2016年-2020年，青海樓市野蠻生長。
5年時間，房價從4241元/平米漲到8164元/平米，漲幅高達92.5%！
2021年開始下跌，跌幅為4%，今年截止10月再跌8%，成交均價為7243元/平米，與2019年持平。
但今年還有2個月，從當前的趨勢來看，青海房價正試圖力挽狂瀾，下半年漲幅一路飆升，單10月份就暴漲了12%。
但是不管從哪個角度看，青海樓市都不具備房地產繁榮的基礎條件，那麼，在房價上如此「野心勃勃」會不會是飛蛾撲火？
接下來，我們就從今年交易走勢、庫存情況、經濟要素、人口趨勢這四方面來分析青海樓市當前處於什麼狀況。
01｜青海樓市今年交易走勢
統計局新商品住宅1-10月同比交易：
- 青海房價下跌10%，全國下跌4%
- 青海交易面積跌40%，全國跌26%
- 青海交易金額跌45%，全國跌28%
青海樓市量價齊跌，看上去非常弱勢。
但如果我們看到今年逐月的交易情況，就會發現青海樓市孱弱的表面下實則暗流涌動。
1）房價走勢
今年房價震盪劇烈，上半年高開低走，下半年低開高走，呈V字型。
值得注意的是，今年從8月份開始房價大幅攀升，環比依次增長28%、11%、11%，並且在10月份超過了去年，同比增幅達12%。
照此趨勢，年底很有可能再次破萬。
2）成交面積走勢
成交面積走勢和房價走勢則完全反向，下半年一路下滑，到10月份僅有7萬平米，同比跌幅高達74%。
這是典型的棄量保價。
但需警惕，若成交量長時間起不來，樓市就將面臨整體的崩盤，出現降價甩賣和大量爛尾。
綜合量價的表現，青海的樓市算得上岌岌可危，一方面價格不降，一方面成交量不起來。
參考下面青海樓市的庫存情況，開發商若是再不降價的話，資金鍊可能會繃斷。
02｜青海在建住宅庫存已超過10年
根據統計局截止10月的住宅施工數據：
- 青海總施工面積2364萬平米
- 其中竣工面積為66萬平米
- 累計銷售面積164萬平米
可以算出：
正在施工中的面積=施工面積-竣工面積=2297萬平米
月均銷售面積=銷售面積/10=16.4萬平米
施工中面積去化周期=施工中面積/月均面積=126個月=10.5年！
目前施工中的住宅需10.5年才能賣完！
就算減去2年的期房庫存，開發商還有8.5年的庫存在建，相信沒有哪個開發商的資金雄厚到撐如此之久。
同時還注意到，今年共計竣工66萬平米，僅為施工面積的3%，這不禁讓人擔心剩下97%的住宅是否可以順利完工。
「降價甩賣」可能是唯一的出路。
03｜青海的經濟要素與樓市
經濟和人口是樓市的核心推力。
我們先來看青海的經濟情況。
最直觀的就是GDP增長率，根據國家統計局的數據，青海近3年的增速大幅度下降，遠遠低於國家的平均水平，尤其是在2021年差了2.3個百分點。
這也和房價趨勢匹配。
看回今年的經濟情況。
根據青海省統計局今天前三季度的GDP核算情況來看，工業成長較快，第三產業尤其是服務業出現了大幅倒退。
在工業方面，青海的外商投資企業貢獻了增長的大頭，前三季度增長了19.4%（國有企業增長1.7%，股份制企業增長15.1%）。
相應的，由國企主導的傳統型能源開採，比如礦產、石油、天然氣、有色金屬今年呈現持平和下降的態勢，而股份制企業和外資企業主導的計算機通訊設備、化學製品、電機製造業等有大幅提升。
可以說，青海在工業的企業和產業結構優化方面的推進還是非常有力度的，也跑在了全國前列。
雖然無工不強，但是無商則不富。
商業方面，青海今年掉得非常厲害。
批發零售、住宿餐飲、金融業下滑非常嚴重，全社會消費品零售總額前三季度下降了7.4%，全國為增長0.7%。
（註：旅遊業受限是一方面，但旅遊相關業產業合計占GDP比例才4%左右，不至於影響到整個第三產業。）
消費下滑通常來自兩方面：人口流失，購買力下降。
一般來說，主要靠工業拉動經濟的區域容易出現「地區強，居民弱」情況，這也是近年來青海省社會經濟發展的基調。
映射到樓市，則是剛需釋放空間不足。
04｜青海的人口與樓市
根據國家統計局數據，青海省近10年的常住人口增長非常有限，2021年僅增長了1萬人。
而實際上，在維持人口基數的表面下，青海正面面臨嚴重的人口流失。
以2021年數據來看，青海出生率11.22‰、死亡率6.91‰，即人口自然增長率為4.31‰。
以2020年的常住人口593萬來計算，2021年人口自然增長數為2.6萬。但實際上只增長了1萬，另外1.6萬則為人口流失。
隨著出生率下降和全國新一線城市的虹吸效應加強，青海人口大概率即將進入人口負增長。
一邊是10.5的在建庫存在手，一邊面臨人口流失，可謂是前狼後虎。
結語：
有經濟發展、人口規模、庫存高企這三座大山壓制，青海樓市近幾個月短暫的房價上漲難成氣候。
綜合來看，大概率近期會出現降價跑量的局面，投資者需要格外注意。
對於青海樓市，您怎麼看？
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