊客和居民更加舒適和有吸引力，並刺激經濟活動。
卡爾加里市中心
其次，「適應再利用」也需要建築技術的支持。
因為想從辦公建築順利改建成住宅，在技術上也並非易事。一般來講，辦公寫字樓的占地面積更大、標準層面積一般都在1500平米以上，層高也更高；而住宅公寓為了滿足光照、通風、消防等條件，樓身相對窄小。
所以對於一些寬大的辦公樓，能改造為住宅的空間只能是各樓層的外圍空間。沒有人會住在沒有窗戶的房子中，作為住宅，光照與通風是最基本要求。這樣的改造結果就是形成一個類似甜甜圈形狀的結構。
辦公空間的每層面積相對都較大
此外，改造很多時候會涉及結構調改、管道/電氣設計，比如，管道和電氣系統必須重新布線到每個公寓單元。同時，隨著使用功能的改變，以前的老舊辦公建築可能需要抗震升級或重新安裝消防安全系統，電梯或樓梯也可能需要重新安置。
每一次改動，不僅在技術上是一項挑戰，也是一筆不菲的支出。
04
」辦公改住宅「的動因與啟示
為什麼北美的城市會頻頻出現」辦公改住宅「？
首先，疫情肯定是誘因之一。
疫情催生了混合辦公模式，大量員工繼續遠程辦公，許多大型企業都減少了對辦公空間的需求。
根據辦公室出勤率記錄公司Kastle Systems的數據，美國 10 個主要大都市地區的辦公室使用率平均為 49%。而且自 2021 年 7 月以來，這一數字一直持平，可以說是持續處於供給過剩的狀態。
實時更新指標來自於https://www.kastle.com/safety-wellness/getting-america-back-to-work/
情況在舊金山更是不太妙。
舊金山大量計劃中的辦公建築項目陷入停滯，現有建築難以找到租戶。
在疫情發生後，舊金山幾乎沒有新的辦公樓開發項目，Pinterest 與 88 Bluxome 等重大項目的租約已被取消，包括Square和Twitter在內的科技公司也在縮小辦公室規模。
當辦公空間的需求市場疲軟，轉換到住宅公寓是一個非常自然的結果。
在一個典型美國城市中，最大的問題就是住房問題——就業和住房比例不均衡，住房極其緊缺。而越來越多的人意識到，當城市提升住房供給的時候，很多其他的事物也會隨著住房發展起來，比如商業、醫療、娛樂、好學校。為了提升區域活力，辦公比重過高的區域地區需要適當增加住宅的供給。
現在備受關注的一個理念是——「15分鐘城市」，指的是在15分鐘步行範圍能滿足至少90%的生活需要，解決吃飯、購物、娛樂、學習、醫療、工作。
「15分鐘城市」不僅可以更好地滿足人的需求，減少了不必要的通勤，也可以提高人口密度，為圈內居民帶來了極大便利的同時，也能更好地支持地方經濟。
圖片來源：treehugger，巴黎15分鐘城市圈
在「15分鐘城市」中，住宅是不可或缺的一個關鍵要素，有了人在社區中紮根生活，才能保證一個地方長期的活力。
但是，我們也看到，北美現在的辦公改建項目很多都是豪宅項目，並且在豪華地段——因為這樣商業邏輯才成立；如果需要改建成面向普通大眾的「經濟適用房」，改造的成本難免會偏高，如果沒有政府的優惠政策，市場邏輯很難支撐改建這一項動作。
當然，國情並不太一樣，住宅與辦公的價格也會有所區別。但北美這樣一個成熟的存量市場仍然可以給到我們很多啟發——
其中，最好的解決辦法就是上游思維：在一開始就做好全面、多元的功能規劃，並且在規劃中保持一定的靈活度，「15分鐘城市」是一個非常不錯的路徑。
最重要的事情是，這一切都要以促進區域的長期可持續發展為目的，不斷吸引並培育有競爭力的產業與人才。來自政府的優惠與補貼，最終都要轉換為相應具體的落地措施，進而投入到能促進區域長期增長、持續產生稅收的競爭性產業中。
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