| PART 1 |
一個市場現象在今年表現的異常突出：小戶型似乎失去了市場青睞。
天然的低門檻、低總價特性使得小戶型多年來都是受眾面最廣的房產戶型，過去很長的時間中，杭州樓市的小戶型去化通常也快於大戶型。
特別是功能性較為完備的小三房戶型，能夠充分滿足普通家庭所需，也更適應現代社會小家庭化的大趨勢。
因此在二手存量市場的表現，小戶型價格往往稍高於大戶型，其中剛需居住板塊尤是如此。
今年以來，這個市場規律正被快速顛覆，大戶型的市場表現在相當部分板塊中的受歡迎度穩壓小戶型一籌。
各個紅盤、粉盤板塊的新房表現的最為明顯，如未科、申花、運河新城、艮北、良渚等。
新房選房階段大戶型首先就被一搶而空，只有部分極低樓層的大戶型房源才會順位到較後的選房階段。
小戶型則更像是無奈之選，即使是頂流的熱門紅盤，小戶型也能有較大撿漏可能，而粉盤板塊小戶型甚至做不到一把清，進入艱難的續銷成為大概率事件。
更典型的，即便是錢二這樣的純大戶型板塊，縱使登記絕對數量不夠多，多數新盤也能一把清、或當天清。
杭州一些優質板塊甚至出現了專門針對滯銷小戶型的分銷行動，但最後卻效果並不佳，大多數帶看最後傾向的依舊是不愁賣的大戶型。
大戶型在杭州正逐漸對小戶型呈現壓倒性的受歡迎程度，這恐怕是出乎不少房企的預期。
曾經的香餑餑意外的成為了去化難點。
| PART 2 |
市場的異動，其後必定有其內在邏輯，小戶型的失勢同樣如此。
為什么小戶型相對難賣，我們細細端詳這些具有代表性的新盤，便能略窺一二。
首先便是小戶型的大型化，不同於早期門檻小戶型儘量克制面積的長大，當下杭州新房市場已經出現了全城普適的產品設定：
中間套從89方一步步向著100方、105方、110方長大，更有甚者，門檻中間套小三房面積直抵120方。
相較於幾年前同類中間套小三房，相同的功能性之下，它的面積（100方中間套）至少擴張了12%以上，普遍接近兩成的誇張比例。
如果按照市面上最大的119方中間套計算，面積擴張比例更是高達33.7%，這哪裡還是什么小戶型，稱之為門檻大戶型恐怕更為妥當。
之所以杭州樓市門檻戶型集體轉向大型化，限價新房的持續熱銷無疑是背後的核心動能。
限價之下，新房不愁賣，被市場寵壞了的開發商必定選擇戶型大型化。
既然戶型放大一些，空間利用率沒有那麼極致一樣好賣，大戶型還自帶更低的開發成本特性，門檻戶型大型化便不可避免。
因為這是基於超燃市場狀態下，倒推的最佳低成本開發模式。
而需求總是理性的，110方、119方的大中間套與140方的邊套之間，邊套明顯更具可買性，也更適應高總價特性。
以3.5萬的杭州城市均價為計算，110方中間套與140方的邊套總價差大約僅105萬。
首付三成的情況下，兩者之間的實際首付成本差更只有31.5萬。
對於動輒三四百萬的總房款、或一兩百萬的首付總成本，三四十萬的首付差不足以阻擋大多數購房者對邊套大戶型更好的戶型格局、功能性的喜好。
假如門檻大三房出現在改善級板塊，那麼這類大三房與改善不適配性就更易暴露。
改善板塊動輒五六百萬的目標客群，會因為四五十萬的首付差而選擇通透性、隱私、採光皆更差的中間套嗎？
除去少量確實受購房成本所限的入門改善群體，大部分改善需求極易倒向綜合性更佳的一步到位大戶型。
這也就是為什麼，小戶型的困局反而大範圍出現在改善板塊，或相對改善產品定位新房的重要原因之一。
| PART 3 |
持續的限價也在很大程度上改變了買新房的戶型選擇邏輯。
限價下，優質新房即使經歷了市場的大比例回調，依舊具有相當的價格性價比，買到賺到的市場條件在申花、未科、奧體等頂流板塊仍能夠成立。
這種態勢下，頂級紅盤板塊的新房戶型選擇無疑也將大戶型化。
只有大戶型才能將房票的利用率發揮至最大，面積大一寸收益高一寸。
收益驅動下，理性的需求優先選擇大戶型、青睞大戶型自然也是順理成章的。
但大戶型雖好，對於購房者而言，非理性購買大戶型卻可能並非是最優解。
大戶型意味著高總價，而高總價又意味著對應的需求基數將明顯縮小，假如大戶型產品不能很好的匹配相應的板塊能級，那麼這類大戶型大概率是不具備過強的市場競爭力，最終的市場表現可能不盡如人意。
如一些剛性板塊，大戶型極易突破板塊總價天花板，後續進入二手存量市場，負溢價及長成交周期基本可以明確。
即使是板塊預期很高、但現狀不夠成熟、或開發周期較長的板塊，超大戶型也不一定能夠與之適配。
舉個例子。
雲城很好、定位及城建規格都很高，但云城短期恐怕不能匹配太高的總價需求，二手報價一旦超過千萬便要和申花、綠汀路等能夠互補的強勢區域競爭高端需求。
它的開發長周期特性所必然自帶的短中期城市配套、界面不成熟，大概率將制約所在板塊的大戶型競爭力。
這類長線高能板塊的超大戶型，假如要買，有必要做好與板塊共成長的理性心態。
對於開發商同樣也要高度謹慎大戶型梭哈。
純大戶型的開發成本雖稍低一些，但它的好賣是建立在市場熱度較高，市場競爭度不夠激烈的基礎之上。
而杭州樓市當前恰好處於下行周期，趨冷是大勢，大戶型對應的需求總量畢竟不如中小戶型來的穩健。
用稍低一些的開發成本，去對賭市場走勢顯然不是最明智的選擇。
當前，穩字當頭，抓牢杭州購房者基本盤，合理依據所在板塊能級設置更合理的戶型面積和比例恐怕更為重要。
這樣不僅房企走得更穩，購房者可選餘地也更大，何嘗不是雙贏的選擇。
-END-
文/荊軻 編輯/荊軻