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最近，湖南省會長沙，發布通知稱：
今後不再按年度批次推介土地，改為常態化持續更新推介。
打響了公開退出集中供地城市名單的第一槍！
另一個城市，江西省會南昌，也想力爭從集中供地名單里調出。
什麼情況？
實施不到兩年的集中供地制度，要就此終結了？
從去年2月開始，全國22個重點城市開始實行「兩集中」供地模式，全年分3批次集中統一實施招拍掛出讓。
除22城外，當年徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等也實行了「兩集中」供地。
目的很明確，就是要增加開發商拿地的資金壓力，給當時高熱的土地市場降溫。
而今年，此刻，情況有變。
多個城市開始進入政策調整或退出階段了。
為什麼？
下行市場，土地存量太難消化！
大家都知道現在各大城市的新房庫存高漲，二手房掛牌激增。
殊不知，巨量的土地庫存更讓人頭疼！
特別是去年「兩集中」供地實施以來，土地放量就更猛了。
雖說一年只集中供地三次，但每一次的供地量都超高。
下面這張圖片，是去年首次集中供地的幾個數據。
圖片來源：克而瑞
可以看到，北京、廣州、天津等多個城市單次的供地量，就幾乎超過之前全年供地的一半了。
合肥還規定，土地供應要保證增加10%，且不少於9000畝。
杭州、蘇州、南京也都有規定，即便前一年供地已經很多了，下一年的供地量依然只多不少。
這些可都是土地存量，短期怎麼可能消化的完！
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土地存量消化不了，開發商沒錢拿地，後續供地就沒了動力。
就拿南昌來說，2022全年計劃供地25280畝，前兩輪集中土拍只完成了全年計劃的25.6%。
第二輪集中供地正式開拍前，南昌連發了4宗終止土地出讓公告。
雖然官方解釋是「因故終止」，但原因大家心知肚明，就是為了降低流拍率。
而第三輪集中供地流拍率高達55%！
怎麼能不著急呢？
南昌，只是全國土地市場的一個小小縮影。
截至10月底，全國22城供地計劃完成率整體不到5成。
長春、重慶甚至還不到3成！
就連北上廣深這四個老牌一線，供地完成率也只有：44%、64%、46%、67%。
更關鍵的是，大量民企玩消失。
已經完成第三輪供地的城市，地方國資拿地金額占比高達53%。
比第一輪、第二輪又提高了15個百分點。
看看長沙這兩年集中供地以來的拿地情況。
長沙除了首輪集中供地，國資拿地都是主力，占比70%-80%左右。
廣州今年第三輪土拍，直接被國資企業包場。
武漢第三輪土拍，地方國資拿地比例接近7成。
無錫今年第一輪土拍，地方國資拿地金額占了92%，第三輪占了89%。
特別是城投類公司，集中供地以來，22城拿地總金額近9000億元，拿地總幅數超過1000幅！
一、二線城市尚且如此，更別說其他城市了。
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但托底的背後，有些問題開始隱隱浮現出來了。
近兩年的集中供地中，城投類公司拿地的開工率只有16%，遠遠低於全國平均開工率！
只拿地不開工怎麼能行？
所以最近大批城投類公司拿地被叫停。
其實，開工率低有一個很大的原因，就是城投拿的大多數都是非核心區地塊。
數據顯示，無論是成交建面還是地塊數量占比，郊區拿地比例都在60%以上。
就比如長沙最近的第三輪土拍，實際供應21宗含宅地塊，市區5區範圍內只有6宗！
郊區15宗，供應幅數、建面分別占總供應的71%和64%。
這15宗郊區地塊有13宗都是被城投公司拿下的，托底作用很明顯。
這些非核心區的遠郊地塊，後期肯定很難賣，庫存量又會進一步增加！
現在太多城市的外圍庫存積壓已經成問題了。
即便是一線城市，廣州現在的外圍庫存量就非常驚人。
還動不動都是幾十萬方、上百萬方的超大體量。
這是截止到去年年底廣州各區的新房庫存分布情況。
增城、番禺、南沙是TOP3。
都是外圍區域！
體量這麼大，把房價也壓得死死的。
今年廣州房價下跌最慘的就是這些區域了。
當年的增城，多牛批。
房價一度超4萬，樓面價一度超2萬。
現在呢？
之前4萬多的項目，直接腰斬，就連國央房企都帶頭內卷。
特價房一波又一波。
石灘、朱村、新塘、永寧這4個板塊跌幅都超過10%，便宜個十幾萬都不算啥！
降價板塊基本都被外圍區包攬，房價已經低到塵埃。
一線城市如此，更別說大批的二線、三四城市了。
武漢、重慶、青島、瀋陽、鄭州等等，外圍庫存都堪憂！
鄭州整體的住宅供應量里，有大半都集中在四環以外，甚至是一些遠郊新區。
可以這麼說，四環外撐起了鄭州的天量供應。
真正的四環內主城區，不少板塊的住宅庫存真的很少很少。
如果未來還有大量的非核心區遠郊地塊出來，還會進一步增加市場的庫存量，未來去化也會成問題。
各種壓力之下，想要把這類庫存消化掉，更是難上加難！
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去年22個重點城市實施集中供地的目的在於市場過熱，要穩定樓市，控制地價。
而如今，市場不斷下行，開發商資金壓力加劇，投資意願減弱，土地市場持續低溫。
今年1-9月，全國房地產開發投資同比下降8%，連續18個月收窄，連續6個月負增長。
集中供地更是增加了開發商拿地的資金壓力，加大土地流拍，讓土地市場更加低迷。
如果政策能夠及時調整，不同城市因地制宜，或許是件好事。
一些城市供地適當縮減，另一些適當增加。
就比如南京、蘇州、天津、無錫等，今年都增加了供地次數。
次數增加最多的還要數武漢，預計年內要供地6次。
增加集中供地次數，一方面可以分散供地時間上的集中度，降低開發商短期內的資金壓力。
另一方面，也可以有效補充土地財政收入，穩定市場預期。
當然，也有城市增加供地次數，減少土地供應量。
比如南京，今年第四批集中供地就只拿出4宗地塊，通過少量優質地塊出讓，提高開發商拿地的積極性，減少地塊流拍。
集中供地政策鬆綁，將會是土地市場的一個大轉折！
也是另一種意義上的樓市利好！