現在這個行情，我知道大家買房都挺迷茫的。
接下來還要不要買房？
今年，看到不少人在評論區留言，非必要不買房，甚至還有朋友打趣道，你不買我不買，房價還能再降五百。
說實話，現在這樣的行情，這種想法不見得是錯的。哪怕我們都知道寒冬終將過去，但沒人敢確定明天就是行情的重要轉折點。
更何況，現在的樓市，對於大多數朋友來說：
買房，確實要克制。
因為買房確實不像過去那樣，快進快出，就能漲幅驚人，靠著一腔孤勇，就能闖出一片天。
現在的市場已經徹底變了，哪怕是價值城市，可能也需要5年以上的長持，才能看得到收益，短持快炒基本等於做夢。
我一直強調：
未來中國樓市有且僅有20%區域，能跑贏通脹和利息支出，有得賺。
這不僅是樓市今年的真相，也是未來5-10年的真相。
大家請記住：隨便買不如不買，買不起不要硬買。
買房的時間成本和資金成本，必須要計算清楚，房產的價值必須做到心裡有數，否則就算你付得起首付，買的是好地段的房子，維持不了月供，可能也沒法等到收益變現的那天。
以上這些，認真考慮清楚之後，我才能告訴你今年年底-明年年初，是核心資產是入手的好時機。
沒有考慮清楚，房子再跌，我也不建議你去買。
房子還是不是稀缺品？
根據《中國人口普查年鑑-2020》，我國人均住房面積已經達到41平，人口增速也開始放緩。
換句話說，中國確實不缺房子了。
房子既然不稀缺了，還必要買房嗎？
當然有，我們必須搞清楚，樓市稀缺的從來都是地段。
比如深圳，2200萬人口，商品房只有189萬套，而這些區域，還是人口高速增長的區域。根據七普數人口數據顯示，廣東流入的人口達到2962萬，占全國跨省流動人口的23.7%。
房價，貴的原因從來都不是房子，房子建造成本都差不多，真正拉開價格差距的是地段。
能提供高薪就業機會、提供優質教育、提供優質醫療的優質地段，很難隨意複製，這些資源才是房價貴的根本原因。
地段的稀缺，決定了20%的房子，長線看還會漲。
什麼樣的房子抗跌？
樓市現在就是尋找20%的遊戲，什麼樣的房子抗跌？
總結來說，就是有共識的稀缺房產。
而現在，什麼是稀缺？
剛需不是稀缺，改善才是稀缺。
在過去7090的政策下，各大城市剛需70-90平小面積產品還是主流，120-150的改善產品占比相對較少，上海、深圳、北京、蘇州等等，都是如此。
開發商對這點是最敏銳的，所以能看到現在的新房市場，市區幾乎都是大面積改善產品，郊區才會認真做剛需產品。
剛需地段在無限複製，地鐵、學校、商場都在往外粘貼。而市區享有頂級資源的地段，剩下的土地不多了，市區的改善產品，反而很稀缺。
知道這一點，你就會明白什麼樣的房子抗跌：
好地段、大房子、品牌開發商、好物業。
這4點，任何城市通用。
要不要買學區房？
學校房可以買，但不能買「純學區房」。
就是老破小，除了帶好學區，其他基本上一無是處的房子。
這類房子，除非你孩子未來1-2年著急讀書，否則我的建議一律是不要買。
依照今年的行情，學區政策可能不會大改，但一旦樓市回溫過熱，這類房子作為出頭鳥說不定就會迎來意外的打擊，影響出手。
當然帶優質學區的新房還是可以買，這些都是站在房產價值頂點的終極改善資產。
今年最適合的舉動——置換。
今年最適合的行動之一，就是置換。
現在買房，不僅有政策和利率利好，房東情緒悲觀，二手優質房產也有議價利好，這在行情順的時候，是想都不敢想的情況。
如果你手中持有的房產，不夠優質，這個時候與其與差房子死耗，不如低位換房。
相信我，市場好起來的時候，好房子要比差房子給力n倍。
當然，要注意的是一定要先賣後買。
要不要提前還貸？
很多人現在糾結要不要提前還貸，我有兩個建議：
1、判斷你手裡的錢，是怎麼得來的，如果是一場暴富，不可以持續，那可以還貸求個安穩。
2、如果是可持續的，我真是建議，不要提前還貸，相反今年找銀行借是個好機會。
房貸利率已經來到4.15%，不少城市甚至回到3字頭，過去5年都沒有這樣的時候，如果錯過，可能未來5年也再沒有這樣的機會。
如果你的現金流穩定，今年適度借貸，真算不上坑與虧。
除了一線，哪些城市值得關注？
北上廣深的價值不用多說，但很多人不是沒名額，就是資金夠不上。
那麼，除了這4個城市，今明年還有哪些城市值得關注？
1、蘇州，城市實力和房價位置都很健康，適合長持。
2、武漢，中部龍頭，房價在迅速回落，找對板塊空間是有的。
3、南京和杭州，我建議還可以等等市場回落。
4、合肥、西安，都屬於新房供應克制的城市，盤小好回暖，市區打新依舊可行。
5、長三角、珠三角經濟強市，比如崑山、珠海、佛山、東莞等等，都是小而美且實力強的城市，伴隨著城市群實力的壯大，未來發展還有潛力，核心區還是值得關注的。