聯邦政府將從明年開始讓房地產繼承人支付更多費用。新推出的評估標準可能會使房產繼承人陷入財務困境。專家表示，現在轉讓財產還為時不晚。
2023年1月1日起，房產繼承人和受贈人將會額外繳納數萬歐元的稅款。聯邦憲法法院要求今後的15年以上的時間中實施新的房產估價條例，即必須以這個以市場價格為導向的估值方法對繼承和贈與的資產徵稅。
新法律改變了計算參數，使房產的實物價值和盈利價值結果接近實際市場價值。德國稅務聯盟主席、稅務機關員工代表Florian Köbler 說，「由於新規則的實施，稅務機關出於稅收目的使用的房地產價值將趨於增加。」
房地產業主協會 Haus & Grund預測住宅建築和公寓的稅收將高出20%到30%。Haus & Grund 稅務和金融政策主管 Sibylle Barent 說 「這可能會使許多繼承人或接受贈與的人陷入困境。」 她強調，是評估模式調整了，自2009年以來的免稅金額沒有改變。「現在許多地區的房價都很高，40萬歐元的免稅額很容易就超了。」
該協會寄希望於自民黨在房地產估值和年度稅法中的免稅額提出增加。自民黨林德納主持的財政部希望在未來幾天內提出建議。然而，他們的聯盟夥伴認為沒有理由調整免稅額。
提早過戶還不算晚
與Haus & Grund 不同，來自Steuergerechtigkeit 網絡的 Christoph Trautvetter對新的評估方法表示歡迎。業主現在對物業管理成本的不切實際的高估和剩餘使用壽命不足都導致目前房價估值過低。他不認為，對房價較高的估值對繼承人太過分。事實是，很少有後代真正為房地產繳納繼承稅或贈與稅。他認為「大多數情況下，父母自住房結合每單個父母每10年贈與40萬歐元的免稅政策，可以給兒女免稅轉移價值數百萬歐元的資產。「
Haus & Grund的Barent的看法完全不同。她說，「現在的市場價值如此之高，以至於很早就要開始為了避稅，以非常有針對性的方式進行財產轉讓。」 目前估值方法的變更將會影響到很多人。
審計公司EY的稅務合伙人Sven Oberle 建議業主無論如何都要在年底前採取行動。「提前過戶房產還不算晚。」而且轉讓結合保留使用權可以進一步降低贈予財產的價值。
三種不同的房產估值
繼承或贈與財產時需要確定稅收，因此必須對財產進行估值。
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如果當地許多自住公寓發生交易，稅務機關可以使用實際已實現的銷售價格。使用比較價值法往往沒有相應的對象。
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自住房屋和公寓通常使用實際價值法進行估價。首先查看最新建造該物業需要多少費用。然後納入某些因素（例如建築物的年齡）相應降低價值。
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如果物業用作具有固定租金收入的資本投資，則使用資本化收益法，例如，適用於公寓樓和出租公寓。計算基礎通常是淨冷租金，從中扣除物業的管理成本等
1月1日起採用新的評估參數
三種估價方法——比較價值、實物價值和收益價值——在法律變更後將繼續存在。但是，從1月1日起，某些參數將發生變化。在資本收益計算方法中，發生重大變化的是管理成本，即房東用於維修和管理財產的費用。到目前為止，這些成本可以按年租金的百分比設定為固定費率，未來必須根據建築面積、毛利和維護成本更詳細地披露。這通常會導致較低的折扣。
在專家委員會沒有給出價值的情況下，會降低固定利率的財產利率(表明財產的價值有多高需要支付利息)。這也增加了與稅收相關的財產價值。
以往對建築物實物價值計算法非常複雜。新的方法引入一個新的區域因子，同時還延長了建築物的預期使用壽命。未來，稅務機關的工作人員假設住宅物業不僅可以使用 70-80年，這也無形增加了財產的價值。
繼承人如何反駁稅收確定費用
無論受益人當前的財務狀況如何，繼承稅和贈與稅都應立即繳納。如果相關稅務機關對財產的估價過高，由此產生的稅收要求過高，可能會加劇潛在的支付困難。
比較重要的是，稅收的確定和評估並不是必須接受的。相反，還可以嘗試通過自己委託的評估來證明較低的財產價值。在房屋或公寓遭受重大損壞的情況下，尤其建議進行重新評估，因為稅務機關不會考慮這些。
目前對此類評估報告有很高的最低標準。此外稅務機關和法院認可的所謂完整報告的費用通常為確定市場價值的0.5%至1%，對於非常複雜的調查，費用為1.5%。這樣下來，轉讓房產的評估成本可能會高達1萬歐元。
到今年年底還有可能
隨著1月1日法律的變化，許多房產的估值將增加，但免稅額將保持不變。配偶之間的轉讓為50萬歐元，子女為40萬歐元。那些反正是要將財產轉移給下一代的人，還有時間在年底之前按照舊的估值條件轉移財產。
父母應仔細考慮他們是否只是出於稅收原因轉讓自己使用的財產。為了避免以後發生衝突，稅務顧問和公證人建議還是應該簽署一個帶有保留使用權的轉讓手續。這樣的話，下一代成為所有者，但父母仍然享有終身使用權。同時這也減少了財產價值，從而減少了納稅金額。