10月中旬和11月上旬做過兩期關於日本房事的解讀，分別是日本人想住什麼房子，和東京對比上海的生活成本對比。在這兩條視頻上，我們的頻道有近2000條彈幕評論對日本房事進行了全方位，多角度，多姿勢的解讀。基本分為幾大類。
1、我玩過如龍和看過日劇或動漫，你才在東京十年，你懂個屁；
2、日本房貸利率年化0.3%-05%還TM0首付，白花花的銀子丟給窮人？造孽啊。這世上有那麼好事兒，我不信；
3、房貸比房租便宜？那銀行怎麼掙錢，這是資本主義？你忽悠誰呢；
4、你聊房子故意不聊房產稅，說，三井三菱是不是給了你50萬日元。
還有幫人會直接說，咱拋開事實不了，你這屁股太歪，所以腦袋不對。
在深夜閱讀完這些彈幕評論後，我看了看屁股，又摸了摸腦袋，發line問了句姑娘：如果只聊事實的話，我屁股和腦袋咋樣。妹子回復如下：天冷，酒溫，月美，速歸。
等到賢者時間左右睡不著，起身開了電腦，乾脆把大家這些關於日本房事疑惑一次性聊完。
#1
日本房產持有成本有多少？
這個問題是近2000條評論彈幕里聊的最多的話題，但因為篇幅較長，我就沒有再評論里回復。但就是沒有回覆，大家愈演愈烈，那麼今天就來聊聊這個問題。
以東京為例，目前房產持有成本主要是兩個，房產稅，管理修繕費。
先說房產稅，日本房產稅是通俗的說法，正式的名稱是應該是固定資產稅和都市計劃稅，兩者合稱固都稅。以東京為例，固定資產稅是1.4%，都市計劃稅是0.3%，兩者合計1.7%。看到這裡肯定有人說，我就說吧，萬惡資本主義稅收簡直喪心病狂。您別急著噴，沒說完呢。
首先它的基準並不是你的房產交易額，而是政府給您的評估額，日本設有專門的評估機構，並配備不動產鑑定師。
正常評估額是市場交易價格的20%到30%。而這裡還有兩個小點需要說明。
1、這個評估是動態變化的，每隔三年不動產鑑定師會重新評估，通常會穩步下降；
2、為什麼穩步下降，因為房子是有折舊年限的。按照日本法定的財務折舊層面來看，一戶建的折舊年限是22年，也就是說一戶建在22年後的房子在政府評估中就沒有價值了。而鋼筋混凝土建造的公寓折舊年限為47年。當然，這裡說是價值是指房屋價值，而因為永久產權的原因，土地是一直有價值的。而在實際市場中，這些超過40年的房子依舊在市場大範圍流通，並且隨處可見。這裡涉及到日本建築規範的問題。我以後詳細來聊。
所以按照這種比例來算的話，根據我們這麼多年在日本做房產的實際經驗，實際上需要交的房產稅就是你真實房價交易金額的0.3~0.5%之間。至於這個數據是真是假，但凡有在日本生活持有房產的諸位應該都能佐證。具體到金額來看，我們還是以之前新宿70㎡公寓為例，市場平均價5700萬日元左右，每年需要繳納的房產稅17萬到28萬。折合人民幣1.3萬到2.4萬。
這個稅貴嗎，持有成本高嗎，我分兩個部分來比。從日本來看，還是以這套公寓為例，大約相當於大半個月房租。
這個數據的真實性，歡迎諸位去日本最大的房產交易網站suumo上查證。如果橫向對比其他歐美國家，這屬於正常偏低，就算對比中國，以房產稅試點重慶為例，目前是0.4%-0.6%。
聊完房產稅，我們再來聊聊日本特色的修繕費，管理費。這個與房產稅一起，就是日本房屋的持有成本了。
還是以日本最大的房產網站suumo為例，通常租房需要交管理費，買房則需要交管理+修繕費。既然是持有成本，咱們按照錢多的來說，管理修繕費根據房齡和大小多少通常在1.5萬日元-4萬日元之間。折合人民幣750-2000元。很多會說，資本主義就是操蛋。這錢，比我在國內200平小區物業費都貴。別急著噴，咱來看看每個月為啥每個月要交這麼多錢？這錢怎麼花的？這錢花的值嗎？那麼接下來就以我家在新宿區一套100㎡左右的公寓每月3萬管理費為例。
1、首先，日本沒有小區概念，一棟公寓大幾十戶人家，自然需要物業服務。那麼公寓內部會先確定議長制+管理組合。議長是業務自我推薦，然後由大家投票產生，雖然華人在日本沒有政治選舉權，但在公寓裡是可以正常選舉和被選舉的。我身邊有一些朋友就是公寓議長。簡而言之，議長就是業主代表，管理組合物業公司。
但這裡的物業公司不同於國內地產商強制配套，到底是物業服務業主，還是業主聽命於物業。這些年業主和物業的衝突屢見不鮮，當下尤其嚴重，不多言。而日本屬於完全商業行為，我花錢僱傭你來服務， 競爭上崗，不好用就換。
2、物業公司常規事項包括，消防設備檢查一年至少兩次，給水設備檢查了每月至少一次12次，儲水槽清洗了每年2次，水道檢查了每年2次，污水槽清每年2次，自家用電氣設備檢查了每月一次，電梯定期檢查了每月一次，公共部分定期清掃每月一次，日常清掃每周清掃4次。
3、我家公寓中長期事項修繕計劃中寫到因為2019年史上最強的兩次颱風，不少住戶的外壁出現了雨水侵入和漆面磨損。因此他們判斷認為有必要進行大規模修繕工事。所以經過全體業主投票，大家一直同意進行翻新。由於要影響住戶，他們聰明的認為，咱乾脆一次性弄個大的，順帶進行了整幢樓的外壁修補及重新塗裝、房頂的替換、逃生梯的補修強化塗裝、頂樓防水改造、陽台防水改造、內壁及地面的補修塗裝、部分排水管更新等等。
這結尾，管理組合大字驕傲的說到：經過這次修繕，咱們公寓這兩年來再也未發生暴雨影響牆壁現象喲。邀功的挺明顯，下次保持。
4、每一年度議長會和管理公司開大會，主要是審計上一年度的支出明細，下一年度的預算計劃。並發放給每個業主告知。並且由於商業競爭的關係，管理公司通常都不是做什麼次年計劃，計劃一做就是十年，極度內卷之下還有做三十年，五十年的。內容之詳細，細節之充沛。簡直令人髮指。總而言之一句話：您放心住，未來幾十年我們都幫您規劃好了，保證您住的舒服，住的安心。
我們家三十年的預估修繕費在6億日元，總計68戶，平均每年29萬日元，如果我房子出租的話，相當於大半個月房租。折合人民幣1.5萬。這裡面每筆錢怎麼用，用了多少，剩下多少都有詳細的表格明細。而在國內武漢的房子，每月物業費1.2萬，坦白說，我不太知道這錢咋用的，也似乎沒人告訴我。
在日本街上，我們經常可以看到30年以上的老樓老房子，但從外觀來上來看，完全看不出這麼老的跡象，依舊乾淨，依舊整潔。
綜上，我全部按照最大值來算，房產稅算一個月房租，管理修繕費算一個月房租，合計兩月房租。這錢多不多，留給評論區來說。
#2
房貸比房租便宜？
第二個評論區問題就是，日本0.3%-0.5%的房貸，房貸比租房便宜？銀行不掙錢嗎？你這都是扯淡。逐一回復。
1、日本房貸利率多少，這玩意網上全是公開材料，我在過往視頻中已經列出了無數資料。您但凡能看到國外網站，您就自己查查。您要看不了，我也不爭了，您對。
2、反問一句，房貸比租房便宜不對嗎？首套房毫無疑問是剛需，居者有其屋，保證大家能住上房子這有啥做錯的地方？
這裡放張圖，英國，美國，法國，德國，新加坡，加拿大這些國家租金回報率通常都在3%以上。三十多年年租金可以買套房子，在很多人心中是共識。有沒有那麼一種可能1%的租售比才是一種非正常現象。
3、銀行又不是慈善，當然要掙錢。首套房算居民貸款，算是納稅福利，但後面的二套房就是正常的商業貸款，通常要去到2%-3%左右，銀行可以掙這個錢。割韭菜也要講究可持續發展吧，哪有人上來一刀就把韭菜根直接刨了的。
這裡額外補充一句，外國人目前對比日本人最大的劣勢就是這個，日本人可以享受超低貸款0首付，而外國人通常只能享受商業貸款，也就2%-3%左右。但如果入籍或者永駐後，就能享受日本人同等條件。至於其他醫療，教育，養老等公共福利政策日本人外國人一致。
#3
日本天天地震，木頭房子耐震差？
國內朋友可能對地震的認知，和在日本人對地震的認識完全不一樣。國內發生過幾次非常可怕的大地震，傷亡非常大，再看了看很多關於日本地震的新聞，會誤認為日本天天都在發生這種級別的大地震，而事實上，在日本遇到的地震幾乎都只是在「搖一搖」而已，究其原因還是因為很多人沒體驗過，所以對震級沒概念。
我在東京將近十年時間，印象中沒有任何一次超過6級，大多都是3-4級地震。這種地震是什麼體驗呢，大概就是椅子搖一下，持續十幾秒左右。而又因為日本國土是南北結構，東京幾乎不在地震帶上。
近年的大地震來看，2015年的小笠原大地震，是日本觀測史上最大的一次深源地震，規模約8.1級，死亡人數0人。2016年導致熊本大面積受災的熊本大地震，死亡人數70人左右。2018年北海道發生的7級地震，是北海道歷史上首次觀測到的烈度為7的地震，人員死亡41人。以上數據均來自維基百科，諸位隨時查證。
說回房事，日本樓型里，耐震等級分舊耐震和新耐震級別，一般來說塔樓普遍抗震級別最高，然後是大型公寓之類的，即便是幾十年前舊耐震標準的木頭房子。2021年2月新華社報導的福島大地震為例，震中距離東京僅220公里。最終統計結果是：福島150人受傷，無人死亡。東京雖震感達到五級，但無一人受傷，無一處房屋倒塌。
綜上，我是不知道這三十年中東京因為地震導致房屋倒塌的，如果有，麻煩諸位指證。
這裡再說個日本長居認識都知道的小tips：如果你遇到地震的感受是左右搖晃，那問題不大，正常喝茶就行，但如果你遇到的地震是上下搖晃，那務必小心，這是直下型地震，你有可能就在震中，能往外跑就儘量往外跑。
#4
日本房價跌了30年了，沒有前途？
關於這個問題呢。咱直接上圖。
東京整體房價已經連漲了十年，而如今的房價收入比大約在8.5左右。這裡的8.5是指一個東京都30歲男性平均年薪595萬日元來算，8.5年可以買一套平均5743萬的新宿區70㎡公寓。而上期說到的上海數據是，平均年薪7.8萬人民幣在徐匯區買個70㎡公寓，工作大概74年。有人說，那又怎麼樣。上海還會漲，東京還會跌。
那我只有幾個問題，如果上海房價還漲，您有信心收入跑過房價嗎？如果收入不如房價漲幅，房價收入比還要漲多少？在人均壽命78.2的情況下，突破生命長度？如果東京房價收入比降低您能接受嗎？前幾個問題留給諸位，最後一個問題我的回答是：沒問題，在房價連漲十年的情況下，房價收入比降低，我真能接受。
#5
尾聲
這篇內容的初衷不是為了說服誰，自打養了貓後發現，我餵了她那麼多年，她該給我甩臉子照樣甩，該呼我巴掌照樣呼。我連貓都不能說服，何況說服人了。
至於屁股和腦袋這事兒，做生意我把情況告訴大家，是假的，您不用聽我胡謅，網上太多公開透明的資料成年人有自己判斷，哪是我三言兩語能改變的。是真的，你感興趣就聽，不感興趣就關。如果能琢磨下，那才是您自己的東西。
好了，在敲完這段內容後，抬頭一看，夜色瀰漫。天冷，被溫，人暖，回去躺著了。咱下期見。