近日，「金九銀十」的數據出來了。
整體情況用一句話概況：「金九」成色不足，「銀十」難有起色。
據中原研發部統計，廣州10月一手房網簽5301宗，環比下跌14%，比去年同期成交下跌26%。
同比成交下跌是有原因的，因為10月本來推貨就少。
今年10月，廣州住宅新批面積79.8萬㎡，比去年10月新批面積173.98萬㎡，少了近100萬㎡。
在各區供應結構中，黃埔以17.7萬㎡衝上第一位，踢掉增城，成為真正的「東大倉」。番禺則以13.1萬㎡排在黃埔後面，擠掉南沙供應大戶。
從10月新批面積看，黃埔已經替代增城，成為新晉「東大倉」。不過單看一個月，未必有些片面，如果按照一年計算，黃埔可能遠不及增城的供應量大。
從長遠看，有兩個因素可以判斷黃埔是否真正超過增城的供應量。
一是，增城未來的拍地情況；
二是，黃埔的舊改推進情況。
根據廣州市2022年建設用地供應計劃，廣州住宅用地供應計劃751公頃，占計劃總量的30%。
從各區住宅用地供應面積上看，黃埔69.89公頃，增城則是106.25公頃，計劃上增城比黃埔的供應量大，不過目前第四批土拍還未開始，而且前三輪增城有流拍的情況，目前年度土地出讓總量依然是個未知數。
▲廣州市2022年建設用地供應計劃
據克而瑞統計，黃埔共有54個舊村被納入3年舊改行動計劃，未來五年將供應335.5萬㎡舊改貨量。
加上招拍掛市場上已成交但未入市的地塊，黃埔區未來五年共供應1320.1萬㎡。如按一套房面積100㎡計算，折合13萬套房。
▲圖源克而瑞
2023-2024年黃埔區將迎來供應高峰，區域年均供應量超300萬㎡以上。
未來兩年的黃埔供應量將不是某個月新批量超過增城，有可能全年供應超過「東大倉」之稱的增城，成為廣州供應大戶。
從另一層面看，區域供應量大，但庫存消化周期低，對於區域來說並不是壞事，起碼購房者在用腳投票，讓區域樓盤快速去化。
據中原研發部統計，截至10月底，廣州全市庫存量1233.3萬㎡，去化周期18個月，為一年來最高。
一般認為，房地產庫存去化周期的合理期限是為6個月到18個月左右。
廣州去化周期攀升，主要原因是下半年以來成交放緩，天量供地陸續轉化為新房項目，導致庫存增量明顯。
從下面的數據上看，增城以282.06萬㎡的庫存量在各區中排名第一，去化周期為20.5個月，超過了廣州18個月的平均水平。
黃埔庫存量為131.72萬㎡，在各區中排名第四，屬於中等水平，不過黃埔的去化周期為10.5個月，僅次於這兩年的大熱門海珠區。
▲各區庫存及消化周期
按照黃埔目前的較低的去化周期，即使再增加供應量，仍然可以快速去化。
從理論上計算，黃埔的去化水平較為樂觀，但這「糟糕的市場」仍然讓黃埔很著急。
9月，黃埔對人才、優質企業的購房政策進行了微調，雖說是小範圍實施人才購房政策，但可以看出黃埔比任何一個區更迫切留住人才，而放鬆買房限制是最快的路徑之一。
然而，「人才購房」是一把雙刃劍，就看能不能用好，別被投資客鑽了空子。
「地廣人稀」的黃埔，是不是「東大倉」並不重要。
最重要的是購房者對區域的持續認同，而不是當投資者退去，只留下空房子，缺乏居住氛圍。
提高人氣，仍然是黃埔當前最亟需解決的問題。